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郭某与西安××物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷
当事人:   法官:   文号:西安市中级人民法院

陕西省西安市中级人民法院上诉人(原审被告)郭某。

委托代理人许××。

被上诉人(原审原告)西安××物业管理有限责任公司。

法定代表人张××,该公司董事长。

委托代理人鲁××、该公司法律顾问。

委托代理人李××,该公司法律顾问。

上诉人郭某因物业服务合同纠纷一案,不服西安市X区人民法院(2010)莲民一初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人郭某的委托代理人许××,被上诉人西安××物业管理有限责任公司的委托代理人李××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,西安××物业管理有限责任公司受西安××房地产开发集团有限公司委托管理××小区物业。2003年3月24日,西安××物业管理有限责任公司与郭某签订住宅小区X区X-X号业主,该房屋建筑面积107.66平方米。2008、2009年度郭某按照2008年市物发第X号核定一个采暖期(四个月)按用户建筑面积每平方米供热价格为5.20元。郭某欠2008年度采暖费2239.32元,扣除4天实际为2164.68元,2009年度为2239.32元,共计4404元。另查,2007年度采暖费郭某已交纳。

西安××物业管理有限责任公司诉称,西安××物业管理有限责任公司受西安××房地产开发集团有限公司委托对××小区进行前期物业管理服务。2003年3月21日,郭某入住该小区,并与西安××物业管理有限责任公司签订住宅小区公共契约,后因郭某拖欠采暖费用6110.70元拒交,故起诉请求:1、判令郭某交纳拖欠采暖费用6110.70元,赔偿利息损失1429.90元,两项合计7540.60元;2、本案诉讼费由郭某承担。

郭某辩称,西安××物业管理有限责任公司收取采暖费面积计算有误,应按107.66平方米计算,07年度采暖费已交纳,08年度原告少供热4天,采暖费涨价未征求业主意见,另阳台、厨房没有安装暖气片,因无温度导致阳台墙体发霉,故不同意西安××物业管理有限责任公司诉请。

原审法院经审理认为,2003年3月24日,西安××物业管理有限责任公司、郭某自愿签订的住宅小区公共契约系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,郭某入住西安××物业管理有限责任公司提供物业服务的小区,且已实际接受服务,其理应支付相应费用。现郭某延迟交纳采暖费用,已构成违约。西安××物业管理有限责任公司要求郭某支付拖欠的采暖费用理由正当,于法有据,本院予以支持。郭某辩称,采暖费涨价未征求业主意见,阳台、厨房温度不达标,导致阳台墙发霉,没有法律依据,故不予采信。西安××物业管理有限责任公司表示其诉请的违约金,是双方在小区公共契约中约定的滞纳金,因该约定按每天0.5%的标准支付,明显偏高,现西安××物业管理有限责任公司自愿按照中国人民银行同期代款利率5.85%的四倍要求郭某支付违约金,亦无法律依据,应以中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金为宜。综上根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八条、第一百零六条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十五条之规定,判决如下:一、本判决生效之日起五日内被告郭某向原告西安××物业管理有限责任公司支付08年度采暖费2164.68元、09年度采暖费2239.32元。二、本判决生效之日起五日内,被告郭某按中国人民银行同期贷款利率标准向原告西安××物业管理有限责任公司支付上述款项的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原、被告各半负担。

宣判后,郭某不服,以以原审法院认定事实不清,适用法律不当为由提起上诉,请求二审法院撤销一审法院判决,改判郭某以4.2元/平方米缴纳采暖费;减免阳台、厨房的采暖费费用;扣除09年7天未供暖的费用。

经审理查明,原审法院认定的事实清楚,本院予以确认。

本院认为,西安××物业管理有限责任公司、郭某于2003年3月24日签订的住宅小区公共契约系双方当事人意思表示,不违反法律规定,合法有效。郭某入住西安××物业管理有限责任公司提供物业管理服务的小区,已实际接受物业管理服务,郭某理应支付相应费用。西安××物业管理有限责任公司要求郭某支付拖欠的采暖费用,理由正当,应予支持。郭某上诉称,采暖费涨价未征求业主意见,2008、2009年度的暖气费应按4.2

元/平方米收取。因××小区供热价格系政府物价局于2008年11月28日《市物发【2008】X号》文件批复,丰盛园小区居民生活用热价格每平方米(建筑面积)每月由4.20元调整到5.20元,调整后从2008年供热之日起收取。故郭某请求自己拖欠2008、2009年度暖气费按4.20元/平方米收取没有依据,本院不予支持。郭某请求减免阳台、厨房的采暖费费用及扣除2009年度7天未供暖的费用,西安××物业管理有限责任公司予以否认,郭某没有充足的证据证实,故郭某的请求没有事实和法律依据,本院亦不支持。综上,原审法院判决是正确的,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元由郭某承担。

本判决为终审判决。

审判长易少波

审判员周建平

代理审判员张安品

二O一一年三月三十一日

书记员张鸿

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