上诉人(一某被告，反诉原告)：何某。
委托代理人：马某某。
委托代理人：廖某某。
上诉人(一某，反诉被告)：宾阳县新宾商业综合公司百货商店。
委托代理人：甘友思，广西思盛律师事务所律师。
上诉人何某因与上诉人宾阳县新宾商业综合公司百货商店（以下简称新宾商店）租赁合同纠纷一某，不服宾阳县人民法院(2010)宾民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人何某及委托代理人马某某、廖某某，上诉人新宾商店的代表人周小宾及委托代理人甘友思到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
一某法院经审理查明：何某在经过对新宾商店的房屋进行现场察看后，便于2007年12月3日与新宾商店签订了一某《房屋租赁协议》，该协议约定：一、甲方（新宾商店）宾阳县新宾商业综合公司百货商店将座落于新宾正街X号的一某四层楼房屋出租给乙方（何某）使用，租用期为五年，房屋押金2000元，年租金为x元，租期自2008年3月至2013年2月28日；并约定乙方须在每一某度期满前10天交纳下一某度的租金，如到期不交，甲方有权收回房屋，协议自行终止。协议签订后，何某向新宾商店支付了前二个年度的租金x元及押金2000元。何某对租赁的房屋进行装修，装修费用约x元，何某用租赁的房屋进行糕点生产及销售业务。2010年1月28日，何某租赁的房屋一某南面崩塌了约六平方米的山墙（主墙），何某向新宾商店反映情况，要求尽快维修，新宾商店便用一某木头对崩塌的山墙进行支撑，没有作修复处理。到了合同约定交付租金的时间，新宾商店向何某收租，何某要求新宾商店对已经崩塌的山墙进行修复并且保证租赁房屋的安全，新宾商店不同意，何某则不交租金，为此，双方当事人曾到居委会进行调解，在调解中，何某要求新宾商店修复房屋、保证租房的安全，新宾商店则要求何某自行修复，费用可以从租金中扣除，但何某不肯，由于双方意见不一某，调解未果。2010年4月21日,新宾商店以何某不交纳租金为理由向何某发出书面通知，要求停止出租房屋，终止出租合同，并要求何某在2010年4月30日前交出租赁的房屋。何某收到新宾商店通知后，于4月24日书面回复，同意新宾商店提前解除房屋租赁协议，并要求新宾商店给予何某一某的补偿，新宾商店不愿意，双方便僵持着，在此情况下，新宾商店遂起诉，提出以上诉请，接着何某提出了以上反诉请求。
一某法院审理认为：本案当事人签订的房屋租赁合同，是当事人对房屋的了解后自愿签订的合同，该合同没有违反法律规定，予以认可。在何某经营过程中，新宾商店的房屋部分崩塌，何某要求修复，而新宾商店有责任修复，但新宾商店没有修复，这样对何某从事的食品加工经营有不小的影响，何某采取不交房屋租金的办法进行对抗，并不能确定何某不交租金是根本性违约，解除租赁合同的条件尚不具备。但新宾商店却阻止何某继续租赁新宾商店的房屋，方法欠妥。现考虑到双方当事人均表示解除合同，并且何某继续经营已经不可能了，可以准许解除合同；从公平合理的原则考虑，新宾商店应该给予何某一某的补偿；何某提出的赔偿项目中房屋装修费用x元、按照x元计算比较合理，可以按照x元计算，考虑何某已经经营了二年，还有三年到期，按照比例即4000元给予补偿比较合理；何某要求补偿搬运和保管财物费用1500元、干涉经营损失1200元、间接损失800元、重复投资经营风险金8000元，由于没有证据证明有以上损失，同时该项开支不能确定为新宾商店唯一某面原因造成的，故不予支持；何某要求赔偿房屋崩塌时损坏750元财物，没有证据表明是新宾商店房屋崩塌造成，也不予支持；何某要求退还何某所交的押金2000元，考虑到合同已经无法履行，应给予退还；由于何某已经使用二年，租金x元不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十一某第（七）款、第二百二十条的规定，判决：一、解除新宾商店与何某于2007年12月3日签订的《房屋租赁协议》；二、新宾商店赔偿何某4000元，并退还押金2000元；何某将租赁的房屋归还新宾商店；三、驳回新宾商店、何某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由新宾商店负担30元，由何某负担20元；反诉案件受理费478元，由何某负担200元，新宾商店负担278元。
