原告（反诉被告）李某。

被告（反诉原告）广西港龙投资有限公司。

法定代表人黄某，董事长。

委托代理人邱一钊，法律工作者。特别授权代理。

原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）广西港龙投资有限公司（以下简称：港龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月10日立案受理后，被告港龙公司向本院提起反诉，本院依法转入普通程序并合并受理，由审判员陈珠恒担任审判长，与代理审判员黎榕清、人民陪审员邹志军组成合议庭，于2011年3月25日公开开庭进行了合并审理。书记员王倾心担任法庭记录。原告（反诉被告）李某、被告（反诉原告）港龙公司委托代理人邱一钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）李某诉称，2010年5月27日，被告入住原告阳光城X幢X单元X号的房子，双方协商由被告预支房租，原告按照被告要求添置全套新家具家电供被告使用，之后再签订合同。但至今，原告多次追讨合同、押某、水电等各种费用未果，并由此引发某盾。被告把原告房子的防盗门一扇、木门四扇、窗帘四幅和家具家电全部搬走。事发某，被告还嚣张地打电话告诉原告，叫原告拿7000元赎回自己的东西，此事给原告及其家人带来极大伤害。故请求法院判决：一、被告当庭道歉；二、被告照价赔偿砸坏搬走的原告房子的防盗门一扇2000元、木门四扇3200元、窗帘四幅2000元；三、被告支付从2010年6月1日至2011年5月31日的房租及各种费用；四、被告赔偿原告误工费500元；五、被告支付各种修复费用3069.30元；六、本案诉讼费用由被告负担；上述各项费用合计x元。

被告（反诉原告）港龙公司辩称：一、港龙公司已按2010年6月18日房屋租赁协议履行了义务，交纳了x元给李某，李某也答应给港龙公司水电费税票入账但未履行，之后李某未经港龙公司同意多次进入租赁房屋；二、2010年9月份，李某擅自把租赁房屋的门锁换掉，已构成根本违约，当时港龙公司曾拨打110报警，但公安机关以属民事纠纷为由未予受理，当天晚上港龙公司的员工被迫在宾馆居住，之后李某又将租赁房屋内的彩电搬走；三、李某要求港龙公司支付家具费及装修费，没有法律依据，租赁协议上也没有约定。综上，请求法院驳回本诉原告李某的诉讼请求。

被告（反诉原告）港龙公司反诉称，港龙公司经过贵港市人民政府招商引资于2010年5月下旬进入贵港，通过贵港市江南工业园办公室主任李某勇介绍，承租李某位于贵港市X区X幢X单元X号房作为员工宿舍。港龙公司口头委托公司梁玉荣经理与李某洽谈租房事宜，双方口头约定，由李某给租房费用税票（含租金税票、水电费税票）港龙公司入账，李某同意后，港龙公司在未签房屋租赁协议书前就已向李某付清了一年租金共x元。之后，李某亲自执笔写房屋租赁协议书。双方于2010年6月18日签订《房屋租赁协议书》，主要内容为：租赁期限从2010年6月1日起至2011年5月30日止，每月租金1000元。2010年6月1日，港龙公司让员工入住该租赁房屋。在租赁期间，李某经常擅自进入租赁房屋。港龙公司在每个月的下旬都口头要求李某履行义务把租金税票、水电费税票给港龙公司入账，李某非但不履行，反而在2010年9月份擅自把租赁房屋的门锁换掉以致港龙公司员工无法进入而被迫临时居住宾馆，后经协商，李某在第三某才勉强给新钥匙港龙公司。但过了不久，李某又擅自把租赁房屋内的彩电搬走。之后，李某授意物业部把租赁房屋的水电停止（中断）。综上，李某的行为已构成根本违约，此外，李某还用恶毒语言咒骂港龙公司。由于港龙公司仅使用承租房屋4个月，尚有8个月未得使用。故请求法院判决：一、李某退回租金8000元；二、李某支付违约金4000元；三、李某书面公开向港龙公司赔礼道歉；四、确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2010年9月30日解除；五、本案受理费全部由李某负担。

