原告上海XX房产开发有限公司，住所地本市X路X号X广场X楼X单元。

法定代表人x，董事长。

原告上海XX房产开发有限公司，住所地本市X路X号X广场X楼X单元。

法定代表人XX，董事长。

两原告共同委托代理人张X，北京市XX律师事务所上海分所律师。

两原告共同委托代理人陆XX，北京市XX律师事务所上海分所律师。

被告XX投资管理咨询有限公司，住所地本市X路X号X层08-X单元。

法定代表人侯X，董事长。

委托代理人孙XX，上海市XX律师事务所律师。

原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司诉被告XX投资管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年4月2日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人张X、陆XX，被告的委托代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称，2007年12月，两原告与被告签订了《世纪商贸广场办公楼租赁合同》一份，合同约定，被告租赁本市XX广场X楼X单元及X单元，共计789.34平方米的房屋。合同约定，上述房屋的租赁期限至2011年2月8日止，每月租金合计257,601.11元，每月的物业管理费合计26,048.22元。被告应于每月首日或之前支付当月租金和物业管理费。合同另就其他事项作了约定。后被告以上述房屋互不相邻为由，于2009年11月10日向原告书面告知，要求单方解除上述租赁合同，并于2009年12月1日起停止支付租金及物业管理费。原告认为，被告提出的解约理由不符合合同约定的解除条件，被告也未按照合同约定将房屋恢复原样。故其发出的通知不具有解除合同的效力，原租赁合同继续有效，被告仍应支付自2009年12月1日起的租金及物业管理费，并支付逾期付款的违约金。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告继续履行租赁合同，并支付自2009年12月起的租金及物业管理费（租金按每月257,601.11元计算，物业管理费按每月26,048.22元计算，要求计算至判决生效之日止）及其他公用事业费2,795.82元;二、被告支付逾期付款的违约金（以逾期未付款的租金和物业管理费为本金，按日万分之五计算，自2009年12月1日起计算至判决生效之日止）；三、被告承担原告因本案而支出的律师费183,000元;四、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，在租赁合同约定的租赁期限到期前，被告已经于2009年11月10日发函给原告，表示要求于2009年11月30日提前与原告解除租赁合同。后被告于2009年11月16日自租赁房屋处搬离，并于同年11月17日将钥匙交给原告委托的物业管理公司处。后被告与物业管理公司商量恢复房屋原状事宜，但在房屋恢复过程中，物业公司发函给被告，称被告与原告的租赁关系是否解除尚未确定，故不同意被告进行复原工作。被告因无法进行复原工程，遂于2009年12月14日发函给原告，表示被告已将房屋交还给原告，可由原告自行进行复原工程，被告愿意承担相应的费用。原租赁合同实际也不适合继续履行，被告已经支付了至2009年11月30日止的租金，故不同意原告要求继续合同并支付相关费用的诉讼请求。对原告要求被告支付的律师费用，该费用尚未发生，且该费用也并非原、被告间产生纠纷所必然产生的费用，被告在订立合同时也无法预见到该项损失，故原告要求被告支付律师费用无事实和法律依据，故不同意原告的该项诉请。