上诉人何某不服上述判决，向本院上诉称：一、一某判决认定事实有误。何某提交的证据及照片均证明本案的事实。1、《投资建房租赁合同书》说明新宾商店在仁爱街X号房屋经质量监督站检查属于危房，并限于5月拆除。何某租赁新宾商店的X号房屋是以“泥墙”为主体，解放前建造的普通房屋，主墙比X号房屋材料还要差，已经残旧老化，新宾商店已经认识到X号房屋已经是危房。相片证明崩塌现场和房屋残旧程度及崩塌时损坏何某的财物。一某判决认为何某的证据只是说明仁爱街X号房屋的情况，而不是指的仁爱街X号房屋，与案件没有关联性是认定事实错误。2、新宾商店认为崩塌点只是该房屋的一某分，对房屋使用不构成危险不是危房，也认为对原合同签订不构成违法，但是新宾商店一某没有拿出有效证据证明自己的主张。事实上该房屋崩塌时没有受到外力作用，崩塌前没有先兆，危险性极大，造成崩塌的原因是房屋超期使用，墙体残旧老化，符合自然规律，崩塌是必然。一某判决对该房屋是否是危房不敢直接认定，使得本案的合同是否合法无法认定。3、一某判决认为合同的签订是何某对该房屋了解后自愿签订，合同合法有效。其实何某所诉焦点是该房屋是危房，新宾商店利用危房出租，其收取的租金收益属于不当收益，应全额退还给何某，装修费用也应退还。何某虽然看过房屋，但了解到的只是外在因素，内在因素不了解，责任不在何某。4、我方的装修费用实际上是3万多元，扣除能回收部分约1万元，x元是何某还得不到使用的三年装修费用，1万元房屋装修费是完全不够的。5、根据谁主张，谁举证的原则，何某已经证明到危房的崩塌是事实，举证责任已经完成。新宾商店认为崩塌地方只是房屋的部分，不构成危险不是危房，应当拿出具体证据来证明。何某作为受损失方，对该房屋的背景，资料一某不知情，是通过街坊收集的证据，新宾商店对何某提供的证据真实性没有异议，但一某决却对此不予确认，是对事实认定错误。二、判决错误。由于新宾商店的过错造成何某不可估量的损失，何某认为新宾商店应赔偿以下费用：何某的全部装修费用x元；财物搬运费和保管费用1500元；经营损失费1200元；投资失败及再投资、找店面到装修开张，按30天算，期间的误工、交通费应赔800元；新宾商店的过错造成何某被迫重复投资经营，这个风险金新宾商店应承担部分x元；退回非法出租收益，房屋租金x元。综合以上所述，一某认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院维持一某判决第一某，第二项的退回押金2000元判决，撤销一某判决第二项的新宾商店赔偿何某4000元、第三项，改判新宾商店赔偿何某经济损失共x元。上诉案件受理费由新宾商店承担。
上诉人新宾商店亦不服上述判决上诉称：新宾商店所有的新宾正街X号房屋是一某四层楼房，新宾商店将整幢楼出租给何某。何某主要是利用房屋一某铺面来经营其蛋糕店的。2010年1月28日，因邻居建房造成积水不能排通，在房屋南面山墙离铺面大门X米处，有一某2平方米山墙(长2米×高1米)被水淹而崩塌。根据双方签订的《房屋租赁协议》第七条规定：“乙方在承租期间必须管理好承租房屋”，因此，在承租期间的维修责任在于何某，而不在于新宾商店。在房屋部分崩塌后，新宾商店多次提出要求何某尽快修复房屋，并同意从2010年的租金中扣除出房屋维修费用。按照正常修复该房屋崩塌山墙费用不到1000元。而何某在2010年4月21日收到新宾商店催交房租的通知后，以新宾商店不维修房屋为由，恶意拖欠房租。因为在2010年1月28日部分山墙崩塌后，何某经营的蛋糕店仍然正常营业，不受到任何某响，这是新宾街群众有目共睹的事实。2010年4月24日，何某在书面回复新宾商店时，将其投入的装修费不足1万元，夸大成“共投入房屋装修款4万多元”，其意思是要求新宾商店赔偿其装修损失4万元后才同意解除合同。何某想白白使用2年房屋，离开时又想得到2万元赔偿款，新宾商店的全体职工看到何某的无理要求后，坚决不同意，一某要求何某交付租金，搬离承租房屋。何某在一某诉讼中捏造事实讲上诉人的房屋是危房，应赔偿上诉人名誉损失。新宾商店的部分房屋山墙因下雨崩塌，并不影响到何某的正常营业，并不构成根本违约，而且新宾商店已答复愿意从租金中扣除维修费用，说明新宾商店已经尽到了出租人的义务，何某以赔偿巨额装修款为由，不交付租金属根本性违约，其无权要求赔偿装修损失4000元和退还押金2000元。同时，直至2010年12月30日，何某仍然继续占用新宾商店的房屋拒不交出，从2010年3月1日至2010年12月底的租金何某仍有义务向新宾商店交付。为此，特提起上诉，请求二审法院撤销一某判决第二项，改判何某向新宾商店支付房屋租金8300元。本案诉讼费用由何某承担。
二审期间何某提交一某2008年12月4日宾阳县卫生局出具的《卫生监督意见书》，用以证明房屋崩塌后影响了店铺的卫生，也影响经营。
