上诉人（原审原告、反诉被告）覃某。

上诉人（原审原告、反诉被告）利某。

两上诉人的共同委托代理人陆。

两上诉人的共同委托代理人覃某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）南宁市国凯实业有限责任公司。

法定代表人文某，董事长。

委托代理人钟某某。

上诉人覃某、利某因与被上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2009）江民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人覃某及其与利某的委托代理人覃某、被上诉人国凯公司的委托代理人钟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2004年12月22日，覃某、利某与国凯公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：覃某、利某购买国凯公司开发的位于南宁市X区X路两侧10+1大道X号楼X-X号商铺，建筑面积为37.78平方米，总价款为x元，交房时间为2005年3月30日前；第六条约定覃某、利某于2004年12月22日前支付全部房款的50％即x元，2005年1月22日前支付第二期房款的30％即x元，2005年2月22日前付清余款x元；第七条对逾期付款支付违约金进行了约定；第九条对逾期交房支付违约金进行了约定；第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，国凯公司应当书面通知覃某、利某办理交付手续；第十五条关于产权登记约定：“办理产权证费用由覃某、利某支付，国凯公司应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由国凯公司提供的资料报产权登记机关备案，如因国凯公司的责任使得覃某、利某不能在规定期限内取得房地产权属证书，且覃某、利某不退房的，国凯公司每逾期一天按日向覃某、利某支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，覃某、利某依约向国凯公司支付了购房首期款x元。2005年7月13日，国凯公司通过邮局向覃某、利某等X号楼业主邮寄了入伙通知书，告知业主前来办理入伙手续。同月18日，相关业主已开始办理了收房手续。2005年8月9日，覃某、利某向国凯公司汇入第二期、第三期购房款共x元(其中以覃某名义从工商银行荣和分理处和利某名义从建设银行东葛分理处账户分别转入国凯公司商业银行江南支行账户购房款各x元)，国凯公司于2005年8月26日向覃某、利某出具了收款收据。2006年1月10日，覃某到国凯公司因交房事宜与国凯公司工作人员发生口角，同年12月1日，覃某、利某办理了收房手续，并于当日向南宁市国凯物业管理公司交纳了2005年11月30日至2006年11月30日期间的综合物业管理费725.4元。国凯公司未提供其将办理权属登记需由国凯公司提供的资料报产权登记机关备案的证据，覃某、利某至今未能办理房屋所有权证。覃某、利某于2008年11月14日诉至一审法院，请求判令国凯公司：1、支付逾期交房违约金x.9元及利某（从2006年12月1日起算至2006年12月1日止）；2、支付逾期办理房产证违约x.5元（2007年3月2日至2008年11月2日）；3提交办理房产证的资料交由房产管理局备案，并办理所购房屋产权证；4、赔偿2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业管理费725元。国凯公司反诉请求判令，覃某、利某支付逾期付款违金x.5元及利某2366.92元。

