原告梅某

委托代理人郭XX

委托代理人何XX

被告任XX

委托代理人高X

原告梅某诉某告任XX房屋转租合同纠纷一案，原告梅某于2011年2月24日向本院申请立案，本院受理后，依法由代理审判员闵永军独任审判，公开开庭进行了审理。原告梅某及其委托代理人郭XX、何XX，被告任XX及其委托代理人高X均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，2011年元月19日其与被告任XX达成协议，约定被告将“XX川菜馆”转让给自己。协议约定，该门面房上下两层共240平方米以28万元转让给原告，由原告在2011年元月19日先支付20万元。在原告准备对该门面房进行装修时，发现被告提供的与出租方之间的租赁合同是假的；在随后原告与原出租人进行协商中，原出租人明确表示承租人任XX无权转租该门面房，也不愿与原告梅某重新签订租赁合同。经与被告协商未果，故诉某法院，请求：1、依法确认原、被告之间签订的川菜馆转让协议无效；2、请求被告退还原告支付的19.8万元转让费及转让费占用期间的银行利息损失、由被告赔偿原告经济损失x元；3、由被告承担本案诉某费用。

被告辩某，任XX与原房东（杜XX）之间的租赁合同合法有效，且享有五年的租赁权。原被告之间的转让协议是双方之间的真实意思表示，符合我国合同自由、私法自治的原则，双方均应按照协议约定严格履行。原告在接受该餐馆时，对被告与原房东之间的合同是明知的，且被告也将合同复印件交给了原告，不存在原告所说的欺骗和虚假情形。至于餐馆的面积问题，因为原房东一直口头告知被告是240平方米建筑面积，200平方米应为实用面积；且原告在接收该餐馆时经过实际考察和充分了解，所以这一点并不构成合同重大误解或者根本违约。故请求驳回原告的诉某请求。

经审理查明，西安XX学校与西安XX公司联建了门面房若干，由西安XX公司出租经营。

2009年12月1日，杜XX与西安XX公司签订租赁合同，由杜XX承租建筑面积为200平方米门面房（上下两层）一套，从2009年12月1日至2024年11月30日止。双方合同中对各项权利义务均进行了约定。

2010年1月8日，杜XX与任XX签订《租赁合同》，由任XX承租该两层200平方米的商业门面房，期限为五年，从2010年1月8日至2015年1月7日。前两年租金为16万元，后三年递增。该合同第十条约定：乙方（任XX）未与甲方（杜XX）协商一致时，不得擅自转让房屋，乙方转让房屋时，应提前一个月告知甲方，甲方收到接租者房租时，应退回乙方剩余的房租。任XX租赁该门面房后，经营“XX川菜馆”生意。

2011年元月19日经原被告协商达成转让协议，约定：一、任XX将位于XX门面房上下两层240平方米营业菜馆以28万元转让梅某；二、梅某自接转之日，将全部转让费一次性支付；……四、梅某春节重新装修后，任XX协助其将餐馆手续变更转至梅某名下。该协议还约定：任XX经营期间在餐馆内悬挂的46幅字画及照片不在转让范围。该协议签订后，原告梅某向被告任XX支付了19.8万元的转让款并从被告处取得门面房的钥匙。但在此后的交涉中，因任XX无法促成梅某与前出租人杜XX之间的租赁合同，双方陷入僵局并成诉。

为证明主张的损失一节，原告递交了与XX市场签订的壁纸订购合同及缴纳壁纸款的收款收据一份；递交了与XX的不锈钢门加工定金收条一份。

为查明案件事实并尽可能定纷止争，本院通知任XX的前出租方杜XX到庭接受调查，杜XX表示：任XX在转让门面房之前通过电话告知了她，她表示转租可以，但是房租就必须要随行就市，另外对房屋租赁的保证金要从一万元涨到五万元。在没有与新的接租者协商一致的情况下，其不同意任XX私自转租。另，其出租给任XX的门面房面积为206平方米左右。

另查明，2011年2月25日任XX作为原告，将梅某起诉某我院。请求判令梅某继续履行合同，并支付下欠的转让费8.25万元及利息。因该诉某与本案是基于同一事实和同一法律关系，且任XX表示不同意将该诉某为本案的反诉某并处理。依据相关法律规定，本院裁定中止审理。

上述事实，有杜XX与任XX的租赁合同、任XX与梅某的转让协议、壁纸订购合同、不锈钢门定金收据、调查笔录及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，被告在将“XX川菜馆”转让给原告梅某之前，其对与前出租人杜XX之间的租赁合同的约定内容是明知的。该租赁合同中对承租人任XX的转让条件限定为：未与出租方协商一致时，不得擅自转让房屋，乙方转让房屋时，应提前一个月通知甲方（杜XX）。结合庭审及本院对杜XX的调查：被告任XX仅通过电话方式告知了杜XX打算转让的想法，在与梅某签订转让合同前，其未能将杜XX与梅某约洽，并最终导致梅某不能与杜XX之间订立租赁合同。

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告任XX在转让房屋时，未能与前出租方协商一致，且对该转让行为杜XX亦不予认可；任XX承租门面房的面积为200平方米，在其转让给梅某的协议中却表明为240平方米。故任XX转让该门面房的行为应属无效。故原告要求确认转让协议无效并返还转让费及资金占用期间利息损失的主张，本院予以支持。

关于原告梅某请求被告任XX赔偿装修材料及定金损失一节，梅某提供了订购壁纸的合同及收款收据，该收款收据表明梅某向壁纸销售方支付了1.765万元的款项，但庭审中梅某表示实际支付的款项为1万元，该陈述与证据记载内容存在明显差异，故本院对该证据的真实性不予采信。关于其向XX支付了0.2万元的不锈钢门定金一节，因该部分损失是否实际已经产生尚不能确定，且梅某在庭审中不能对XX的具体情况作出陈述，故本院对该证据的真实性不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉某证据的若干规定》第二条第一款、第七十四条之规定，判决如下：

一、原告梅某与被告任XX于2011年1月19日签订的《XX川菜馆转让协议》无效；

二、被告任XX于本判决生效后三日内返还原告梅某转让费19.8万元，并向原告赔偿该资金占用期间的银行利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月20日计算至判决生效之日）；

三、原告梅某于本判决生效后三日内将“XX川菜馆”移交给被告任XX；

四、驳回原告其余之诉某请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4665元，由被告承担4265元，由原告承担400元（原告已预付，被告在执行本判决时一并支付予原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某西安市中级人民法院。

代理审判员闵永军

二O一一年四月二十五日

书记员孟瑾