上诉人（原审原告）杜某。
委托代理人农某某。
被上诉人（原审被告）龙某。
委托代理人黄某某。
原审第三人何某。
上诉人杜某因与被上诉人龙某、原审第三人何某租赁纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人杜某的委托代理人农某某、被上诉人龙某的委托代理人黄某某到庭参加诉讼，原审第三人何某无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市X区X栋X单元X号房为直管公有住房，由物业处负责该房屋的管理、出租工作。2003年10月13日，物业处与龙某签订一份《直管公有住房租赁合同》，将该房屋出租给龙某使用，租赁期限为2003年6月l日至2005年5月31日止，月租金为99.30元，合同约定经物业处同意，龙某可将承租房屋的全部或部分转租给第三方使用。房屋转租，必须订立书面转租合同，转租合同必须经物业处书面同意并由物业处备案。租赁期限届满后，2006年7月15日，物业处与龙某又签订一份新的《直管公有住房租赁合同》，租赁期限自2006年4月1日起至2009年3月31日止，月租金为114.30元，合同约定不得将其承租的住宅房屋擅自转让给他人使用，未经物业处书面同意，龙某不得将承租的房屋擅自转借给第三方或与第三方合租。
2003年6月6日，杜某与龙某签订一份《房屋租赁权转让协议》，约定龙某自愿将坐落南宁市X区X栋X单元X号房租赁权转让给杜某，该房面积为50.95平方米；租赁权转让价x元，一次性付清；租赁权转让后，每月应交房产局租金及住房物业管理费等费用应由受让方杜某自行负责按时交纳；办理房屋租簿承租人变更手续及发生的一切费用由杜某负责，如由于不可预见因素造成办理变更手续有阻的，出让方概不负责；如乙方要求办理房屋转户等有关手续，出让方要协助办理；在国家征用土地规划拆除时，所造成的损失，国家给予赔偿，出让方不得参与分成。上述转让协议签订后，杜某向龙某支付转让费x元，杜某实际使用上述房屋并以龙某的名义向物业处交纳房屋租金。但双方未到物业处办理租簿更名手续。
2007年6月1日，杜某(甲方)与颜麟鸶(乙方)签订一份《房屋租簿转让协议》，约定：甲方向乙方转让望州南路X号小区X栋X单元X号房租簿一本，甲方已将物业处提供的票证交付乙方，甲方有义务协助乙方办理过户相关手续，自协议签字后此房的一切租赁权益属于乙方，一切相关的房屋租金、水某、物业管理费等费用由乙方承担。此后，该房屋即由何某、颜麟鸶一家居住，亦未办理租簿更名手续。
2008年11月6日，物业处以龙某购买了南宁市环境卫生管理处全额集资房即中华路X号X栋X单元X号房，已不符合直管公有住房承租条件，且龙某将公房转给何某一家使用为由，向法院提起诉讼，请求解除物业处与龙某签订的《直管公有住房租赁合同》，并要求龙某及何某腾空上述房屋并交还物业处。法院于2009年4月10日作出(2009)兴民一初字第X号民事判决书，判决：解除物业处与龙某于2006年7月15日签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议；龙某、何某腾空上述房屋并将该房屋返还物业处。该判决已发生法律效力。
一审法院经审理认为：一、关于《房屋租赁权转让协议》的性质和效力问题。龙某从物业处承租南宁市X路X号望州南小区X栋X单元X号房屋，龙某与物业处之间形成租赁合同关系，享有该房屋的租赁权。此后，龙某与杜某自愿签订《房屋租赁权转让协议》，并在该协议中约定：龙某将该房屋的租赁权转让给杜某，由杜某一次性支付转让金，并由杜某向物业处交纳租金、物业管理费，有关办理房屋租簿承租人变更手续及发生的一切费用由杜某负责，由龙某协助杜某办理转户等合同内容，上述合同内容体现了龙某退出其与物业处之间的租赁关系，由杜某享有龙某在该合同中的权利并直接向物业处履行合同义务的意思表示。该协议书中约定转让的标的为租赁权，符合租赁权转让合同的法律特征。因此，龙某与杜某签订的《房屋租赁权转让协议》性质应为租赁权转让合同。龙某主张《房屋租赁权转让协议》性质为转租合同。由于转租合同系指承租人将租赁物转租给第三人的合同，转租合同的标的物为租赁物，且在转租的情形下，承租人并不退出原租赁关系，只是承租人对租赁物设定新的租赁权，次承租人直接与承租人发生关系。从《房屋租赁权转让协议》的合同内容来看，并不符合转租的法律特征，因此龙某的上述主张依据不足，不予采纳。由于《房屋租赁权转让协议》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，应为合法有效。杜某主张龙某无权转让该房屋租赁权，龙某与杜某签订《房屋租赁权转让协议》属于无权处分行为，应为无效。由于无权处分系针对物权而言，租赁权转让并不属于民法上的处分行为的范畴，物业处是否同意龙某转让租赁权并不影响《房屋租赁权转让协议》在杜某与龙某之间成立并生效，故对杜某的上述主张，不予支持。二、关于龙某是否应返还杜某转让款x元的问题。双方签订《房屋租赁权转让协议》后，杜某向龙某支付了租赁权转让费x元，杜某亦实际占有使用了上述租赁房屋，并向物业处交纳租金。双方在签订《房屋租赁权转让协议》时均应明知房屋出租人为物业处，如需实现租赁权转让须由双方到物业处办理租赁权转让的相关手续。然而，由于龙某与杜某签订该协议前并未经过出租人物业处的同意，事后亦未得到物业处的追认，双方均未提交相应的证据证明双方曾依约到物业处办理租簿更名手续，因此，杜某、龙某对于未能办理租赁合同的更名，导致租赁权转让的合同目的未能实现均负有过错。