另查明：国凯公司于2008年12月19日出具证明，内容为：“利某同志是我公司职员，特此证明”。

一审法院经审理认为：覃某、利某与国凯公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。有关双方争议的问题：一、关于覃某、利某要求国凯公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，国凯公司是否应支付逾期交房违约金的问题。根据合同法第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，覃某、利某与国凯公司在《商品房买卖合同》中约定，覃某、利某应于2005年2月22日前付清房款，国凯公司应于2005年3月30日前交房，但覃某、利某未能在约定的期限内付清房款，其违约在先，国凯公司在其房屋达到交付条件时，即于2005年7月13日向覃某、利某送达了入伙通知书，且利某为国凯公司单位职员，可以确定覃某、利某是知道国凯公司的交房时间，覃某、利某于2005年8月9日履行了付房款的义务，其同时享有收房的权利。同月26日，国凯公司向覃某、利某出具了购房款的收据，从即日起，应认定为覃某、利某知道权益受到侵害的时间，覃某、利某于2008年11月14日向法院主张国凯公司应支付逾期交房违约金的权益，已超过民法通则第一百三十五条关于向人民法院请求保护民事权利某诉讼时效期间为二年的规定，且覃某、利某未提供证据证实国凯公司不向其交付房屋的理由，覃某、利某于2006年12月1日收房，不属于国凯公司的责任，故覃某、利某要求国凯公司支付逾期交房违约金的请求，不受法律保护，不予支持。国凯公司对此提出的意见，予以采信。二、关于国凯公司要求覃某、利某支付逾期付房款违约金的请求是否超过诉讼时效问题。根据双方合同的约定，购房余款覃某、利某应于2005年1月22日前支付x元，于2005年2月22日前付清x元，覃某、利某于2005年8月9日才付清购房余款，其行为构成违约，此日，应认定为国凯公司应当知道权益受到侵害的时间，国凯公司于2008年12月19日提出反诉，主张覃某、利某支付逾期交付房款违约金的权益，已超过民法通则第一百三十五条关于向人民法院请求保护民事权利某诉讼时效期间为二年的规定，不受法律保护，故国凯公司要求覃某、利某支付逾期交付房款违约金的请求，不予支持。覃某、利某对此提出的意见，予以采信。三、关于覃某、利某要求国凯公司支付逾期办证违约金的请求，是否超过诉讼时效，国凯公司是否应履行办理房屋产权报备义务，为覃某、利某办理房屋产权证问题。国凯公司于2006年12月1日将覃某、利某购买的房屋交付覃某、利某使用，至今国凯公司未提供证据证实其将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使覃某、利某未能取得房屋产权证，国凯公司的行为构成违约，应承担相应违约责任。国凯公司提出覃某、利某未按合同约定支付办理产权证费用，障碍了国凯公司进行报备的进程，是覃某、利某违约造成的意见，经查，覃某利、柳霞交付办理产权证费用，应在国凯公司向房产部门完成报备资料后履行的义务，故国凯公司对此意见，无法律依据，不予采信。覃某、利某要求国凯公司办理房屋产权证不属合同约定内容，国凯公司不是办理权属证书的职能部门，并非国凯公司单方能力之所及也非法院强制执行力即可促成，故覃某、利某对此请求，无法支持。但国凯公司仍应继续履行产权资料报备的手续；关于未办理权属证的违约金问题，现因双方对合同第十五条关于产权登记的约定即“出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的理解有争议。从目前开发商销售商品房到买受人办理商品房权属登记过程的登记备案要求看，只存在一个登记备案要求，即房地产开发商办理商品房现售备案(2005年2月之前为商品房销售许可)。故此，开发商进行相关资料的备案应当是在取得备案证明(2005年2月之前为商品房销售许可证)之前而非之后，即进行产权资料备案之后方能取得备案证明(销售许可证)，而取得备案证明(销售许可证)之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。而依据我国目前的法律法规，办理房屋权属登记资料报备和产权证均以商品房交付使用之日为起算点。双方约定报备期间为1年，虽然较法定时间长，但只要不违反法律强制性规定，应当尊重当事人的约定。则国凯公司应当在商品房交付之日起1年内向产权登记机关进行权属登记资料报备。本案商品房交付使用时间为2006年12月1日，国凯公司按约定向产权登记机关进行权属登记资料报备应在1年内即2007年11月30日前，为此，从次日起，应认定为覃某、利某知道权益受到侵害的时间，覃某、利某于2008年11月14日向法院主张国凯公司支付逾期办证违约金等权益，且至今国凯公司未履行办证的报备义务，未超过民法通则第一百三十五条关于向人民法院请求保护民事权利某诉讼时效期限为二年的规定，受法律保护。覃某、利某要求国凯公司支付因逾期办理房产证从2007年12月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止按已交房款万分之一的违约金部分，有事实和法律依据，应予支持。商品房未交付使用之前，办理该房产证条件尚未开始；商品房交付使用之后1年内，属于国凯公司办理权属登记资料报备合理期限，故覃某、利某要求此期间国凯公司支付违约金部分，没有法律依据，不予支持。四、关于国凯公司应否支付覃某、利某的物业费的问题。在覃某、利某与国凯公司商品房预售履行过程中，覃某、利某逾期给付购房款，国凯公司于2005年7月13日向覃某、利某送达了入伙通知书，覃某、利某于同年8月9日交付了购房余款后于2006年12月1日收房，又未提供证据证实国凯公司交房存在违约行为，故覃某、利某要求国凯公司赔偿其交纳2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业管理费725.4元的请求，无法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决：一、国凯公司继续履行对覃某、利某购买的南宁市X路两侧10+1商业大道X号楼X-X号商铺产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务；二、国凯公司履行协助覃某、利某办理该商铺产权证书义务；三、国凯公司向覃某、利某支付逾期办证违约金，违约金从2007年12月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止按已交房款日万分之一标准计算；四、驳回覃某、利某的其他诉讼请求；五、驳回国凯公司的反诉请求。

