原告（反诉被告）罗某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人朱青霞，河南豫上律师事务所律师。
被告（反诉原告）遂平县千禧龙生活购物广场。
法定代表人霍某，该广场总经理。
委托代理人杜贺岭，河南展志律师事务所律师。
被告霍某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杜贺岭，河南展志律师事务所律师。
原告罗某与被告遂平县千禧龙生活购物广场（以下简称千禧龙购物广场）、霍某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告千禧龙购物广场提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某及委托代理人朱青霞、被告千禧龙购物广场及被告霍某的委托代理人杜贺岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗某诉称，原被告于2004年12月6日签订租赁协议，原告租赁被告千禧龙购物广场场地经营电器，租期至2018年。由于被告违约，造成原告不能继续经营，给原告造成巨大损害后果。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求依法判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失x元，后原告将诉讼请求变更为x.35元。
被告千禧龙购物广场及被告霍某辩称，被告不存在违约，原告起诉所受损失不成立。
反诉原告千禧龙购物广场诉称，罗某应交房屋年租金x元，千禧龙购物广场将其应领得拆迁补偿款x元予以扣减，罗某仍欠租金x元。请求判令反诉被告罗某支付租金x元，并保留要求赔偿损失的权利。
反诉被告罗某辩称，不存在拖欠租金，也没有给反诉原告造成任何损失。
经审理查明，千禧龙购物广场为霍某所办个人独资企业。该购物广场于2004年12月2日与遂平县电影公司签订《千禧龙生活购物广场承建营业厅补充协议》，由该购物广场在遂平县电影公司所属原电影院广场西侧承建一座营业厅，在合同期内，千禧龙购物广场具有该营业厅的使用权，合同期满后交付遂平县电影公司，属该公司所有。同年12月6日千禧龙购物广场作为甲方与乙方罗某经自愿协商，签订一份《千禧龙生活购物广场租赁协议》，主要内容为：1、甲方在门店广场西侧，在现有场地允许的情况下，按照乙方要求建设家店（注：文字错误，应为“电”）超市营业铺面，场地征用、广场使用及营业大厅的建造等费用全部由甲方出资。2、乙方所开家电超市实行营业税费由甲方大包，乙方自主经营的方式。甲方除经营小家电外不得经营与乙方相同或相似的家电产品，乙方不得经营甲方所经营项目以内的同类产品，营业税费加房租费年计伍万元正。……4、经营性营业大厅配房及其附属设施的使用权归乙方，所有权归甲方。房屋的维护及缺陷处理由甲方负责，但由于乙方使用不善所造成的破损，由乙方负责修复并承担所产生的一切费用。……7、租赁期自贰零零五年壹月起，截止日期与电影公司所签主合同到期时间为止（注：千禧龙购物广场原名遂X千禧龙量贩，其与遂平县电影公司所签《变更千禧龙量贩独资开发遂平人民电影院合同书》第三条约定，开发期止于2018年8月1日）。8、在本协议生效期间，除外力不可抗拒的原因外，甲乙任何一方不得无故终止或撕毁协议，否则甲乙双方均有向对方索取赔偿的权利，或按照合同法向上级仲裁部门仲裁直至诉至法律。……以上为租赁合同主要内容。在营业厅建好后，罗某即进行装修门店、发布广告以及进货销售等开展经营幸福树电器。该租赁合同履行至2010年12月份，因该家电超市所处地理位置需要改造拆迁，千禧龙购物广场在未与罗某协商的情况下，与拆迁部门遂平县原电影院周边旧城拆迁改造项目建设领导小组签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，同意对该幸福树电器租赁房屋予以拆迁。该拆迁补偿协议约定，拆迁人共计补偿千禧龙购物广场180万元，含罗某所经营的幸福树电器。另被拆迁人千禧龙购物广场应予2010年12月27日前搬迁完毕。罗某对拆迁有争议，在从拆迁人遂平县原电影院周边旧城拆迁改造项目建设领导小组领取安置款22万元后，于2011年4月28日搬迁完毕。罗某因所经营的幸福树电器搬迁，造成以下损失：1、幸福树电器内部装修及门面装修x元；2、另行租房房租损失（自2011年4月20日至2018年8月1日计7年零3个月，房租年市场价x元与实际交纳年房租x元的差额，计x元）；3、广告费用7500元；4、仓储费用8000元；5、经营账款损失x.35元。罗某依据租赁合同，要求千禧龙购物广场赔偿违约损失未果，向本院提起诉讼。
