湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2010）永中法民一终字第X号

上诉人（原审被告）道县房地产管理局

被上诉人（原审原告）曾某

原审被告湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司

原审被告湖南省新华书店有限责任公司道县分公司

上诉人道县房地产管理局因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服道县人民法院（2009）道民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年9月27日在本院第一审判庭公开开庭审理了本案。上诉人道县房地产管理局的委托代理人刘恩洪，被上诉人曾某的委托代理人曾某、熊剑，原审被告湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司的委托代理人王殿祁、陈勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，原告曾某的父亲曾某于1934年参加红军，曾某十八兵团骑兵团长、河北省军区副司令员（正军职）等职，于1972年病逝于北京。曾某的父亲曾某芒共娶三任妻子，曾某为第一任妻子所生，第二任妻子带来一女儿曾某玲，第三任妻子周亚云生曾某、曾某林。曾某芒在道县X镇X街X巷有两栋房屋，共计436.8平方米。1956年曾某芒去世。其临街铺面房一栋计268.8平方米出租给药店。1956年我国开始对私有房屋进行社会主义改造。“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。1958年9月11日，湖南省委批转的商业厅党组《关于对城镇私人出租房屋进行社会主义改造的意见》中指出：“关于改造起点的问题：……对于工商业者出租房屋以及非住宅用房虽未达到改造起点，一般也应进行改造。但对具有下列情况者，也可灵活处理：（1）占有出租房屋的老、弱、病、残，无劳动能力的房主虽已达到改造起点，但因改造以后生活无法维持，又无其他办法解决的，可以暂缓改造，等以后情况变化再做处理”。1964年，我县作为湖南省确定的8个试点县之一，按照（64）国房字X号文件精神，对私有出租房屋进行社会主义改造。因曾某家庭居住在北京并供养曾某芒的第二任妻子，曾某的母亲周亚云再婚，故曾某仅有未成年的曾某及曾某林居住在原址。1964年11月20日，《道县X镇私房改造遗留问题分类摸底表》中确定业主曾某为孤儿，并注明“只两兄弟，大的12岁，小的8岁”。我县在对房屋私改过程中，决定所有出租房纳入改造，但1964年决定小商小贩及革命家庭的房子一律退还本人。曾某的房子决定退还本人，原公房管理室负责人黄荣姣安排经办人朱玉峰办理，因曾某亲人年幼，没有去办理。该房由公房管理部门管理出租，曾某曾某取部分租金。1993年道县房产局与原道县新华书店签订交易契约，将本案所涉及的临街铺面房以20万元的价格出售给新华书店所有。新华书店据此办理了国有土地使用权证及房屋所有权证。2009年3月，新华书店进行改制，原道县新华书店的财产由湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司及湖南省新华书店有限责任公司道县分公司承继，现本案所涉及的临街铺面房的产权由湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司继受，该公司于2009年9月3日重新进行了权属登记，并取得了房屋所有权证书。1966年周亚云在社教运动中被划为地主成分，道县革命委员会于1979年6月16日下文予以纠正。自1980年起，为处理本案所涉房产的争议，原告曾某及曾某、曾某林等曾某各级别的有关部门信访，2009年8月10日，道县人民政府以《信访事项的答复意见书》的形式对曾某予以答复：建议其通过法律诉讼形式解决此争议。

本案在审理过程中，2010年7月12日，曾某芒的继承人与被告湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司达成协议，以38.85万元的价格赎买本案中争议的房产。

以上事实，有当事人的陈述，曾某及其亲属往来的书信、《道县X镇私房改造遗留问题分类摸底表》、《道江镇居委会私房改造调查摸底登记表》、《道江镇私改房业主部分租金领款花名册》、道县房产局复制的曾某的部分领款传票、《道县X镇私改房补五年定租花名册》、交易契约、界址确认书、土地使用权证及房屋所有权证及证人证言证实。

原判认为，1964年，我县X镇房屋进行私有化改造时，本案所涉的房屋为未成年的曾某、曾某林姐弟居住，当地基层组织认定为“孤儿”，该房符合暂缓改造的政策。此后在私房改造调查登记表中，涉及到该房的登记事项用红色的墨水划了叉，结合当时负责私房改造部门的经办人和落实政策负责人的证言，可以认定该房屋已排除在私改范围之外。道县房产局提供的“评等租金改革定案表”，并不能排除该房为委托出租的情况。被告房产局未能提供原始的、充分的证据证明本案所涉的房屋已进行私有化改造而导致该房所有权改变为国有，故该案不属于历史遗留房产问题，属于法院的主管范围。本案所涉的房屋的原所有者曾某芒去世后，其财产应由其法定继承人继承，但继受该财产的所有权人并未对该项财产进行析产。1972年曾某去世，原告曾某作为曾某的继承人之一，对该房享有部分的所有权，即与该项财产有法律上的利害关系，是本案适格的原告。被告道县房产局无法律规定或财产所有权人的授权，擅自出售本案所涉的座落于道县X镇X街原曾某芒所有的临街铺面房时违反了法律的规定。但原道县新华书店从具有管理房屋产权的国家机关购买不动产，支付了合理的价款，并在买卖成交后办理了房屋及土地产权登记，取得了合法有效的不动产所有权登记证书；被告湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司通过继受取得该房产权，并于2009年9月3日办理了房屋产权证书。故被告湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司取得房屋的所有权为善意取得，不应确认被告与原道县新华书店之间的房屋买卖合同无效，对原告的诉讼请求，依法应予驳回。但被告道县房产局将该房屋擅自出让给原道县新华书店而给原告造成的经济损失，原告可另行通过民事诉讼解决。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款的规定，判决：驳回原告曾某的诉讼请求。本案案件受理费600元，由原告曾某承担。

宣判后，原审被告道县房产局不服，以“本案所涉房屋已被私有出租房屋社会主义改造，产权属国家所有；上诉人不属擅自出售，原判认定上诉人擅自出让房屋，给原告造成的经济损失，原告可另行通过民事诉讼解决错误”等为由，向本院提起上诉，请求依法驳回被上诉的起诉。被上诉人曾某则予服判。

本院二审查明的事实与一审认定的一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，本案为确认房屋买卖合同无效纠纷，曾某作为原告起诉，请求是确认房屋买卖行为无效，涉案房屋是道县新华书店于1993年与道县房产局签订交易契约购得，办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。新华书店改制后，该房屋由湖南省新华书店实业发展有限责任公司永州市公司继受，并办理了权属变更手续，属善意取得，曾某的诉讼请求依法不能成立，原判驳回其诉讼请求是适当的。至于房屋是否已被私有出租房屋社会主义改造，与本案确认之诉无直接因果关系。故上诉人道县房产局提出“本案所涉房屋已被私有出租房屋社会主义改造，产权属国家所有，上诉人不属擅自出售”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其上诉还提出“原判认定出售房屋给原告造成的经济损失，原告可另行通过民事诉讼解决错误”的上诉理由，此表述是原审法院对当事人的一种法律释明，当事人是否另行起诉，是当事人的民事权利，原审法院对此释明并非错误，其上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费600元，由上诉人道县房产局负担。

本判决为终审判决。

审判长刘明跃

审判员张益民

审判员魏蓉

二○一○年十月九日

代理书记员李丹

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：

（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，依法驳回上诉，维持原判；

……。