上诉人覃某、利某上诉称：一、一审判决主文某事实认定相互矛盾。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，法院确认该约定不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，约定事项明显不符合法律规定，则当属无效，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被上诉人自房屋交付使用之日起90日内仍未为上诉人办理房产证的，应当承担逾期办证的违约责任。而法院又确认“双方约定报备期间为一年，虽然较法定时间长，但只要不违反法律强制性规定，应当尊重当事人的约定。则被上诉人应当在商品房交付之日起一年内向产权登记机关进行权属登记资料报备。”更何况上诉人与被上诉人双方并无关于一年报备的相关约定。显然是前后自相矛盾。本案商品房交付使用时间为2006年12月1日，那么被上诉人承担逾期办证的违约责任的起算点应该是2007年3月2日，违约金应为从2007年3月2日起计至被上诉人办理产权证之日止，按已交房款日万分之一标准计算。法院在事实认定第三部分认定“原告要求被告支付因逾期办理房产证从2007年12月1日起记至本案生效判决规定的履行期限最后一日止按已交房款日万分之一的违约金部分，有事实和法律依据，应予支持。”此认定与原告的诉请不符，故一审事实认定错误，导致判决错误。二、一审判决部分事实认定错误。1、上诉人提交的证据8、9投诉、询问函及特快专递，证明被上诉人主张逾期交房的权利，被上诉人无故拒收，更证明被上诉人有意规避责任。对于被上诉人提供的证据收寄挂号函件登记清单和入伙通知书则有明显瑕疵，被上诉人无证据证明己给上诉人寄挂号函件且邮寄地址错误，入伙通知书上业主的签名更是有不一致的情形，法院通过上述被上诉人提供的有瑕疵的证据就证实被上诉人对该栋商品房已于2005年7月13日开始交付使用，后法院又认定被上诉人于2006年12月1日向上诉人交付房屋，此又相互矛盾。2、关于逾期交房的诉讼时效认定错误。上诉人曾于2006年1月10日、2006年7月30日、2006年11月30日多次找到被上诉人的销售部及该单位领导，以口头及书面的形式向被上诉人主张权利。一审也认定了2006年1月10日上诉人覃某曾因交房事宜与被上诉人工作人员发生口角，根据《中华人民共和国民法通则》第140条的规定，应为诉讼时效中断，诉讼时效应重新计算。依此，上诉人的关于逾期交房的诉请并未超过两年的诉讼时效。被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金x.9元(x×2／x×(2005年3月31日一2006年12月1日)=67.09元／天×610天=x.9元)。3、上诉人与被上诉人所签订合同约定被上诉人应于2005年3月30日前交付上诉人所购房屋，然而被上诉人直至2006年12月1日才予以交付，违约事实清楚明确，而法院却认为该违约事实不属于被上诉人的责任，且在事实认定的第四部分又认定“原告于同年8月9日交付了购房余款后，于2006年12月1日收房，又未提供证据证实被告交房存在违约行为，”显然一审判决法院前后认定的事实相互矛盾。4、由于被上诉人逾期交房，导致上诉人逾期使用，但上诉人却要为此承担从约定交房之日至实际交房之前的物业管理费，这一部分给上诉人平添的损失都是由于被上诉人未按双方签订的合同约定的交房期限履行交房义务违约所造成的，故上诉人要求被上诉人赔偿其交纳2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业管理费725元的请求是合理合法的。三、一审判决对本案适用法律错误。由于法院对部分主要事实认定错误，导致适用法律错误，造成上诉人的合法诉请得不到法律保护，故请求二审法院，撤销一审判决，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金x.9元(x×2／x×(2005年3月31日一2006年12月1日)＝67.09元／天×610天=x.9元)，被上诉人支付逾期办证违约金的时间为从2007年3月2日起至被上诉人办理产权证之日止，按已交房款日万分之一标准计算，被上诉人赔偿上诉人2005年11月30日至2006年11月30日之间的物业管理费725元。由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