原告（反诉被告）李某辩称：一、港龙公司预交的x元已按港龙公司的要求购置了家具家电给其使用，现家具家电已被港龙公司员工偷偷搬走，因此该家具家电应归港龙公司所有，港龙公司应按《房屋租赁协议书》支付租金x元；二、港龙公司未按约定缴纳物业费、水电费等，已构成违约，租赁房屋的停水电问题，也是由于港龙公司欠缴水电费所致，此外，只要港龙公司向物业部缴纳水电费就会有收据入账，无需李某另行给予水电费税票；三、李某擅自进入租赁房屋，是为了要与港龙公司交涉水电费等问题，出门时由于反锁不到位才导致港龙公司员工无法顺利开门，但港龙公司员工却因此对李某进行辱骂；四、港龙公司员工恶意拆除并搬走原告租赁房屋的防盗门一扇、木门四扇、窗帘四幅，损坏租赁房屋原有设施，应予赔偿。综上，请求法院驳回反诉原告港龙公司的反诉请求。

经审理查明，梁玉荣为港龙公司经理。2010年5月，梁玉荣接受港龙公司口头委托与李某洽谈租房事宜。2010年6月18日，李某（甲方）与梁玉荣（乙方）签订《房屋租赁协议书》，在协议书最后一页的乙方处盖有港龙公司印章。协议书主要内容：“甲方同意将位于贵港市X区X幢X单元X号房一套（三某一厅）租给乙方作为住房使用；租赁时间从2010年6月1日至2011年5月30日止，租金每月1000元，租金一次交付x元，半年后再预交2000元租金，租赁期满后，如乙方没有违约行为，甲方全部退还2000元给乙方；乙方在租赁期间房屋的物业管理费、水电费等由乙方自己负担；乙方在租住期间原有设施不得随意拆除及毁坏，到期交还房子如有损坏，照价赔偿或恢复原貌；乙方不能遵守以上条款协议的，甲方有权收回房屋且不退还已交房租及押某。”

2010年5月25日、2010年5月29日、2010年7月8日，李某分三某收到港龙公司的预付租金共计x元。

在港龙公司员工入住前，也即2010年5月27日-30日，李某为租赁房屋购买了空调三某共计4564元，沙发某套1000元，木床三某共计1440元，衣柜两个共计700元，长虹彩电一台2599元，海尔洗衣机一台1639元，以上合计x元。

2010年6月17日，李某给梁玉荣出具的购买家具家电清单中写到：空调4500元，床、柜3200元，沙发1000元，电视机2700元，洗衣机1700元，合计x元。

港龙公司将租赁房屋作为员工宿舍后，在租赁期间，李某曾有擅自进入租赁房屋现象。2010年10月初，因租赁房屋欠缴水电费问题，李某打电话与港龙公司交涉，港龙公司要求李某给予正式发某入账，双方因意见不一而产生矛盾。2010年10月8日，李某再次擅自进入租赁房屋并换锁，导致原租住在内的港龙公司员工韦汉玲无法进入而于当晚暂住宾馆。2010年10月9日，韦汉玲打电话让开锁师傅开锁。2010年10月10日，韦汉玲与李某协商未果下打110报警，李某随后交出新钥匙。2010年10月13日，李某将租赁房屋内的电视机搬走。李某与港龙公司员工之间开始有手机短信上的恶言恶语冲突。2010年10月14日，李某向梁玉荣提出要求，主要内容为：一、合同继续履行的条件：1、要求对其进行辱骂的两人道歉；……4、有五个月房租已归其，由于信任破裂，须押5000元押某，以后每月再增1000元（由租住租赁房屋的人亲自交纳）；……。二、终止合同，瓜分电器。但港龙公司未同意李某的要求，并提出要么双方继续履行合同，要么李某退回租金7000元。

2010年11月初，物业部中断了租赁房屋的水电。

2010年10月-11月期间，就房屋退租问题，港龙公司曾派员工邱永健和委托代理人邱一钊多次与李某协商未果。

2010年12月2日，港龙公司派员工四人拆除并搬走了李某租赁房屋内的三某衣柜、三某、三某空调、一台洗衣机、四副窗帘、五扇门（一个大门、三某房门、一个厨房门），并放置在港龙公司另租的阳光城小区X幢X单元X号房内。

2010年12月4日，李某向城北派出所报警，该所派人到租赁房屋进行了现场勘查，勘查结果为：房门被损坏，室内空置，无家具、电器。

另查明，2010年5月-2011年2月，李某租赁房屋的物业费一直欠缴，但根据李某提交的2009年3月-8月物业费发某显示，物业费单价为0.50元3，6个月费用共计295元。此外，李某为租赁房屋所缴纳的费用有：2010年6月-2011年5月数字电视费312元（26元/月×12个月），2010年6月-12月垃圾费35元，2010年6月-11月水费93.50元，2010年8月-9月电费182元。

