上诉人（原审被告）刘某甲，男。

委托代理人乔森，方城县X镇法律服务所工作人员。

被上诉人（原审原告）周某，男。

被上诉人（原审原告）冯某，女。

原审被告方城县房地产管理局。

法定代表人王某，该局局长。

委托代理人彭某某、刘某乙，该局工作人员。

上诉人刘某甲因与被上诉人周某、冯某、原审被告方城县房管局确认房屋买卖协议效力纠纷一案，不服方城县人民法院（2010）方城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2011年8月17日公开开庭审理。刘某甲及其委托代理人乔森，周某、冯某的委托代理人于玲，方城县房地产管理局的委托代理人彭某某、刘某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2002年8月21日，刘某甲与方城县房管局签订房地产买卖契约，约定：房管局将坐落在城关镇X路西段北侧、座北向南、砖混结构的房产售给刘某甲，所售房产出路向南，也可以向西。周某、冯某于2009年通过拍卖获得原印刷厂门面楼大门过道东两间。另查明：1.刘某甲起诉周某排某妨害时，周某方知其出路可以向西。2.一审庭审时，双方质认刘某甲于2002年8月购买房管局房屋时的出路向南至释之路。3.原印刷厂厂长证实，刘某甲购买的原属于印刷厂的房屋的出路没有向西的约定。4.经调取争议出路的地籍资料，宗地图显示争议的出路为风道。

原审法院认为，方城县房产局与刘某甲签订的房地产买卖契约意思表示真实，契约中关于刘某甲出路向南的约定符合多年来现状，其约定向西出路是印刷厂原来的风道，房产局无权对风道约定为出路，且与印刷厂和城关医院自成立以来直接向南往释之路通行的历史现状相悖，该约定无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，判决:方城县房管局与刘某甲于2002年8月21日签订的房地产买卖契约中第四条中“也可以向西”的约定无效。案件受理费100元，由刘某甲、方城县房管局共同负担。

刘某甲上诉称，（一）原审判决事实不清。1.上诉人及邻居经常向西通行是多年来形成的历史事实。2.原审判决关于二被上诉人2010年方知道上诉人可以向西通行的认定错误。（二）一审判决程序违法。调取印刷厂原厂长刘某甲方的笔录不属于人民法院调取证据范围。（三）一审判决没有证据证实上诉人的出路不是房管局的，上诉人与房管局约定的出路向南、向西系自愿约定，合法处置，他人无权干预。（四）一审判决处理错误。请求判令：驳回被上诉人的诉讼请求或者发还重审。

冯某、周某答辩称，房管局对风道无合法使用权，其约定无效。一审判决认定事实清楚，判决结果公平合法。请求：驳回上诉，维持原判。

本院审理查明：刘某甲与方城县房管局在房屋买卖契约中约定的“也可以向西出”的“西边出路”，在原宗地图上显示，系相邻各家住户的滴水和风道。现周某、刘某甲家以及相邻的中间一家邻居，均在其所属房屋后面的滴水及风道上搭建有房屋、楼梯等附属建筑物。本院查明的其他事实与原审相同。

本院认为，本案系买卖协议效力确认纠纷，根据合同相对性原则，刘某甲与房管局系买卖合同的双方当事人，周某不是合同当事人，则该买买合同对周某不产生效力，即：刘某甲与房管局可以向西的约定对周某无约束力；根据查明的事实，刘某甲与房管局约定的出路并非相邻各家的出路，而是风道，即用来通风、排某、修缮房屋所用，故其约定为出路损害包括被上诉人在内的他人利益，应当无效。上诉人的上诉理由不能成立。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人刘某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长尹庆文

审判员王某

代理审判员张继强

二0一一年十月十一日

书记员郝一帆