被上诉人国凯公司答辩称：一、上诉人请求判决被上诉人支付逾期交房违约金x.90元没有事实依据和法律依据。其请求权已经法律规定的超过诉讼时效。1、在本案的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定被上诉人与上诉人房屋交付时间是在2005年3月30日。上诉人所购的房屋在2005年7月8日竣工验收(见南宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书)。被上诉人在2005年7月13日通过邮局向上诉人等X号楼业主邮寄了入伙通知书，告知业主在2005年7月15日前来办理入伙交房手续。2005年7、8月间，相关业主也已相继办理了收房手续。而上诉人在2005年8月9日才将逾期交付房款汇入被上诉人的账上，同月26日被上诉人向上诉人开具了购房款的收据。从以上事实可以看出，被上诉人虽然逾期交房(从2005年3月31日至7月13日止)但因上诉人逾期付款违约在先，被上诉人本着诚实信用原则还是按时向上诉人发出了入伙交房通知。而上诉人却有意拖延收房时间来获取更多的违约金。所以，上诉人请求判决被上诉人支付逾期交房违约金x.9元没有事实依据和法律依据。2、上诉人请求判决被上诉人支付逾期交房违约金的请求权已经超过二年的诉讼时效。本案被上诉人逾期交房的时间是从2005年3月31日至7月13日止，上诉人主张被上诉人支付违约金的诉讼时效期间是从2005年7月14日起算至2007年7月13日止届满，而上诉人在此期间也没有向被上诉人主张过任何权利。上诉人于2008年11月14日才向一审法院主张被上诉人应支付逾期交房违约金的权利，已超过民法通则第一百三十五条关于向人民法院请求保护民事权利某诉讼时效期间为二年的规定。由于诉讼时效期间经过，上诉人已丧失了该项请求实体的胜诉权，不应受法律保护。所以，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的该项诉讼请求。二、上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的时间从2007年3月2日起至被上诉人办理产权证之日止按已交房款万分之一标准计算。没有事实依据和法律依据。《商品房买卖合同》中关于被上诉人备案权属资料的约定是合同反映当事人真实意思表示，且并没有违反法律禁止性规定。双方亦相互履行了付款和交房的合同主要义务。因此，该约定合法有效，受到法律保护，双方均应受其约束，应当按合同约定继续履行。被上诉人与上诉人约定在被上诉人“应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内”备案产权资料，符合相关部门的备案流程。虽然合同签订后有关部门对商品房各项验收工作不再使用“综合验收”的名称，但各项验收工作的性质和所需要的时间没有改变。因此，双方当事人仍应按照合同约定的资料备案期限执行。被上诉人认为上诉人对此认定没有合同依据和法律依据。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据查明：2004年5月19日，国务院公示了决定第三批取消的行政审批项目，其中包括住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收项目。南宁市人民政府清理行政审批事项于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。2006年3月1日实行备案制。自此，综合验收不再作为商品房开发商取得综合验收合格的前提条件，但取得《商品房现售备案证明》是商品房办理所有权证的必须前置程序，需经原综合验收规定的各单项验收合格。虽合同第十五条规定的综合验收这一行政许可程序在合同履行过程中取消，但据房产管理部门规定，商品房办理房屋所有权证的必经前置程序是开发商取得《商品房现售备案证明》，而按规定取得《商品房现售备案证明》又必须竣工验收、绿某、道路、消防等各单项经验收合格，但单项验收过程中由于开发商作为申请主体以及办理的主要环节等相关内容并未改变，可见综合验收的取消只是行政审批程序上的变更，不影响该条款实质内容的执行，也不因此损害到双方当事人的权益。据此，合同约定的被上诉人“将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务的期限应理解为被上诉人办理《商品房现售备案证明》过程中个单项经验收合格，并取得《商品房现售备案证明》后的一年内。而被上诉人与上诉人订立合同时使用的是事先打印好的格式合同，且第十五条规定的综合验收程序在变更前确实存在。而实际上本系列案被上诉人与上诉人在合同第十五条已作了特殊约定，即国凯公司应在取得商品房《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此后即可办理房屋所有权证。因此，上诉人认定的被上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内向产权登记机关进行权属登记资料报备，应予办证的期限没有合同依据和法律依据。被上诉人在办证过程中并无违约行为。上诉人要求被上诉人在在商品房交付使用之日起90日内履行将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务和认定被上诉人已构成违约没有事实和法律依据。从合同第十五条内容看，双方对上诉人应于何时取得房屋权属证书并未约定，只约定了被上诉人将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案期限。而上诉人认为“合同第十五条为无效条款，不能作为判定被上诉人办理房屋产权登记所需备案手续的期限的依据”，但被上诉人在本上诉系列案中与上诉人在合同第十五条产权登记的约定：“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”此条款是被上诉人与上诉人的特殊约定，上诉人也在此条款上摁手印给予确认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第五条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”此外，上诉人至今未给付办理产权证所需的费用也没有出具办理产权证所必须的委托书。因此，被上诉人认为此条款合法有效，没有违约，不应承担违约责任。很显然上诉人认为“合同第十五条为无效条款”无法律依据。所以，被上诉人应当在自取得{商品房现售备案证明)之日起一年内将需由出卖人提供的资料报房产部门备案。三、上诉人的第2项上诉请求已经超出一审立案时的请求范围，属于“超出诉讼请求”的请求。一审法院判决被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的时间属于“超出诉讼请求判决”。上诉人一审时主张被上诉人支付逾期办证违约金的时间只截止到2008年11月2日，而二审时上诉人主张被上诉人支付逾期办证违约金的时间却变更为“被上诉人办理产权证之日止”。很显然，上诉人变更增加了诉讼请求，即不合理也不合法。此外，一审法院判决被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的时间超出上诉人主张所主张请求的时间属于“超出诉讼请求判决”。请二审法院给予改判。四、上诉人请求被上诉人赔偿2005年11月30日至2006年11月30日之间的物业管理费725元没有法律依据。上诉人在本案中既行使了合同纠纷的违约赔偿请求权同时又行使了财产损害赔偿纠纷上的请求权，在本案中合同法的请求权已经和侵权法的请求权发生竞合。因此，本案上诉人无权再主张第三项赔偿的诉讼请求。综上所述，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