经审理查明，2007年，两原告(甲方)与被告(乙方)签订世纪商贸广场办公楼租赁合同一份，合同约定乙方向甲方租赁位于本市X路X号XX广场名义层X层(实际楼层第X层)XX及XX号办公楼单元及其设备，租赁面积789.34平方米，XX号单元租赁期自2007年12月16日起至2011年2月8日止，XX号单元租赁期自2008年2月9日起至2011年2月8日止。XX号单元的每月租金94,005.12元，XX单元的每月租金163,595.99元。乙方逾期支付租金或其他费用，从乙方应付之日的第二日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直至乙方付清为止。乙方每月应向物业管理者支付XX号单元物业管理费9,505.65元，乙方每月应向物业管理者支付XX号单元物业管理费16,542.57元，若乙方逾期或拒付物业管理费导致物业管理者向甲方催讨租赁单元的物业管理费，甲方因此而支付了该费用，则甲方有权向乙方追讨该费用及由此产生的税费和其他费用。照明及室内用电费由乙方负担，并按室内电度表实际耗用量结算，乙方应在收到付款通知书后10天内，付入甲方指定的银行帐户。为保证合同履行，乙方须向甲方支付相当于租赁单元三个月的租金及物业管理费的履约保证金，租赁单元内XX号单元的履约保证金为540,415.68元，租赁单元内XX号单元的履约保证金为310,532.31元。若在本合同有效期限内，乙方提出提前终止本合同，则甲方有权预估租赁单元恢复原状的所需费用，并有权以此预估费用为基准设定一定比例，要求乙方在终止合同前另外提供租赁单元待复原押金。甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为提前退租违约金处理。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，被告按约向原告缴纳了租赁保证金。原告也按约向被告交付了租赁房屋。2009年11月10日，被告致函原告，称被告多次向原告要求将现承租的分离的两个单元调换至相邻单元，但原告表示租赁期内无法解决这一问题，致使被告签约的目的和基础无法实现，故决定提前终止与原告签订的租赁合同。上述房屋的租金及物业管理费等被告已支付至2009年11月30日，现被告已将租赁房屋腾空，随时可交付原告。被告并表示愿意按照租赁合同约定将房屋恢复原状。并要求原告告知物业部门对被告公司恢复原状的工程予以配合，并要求原告提供对房屋恢复原状的标准和具体要求、指定材料明细与报价单。

还查明，2009年11月17日，被告向XX物业管理处交还钥匙3把和门禁卡1张。2009年12月9日，XX物业管理处致函给被告，称由于被告在未与业主协商并得到认可的情形下搬离大厦，要求被告与业主进行协商，否则管理处无法配合被告有关装修事宜。2009年12月14日，被告再次发函给原告，称由于物业部门不配合被告进行复原工作，被告就承租房屋交付事宜书面告知如下意见：承租房屋自即日起交付原告，可由原告自行处分；被告对11月30日至交付之日期间发生的费用不承担任何责任；若原告对于承租房屋进行自行复原的，被告愿意按照合同约定承担合理的费用。

另查明，原告曾于2009年8月28日就有关租赁合同的提前退租致函被告，称针对被告于2009年8月12日和8月14日的退租通知和说明，若被告要求提前退租，则需全额支付从退租日至本租赁合同期限届满日期间的全部租金及物业管理费，并且全部履约保证金归业主所有，并向业主支付394,670元的待复原押金。除上述所列安排外，原告在任何其他情形下不会接受被告的退租要求。庭审中被告表示同意将履约保证金按合同约定作为违约金处理。

上述事实，除原、被告当庭陈述一致外，另由双方提供的租赁合同、往来函件等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，被告于2009年11月10日提出提前终止合同，被告也已经自租赁房屋处搬离，租赁合同实际已无法继续履行，故本院认为原、被告间的租赁合同自2009年11月10日起终止。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。根据合同约定，被告提前终止合同的，被告支付的保证金作为提前退租违约金处理，为减少当事人的讼累，本院对此一并予于处理，原告对被告交付的保证金不予返还。合同终止后，被告应当按照合同约定返还租赁房屋，并将房屋恢复原状，后因物业公司不予配合，被告未将房屋恢复原状，但此后被告又于2009年12月14日致函原告，表示自此时起房屋交还原告，可由原告自行处分，且在此前，被告已将房屋钥匙交还物业公司，故自2009年12月14日起，原告可自行使用租赁房屋。因被告未将房屋恢复原状，现房屋实际已由原告掌控，此后所产生的恢复原状的费用原告可另行向被告主张。被告支付的租金至2009年11月30日止，被告应当支付原告自实际返还房屋之日止的租金及逾期付款的违约金，在此期间产生的电费也应由被告支付。根据租赁合同的约定，被告应向物业公司支付物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费的诉请本院不予支持。原告要求被告支付律师费用的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告XX投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司自2009年12月1日起至2009年12月14日止的房屋租金120,213.85元;

二、被告XX投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司逾期支付租金的违约金(以120,213.85元为本金，按银行同期贷款利率计算自2009年12月1日起至本判决生效之日止);

三、被告XX投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司电费2,795.82元；

四、被告XX投资管理咨询有限公司支付的履约保证金850,947.99元，原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司不予返还；

五、原告上海XX房产开发有限公司、上海XX房产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计4,230元，由两原告负担2,800元，由被告负担1,430元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈向红

书记员李Z]操