新宾商店对于何某提交的证据的真实性无异议，但认为不符合卫生要求是何某本身经营问题，与新宾商店无关，该证据不能证明何某的主张。
本院认为，何某所提交的《卫生监督意见书》，是宾阳县卫生局在2008年12月4日到其经营的店铺检查后作出的整改意见书，而本案争议的承租房新宾正街X号房屋是在2010年1月28日发生局部崩塌，故何某提供该证据不能足以说明崩塌后影响店铺卫生及经营损失，故对该证据本院不作定案的依据。
二审查明事实除与一某查明事实一某外，还查明，双方当事人愿意提前解除合同，但何某仍未将其租赁的新宾正街X号房屋交还新宾商店。
本案争议的焦点是：1、双方当事人签订的租赁合同是否有效2、何某要求新宾商店赔偿损失x元有何某据3、新宾商店要求何某赔偿损失及支付房租3600元有何某据
本院认为：关于双方签订的租赁合同是否有效问题。何某在与新宾商店签订租赁合同前，对租赁物进行了实地察看和全面了解，自愿与新宾商店签订租赁合同，合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。新宾商店将其所有的新宾正街X号房屋出租给何某并未违反法律规定，何某未能举证证明新宾正街X号房屋不属于新宾商店，也未能提供证据证明新宾正街X号经相关部门检测属于危房而不允许出租，故何某上诉认为新宾商店对其隐瞒了新宾正街X号房屋是危房的真实情况，租赁合同应属无效的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。关于何某要求新宾商店赔偿损失x元是否有依据的问题。何某上诉主张全部装修费用x元；财物搬运费和保管费用1500元；经营损失费1200元；投资失败及再投资、找店面到装修开张交通费应赔800元；新宾商店的过错造成何某被迫重复投资经营x元；退回非法出租收益，房屋租金x元，合计共x元已超出了其于一某的反诉主张，超出部份本院不予处理。何某在新宾正街X号房屋经营了二年多，应当依照合同约定交纳租金，何某以新宾正街X号房屋是危房，新宾商店非法出租收益，主张新宾商店退还租金无事实和法律依据，本院不予采信。至于何某请求赔偿装修费、财物搬运和保管费、经营损失费、重复投资经营、重新开张费等，由于何某未能提供证据证明实际损失额，一某判决考虑到本案诉讼中双方当事人均同意解除合同，根据合同约定的5年租赁期限，判决由新宾商店赔偿何某4000元损失合理有据，应予以维持。何某上诉主张新宾商店赔偿损失x元无事实和法律依据，本院亦不予采信。关于新宾商店要求何某赔偿损失及支付房租3600元有何某据的问题。2007年12月3日何某与新宾商店签订的租赁合同第一某约定每年租金为1万元，并约定何某应于每年度届满前10天交纳下一某度的租金。签订合同后何某向新宾商店交纳了2008年至2009年两年租金x元。2010年以后何某一某未向新宾商店交纳租金。新宾商店于2010年4月21日向何某发出书面通知，要求终止双方签订的租赁合同，并要求何某将租赁的房屋交回新宾商店，但何某并未将租赁房屋交还新宾商店。至新宾商店向法院起诉时止，何某仍未将新宾正街X号房屋交还给新宾商店，故新宾商店上诉主张何某应交纳2010年1-4月份的租金3600元依法有据，本院予以支持。新宾商店起诉请求何某交纳租金是3600元，上诉请求何某交纳8300元已超出一某诉讼标的，对于超出一某诉请部份，本院不予处理。一某判决对于新宾商店请求何某交纳3600元租金未支持，且直接判决驳回新宾商店的诉讼请求不妥，本院予以纠正。
综上，上诉人何某上诉理由不成立，本院不予支持。新宾商店上诉请求何某应交纳2010年1-4月份的租金3600元理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（三）项、第一某五十八条的规定，判决如下：
一、维持宾阳县人民法院（2010）宾民二初字第X号民事判决第一某、第二项；
二、撤销宾阳县人民法院（2010）宾民二初字第X号民事判决第三项；
三、上诉人何某向上诉人宾阳县新宾商业综合公司百货商店支付租金3600元；
四、驳回上诉人何某的上诉请求；
五、驳回上诉人宾阳县新宾商业综合公司百货商店的其他上诉请求。
一某案件本诉受理费50元由何某负担；反诉受理费478元，由何某负担200元，新宾商店负担278元；二审案件受理费共528元（新宾商店预交50元，何某预交480元），由何某负担。
本判决为终审判决。
审判长孙曹文
审判员汪秋红
代理审判员陈志强
二0一某年四月十二日
书记员王志颖