本案双方争议的焦点是：一、上诉人要求被上诉人支付2005年3月31日至2006年12月1日期间的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效二、上诉人要求被上诉人支付逾期办理房权属登记资料报备违约金的起始时间应如何认定三、被上诉人应否赔偿上诉人2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业费

二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，关于本案逾交房否已超诉讼时效的问题，上诉人覃某、利某与被上诉人国凯公司在《商品房买卖合同》中约定，覃某、利某应于2005年2月22日前付清房款，国凯公司应于2005年3月30日前交房，双方在规定付清房款及交房的时间内，均未按合同约定时间内履行各自的义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。覃某、利某在国凯公司未按合同约定的时间内交房时，就已知道自己权益受到侵害，覃某、利某于2008年11月14日才向法院主张国凯公司应支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，故覃某、利某主张国凯公司应支付2005年3月31日至2006年12月1日期间的逾期交房违约金x.9元，本院不予支持。关于逾期办理房屋权属登记资料报备违约金的起始时间应如何认定的的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，后因政府部门取消了商品房销售许可的审批，改为商品房现售备案制，但开发商仍不能免除履行商品房权属登记备案的义务。本案中，双方当事人对办理商品房现售备案的起始时间未有明确约定，而事后亦未达成补充协议。一审根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以商品房交付之日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点，按照双方约定的报备时间，确定国凯公司应办理报备案的期限为一年。据此，结合本案查明的事实，覃某、利某于2006年12月1日收房，国凯公司应在2007年11月30日前办理房屋权属登记资料报备，而国凯公司至今未办理，为此，一审判决国凯公司从2007年12月1日起按已交房款日万分之一向覃某、利某支付逾期办理房屋权属登记资料报备违约金，并无不当，本院予以支持，覃某、利某上诉主张应从2007年3月2日起计算逾期办理房屋权属登记资料报备违约金的理由不充分，本院不予支持。关于国凯公司应否赔偿覃某、利某2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业费的问题，国凯公司于2005年7月13日向覃某、利某送达了入伙通知书，且利某作为国凯公司的职员，应当知道国凯公司的交房时间。覃某、利某于2006年12月1日才收房，不属国凯公司的责任，故覃某、利某主张2005年11月30日至2006年11月30日期间的物业费725元，由国凯公司支付的理由不成立，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1352元，由上诉人覃某、利某负担。

本判决为终审判决。

审判长李涛

审判员孙泽兵

审判员覃某柔

二O一一年四月二十五日

书记员赵谊