杜某关于龙某故意隐瞒房屋不能转租的真实情况，恶意取得转让款x元主张与事实不符。物业处于2009年起诉至法院，要求解除与龙某签订的《直管公有住房租赁合同》，法院作出的(2009)兴民一初字第X号民事判决书判决解除了《直管公有住房租赁合同》并判令龙某搬出本案所涉房屋。至此，龙某不再享有房屋租赁权，《房屋租赁权转让协议》已经无法实际履行，杜某与龙某对该事实均无异议。考虑到杜某支付转让金系基于其与龙某之间自愿达成的协议所履行的行为；双方在《房屋租赁权转让协议》中并未明确龙某所享有租赁权的期限，而至物业处解除与龙某的合同时，杜某已经实际占有使用房屋六年多时间，享受了《房屋租赁权转让协议》正常履行可得的合同利益；双方对租赁权未能实际转让均负有过错，综合上述事实及理由，杜某要求龙某退还全部转让金x元依据不足，故酌情判令龙某应返还杜某转让款8000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：龙某退回杜某转让金8000元。案件受理费675元，由杜某负担481元，龙某负担194元。
上诉人杜某不服一审判决上诉称：一、一审认定上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁权转让协议》有效是错误的。上诉人与被上诉人转让的是南宁市X区X栋X单元X号房屋的转租而不是“房屋租赁权”的转让，双方当事人没有否认，生效的(2009)兴民一初字第X号民事判决书也证实。二、上诉人与被上诉人之间转让房屋租赁的行为违法、无效。被上诉人的转租行为是没有经过出租人同意的，事后也未经追认，所以是违法的，被转租的房屋属于公有住房，被上诉人擅自转租的行为损害社会公共利益是无效的。三、被上诉人依据《合同法》第五十八条规定，应当返还转租房屋所得的x元给上诉人，上诉人也需以此款来返还给原审第三人。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁权转让协议》无效，判令被上诉人返还上诉人人民币x元，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人龙某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，双方签订的房屋租赁转让协议是有效的，因为没有违反法律法规禁止性规定，符合合同有效的规定。同时，双方签订的房屋租赁转让协议是一个租赁权的转让合同，且已经履行完毕，上诉人在履行协议中已经得到了应有的利益。由于双方在协议中没有约定租赁权转让的期限，所以在被上诉人没有继续取得房屋租赁权的情况下，双方之间的协议不能继续履行，对此，被上诉人没有任何某错，而且上诉人已经实际占有使用该房屋六年多，已经享受了转让协议中的合同利益，上诉人要求返还转让费没有事实和法律依据，对上诉人的上诉请求应予以驳回。
原审第三人何某没有提交书面意见。
当事人争议的焦点是：上诉人杜某与被上诉人龙某签订的《房屋租赁权转让协议》的效力如何某诉人杜某诉请被上诉人龙某返还x元转让费是否依法有据
各方当事人除依据在一审法院提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
杜某、龙某对原审查明的事实无异议，何某无正当理由未到庭，亦未对原审判决提出异议，视为放弃诉讼权利，故本院对原审认定的事实予以确认。
二审另查明：杜某诉请龙某返还转让费x元。
本院认为：本案争议的房屋属直管公有住房，物业处与龙某签订《直管公有住房租赁合同》时，明确约定龙某若转让租住房须经物业处同意。关于杜某与龙某签订的《房屋租赁转让协议》的效力问题，虽然龙某与杜某签订的《房屋租赁权转让协议》未经物业处同意，但在2008年11月物业处知道龙某将本案争议房转租后，并未提出龙某的转租行为无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
（法释[2009]X号）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”现杜某以龙某未经物业处同意擅自将本案房屋转租，主张其与龙某签订的《房屋租赁转让协议》无效依法无据，本院不予采纳。杜某与龙某在自愿、平等的基础上签订的《房屋租赁转让协议》是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。一审认定杜某与龙某签订的《房屋租赁转让协议》有效并无不当，本院予以维持。关于杜某诉请龙某退还转让款x元是否依法有据的问题，双方签订《房屋租赁转让协议》后，杜某向龙某支付了房屋转让费x元，杜某亦实际占用使用本案争议房屋若干年。因双方在《房屋租赁权转让协议》中未明确龙某所享有租赁权的期限，一审考虑双方在签订《房屋租赁转让协议》的具体情况及杜某实际占有房屋年限，酌情由龙某退还杜某人民币8000元，龙某没有异议，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，处理恰当，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人杜某负担。
本判决为终审判决。
审判长农某菲
代理审判员卢玉梅
代理审判员高翔宇
二0一一年四月二十五日
书记员李彬