以上事实，有当事人的陈述、房屋租赁协议书、城北派出所询问笔录、现场勘验笔录、发某、收据、手机短信内容清单等证据予以证实，足以认定。

本院认为，李某与港龙公司于2010年6月18日签订的《房屋租赁协议书》，是双方一致真实的意思表示，且已实际履行，属合法有效，该合同生效后，双方均应严格信守和履行合同义务。港龙公司按约定支付一年租金x元，李某理应负有保证港龙公司在租赁期限内对租赁房屋享有占有、使用权利的义务。

李某为了租赁房屋的适租性而购买的一批家具家电，由于双方在协议书中对该批家具家电的所有权未作约定，故该批家具家电的所有权应归出租人即李某所有。

按照协议书约定，租赁房屋的物业费、水电费等由承租人负担，港龙公司虽然有欠费行为，构成违约，但未致根本违约；李某为此擅自进入租赁房屋并换锁，导致港龙公司员工无法进入，后经公安机关介入，李某才将新钥匙交港龙公司，尔后，李某又把租赁房屋内的彩电搬走，其上述行为在客观上已严重影响港龙公司对租赁房屋的占有、使用权利，导致港龙公司不能实现租赁合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，应认定李某构成根本违约，港龙公司有权解除双方的房屋租赁合同。港龙公司在多次与李某协商未果的情况下，于2010年12月2日向李某返还房屋，可视为港龙公司单方解除合同，故本院依法确认双方的《房屋租赁协议书》于2010年12月2日解除。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于2010年6月1日至2010年12月1日期间，港龙公司仍占有、使用租赁房屋，故该6个月的租金6000元港龙公司理应支付给李某。此外，在租赁期间产生的费用：数字电视费104元（26元/月×6个月），垃圾费35元，水费93.50元，电费182元，物业费295元，合计709.50元（除物业费外，其余李某已代缴），也应由港龙公司负担。因港龙公司于2010年12月2日向李某返还租赁房屋时，已派人将屋内的家具家电拆除并搬走，应承担恢复原状的责任，故港龙公司应悉数搬回已拆除并搬走的三某衣柜、三某、三某空调、一台洗衣机、四副窗帘，五扇门（一个大门、三某房门、一个厨房门），安放回李某租赁房屋内并修复完好，考虑到物品经拆除后再安装会造成一定的耗损，本院酌情港龙公司再赔偿李某的家具家电损失费3000元。

由于港龙公司已支付一年租金x元给李某，上述费用经折抵，李某理应返还剩余租金2290.50元(x元-6000元-709.50元-3000元)给港龙公司。

至于李某和港龙公司均要求对方赔礼道歉的本诉和反诉请求，因双方当事人在租赁期间均有不同程度的违约行为，并且相互有手机短信上的恶言恶语往来，双方对此均存在过错，考虑到短信辱骂内容只在当事人之间进行，未致大范围扩散，故李某和港龙公司的该项请求，本院均不予支持。

此外，李某请求港龙公司赔偿误工费500元，没有事实与法律依据，本院不予支持。港龙公司请求李某支付违约金4000元，因协议书上只约定“乙方在半年后再预交2000元租金，租赁期满后，如乙方没有违约行为，甲方全部退还2000元给乙方；乙方不能遵守以上条款协议的，甲方有权不退还押某”，事实上，港龙公司除支付一年租金x元外，并未再支付2000元，且双方对于出租人的违约责任亦未作约定，故港龙公司的该项反诉请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）广西港龙投资有限公司于2010年6月18日签订的《房屋租赁协议书》于2010年12月2日解除；

二、被告（反诉原告）广西港龙投资有限公司将已拆除并搬走的三某衣柜、三某、三某空调、一台洗衣机、四副窗帘、五扇门（一个大门、三某房门、一个厨房门），安放回贵港市X区X幢X单元X号房内并修复完好，恢复原状；

三、原告（反诉被告）李某返还被告（反诉原告）广西港龙投资有限公司租金2290.50元；

四、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求；

五、驳回（反诉原告）广西港龙投资有限公司的其他反诉请求。

本案受理费318元，由原告（反诉被告）李某负担268元，由被告(反诉原告)广西港龙投资有限公司负担50元。反诉费100元，由原告（反诉被告）李某负担50元，被告(反诉原告)广西港龙投资有限公司负担50元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

审判长陈珠恒

代理审判员黎榕清

人民陪审员邹志军

二○一一年五月二十四日

书记员王倾心