关于反诉部分查明，罗某于2010年度至2011年已交纳三个月租金x元，按年实际应交纳数额x元计，下欠租金x元。
以上事实有原告罗某提供《千禧龙生活购物广场租赁协议》一份、遂平县价格认证中心评估结论书一份以及宣传页等证据，被告千禧龙购物广场提供《变更千禧龙量贩独资开发遂平人民电影院合同书》一份、部分收据、《房屋拆迁补偿安置协议书一份》以及有关补偿款收据情况说明等，以上证据经质证，本院予以采信。
本院认为，原告与被告千禧龙购物广场于2004年12月6日所签订的《千禧龙生活购物广场租赁协议》，是双方在平等自愿的基础上协商订立的，该合同不违背有关法律规定，为有效合同。双方均应严格依照合同的约定履行各自义务。关于被告千禧龙购物广场是否存在违约行为：该合同第8条约定“在本协议生效期间，除外力不可抗拒的原因外，甲乙任何一方不得无故终止或撕毁协议，否则甲乙双方均有向对方索取赔偿的权利”，而拆迁行为发生在该租赁合同履行期间之内，拆迁行为不属于法律上的不可抗力。被告千禧龙购物广场在未征得原告同意的情况下代表原告与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议，同意对该租赁房屋予以拆迁，致使原告罗某无法使用租赁房屋继续经营，违反了租赁合同的约定，构成违约，应承担相应违约责任。虽然被告千禧龙购物广场非主观故意违约，但是其与案外人已就拆迁达成补偿安置协议，在协议中明确约定补偿款包含原告罗某所经营的幸福树电器，故被告千禧龙购物广场就租赁合同关系，应该对原告罗某承担违约责任。关于年租金数额是否变更：合同对于年租金数额未作出变更，罗某亦称租金数额未变更，并对千禧龙购物广场所单方出具的年租金x元及x元的收据有异议，不予认可。但是据罗某提供最后一次交租金收据显示：2010年5、6、7三个月的租金为x元，由此可以看出年租金应为x元。千禧龙购物广场主张年租金数额变更为x元的理由证据不足，不予采信。综上，原告房租费用损失应为（评估年租金x元－年应交纳租金x元）×剩余租赁期间7年零3个月=x元。原告共计损失为：x元＋x元＋7500元＋8000元＋x.35元=x.35元。原告虽从拆迁部门领取了安置补偿款x元，但是原告与拆迁部门的关系不同于房屋租赁合同关系，原告在此并未放弃因租赁合同关系所引起的违约损害赔偿请求权。但是该补偿款系因该租赁房屋引起，在此应对原告损失已得补偿部分予以扣除，扣除后原告损失为x.35元。关于反诉部分，反诉被告罗某已交2010年至2011年租金x元，下欠反诉原告千禧龙购物广场x元。而反诉原告千禧龙购物广场主张x元，未超出所欠租金数额，应予支持。被告千禧龙购物广场系被告霍某所办个人独资企业，原告罗某要求二被告承担赔偿责任，理由正当，二被告应共同承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告遂平县千禧龙生活购物广场、霍某赔偿原告罗某损失x.35元；
二、驳回原告罗某其余部分的诉讼请求；
三、反诉被告罗某支付反诉原告遂平县千禧龙生活购物广场租金x元；
以上第一、第三项相互折抵后，被告遂平县千禧龙生活购物广场、霍某赔偿原告罗某损失x.35元，于本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，诉前保全费3020元，反诉案件受理费830元，共计x元，原告罗某负担6035元，被告遂平县千禧龙生活购物广场负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长沈会
审判员李刚
人民陪审员王俊洲
二0一一年十月二十七日
书记员李治安
