原告王某。
被告杨某乙。
被告韩某。
第三人陈某。
第三人申某。
原告王某与被告杨某乙、韩某，第三人陈某、申某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王某华担任审判长，与审判员银燕、人民陪审员滕久元组成合议庭，代理书记员韦韵涵担任法庭记录。于2010年5月31日公开开庭进行了审理，并于2010年6月28日作出判决，被告韩某、杨某乙不服判决提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2010年10月18日以程序有失公正为由将该案发回本院重审，本院依法另行组成由审判员罗焱担任审判长，与人民陪审员罗德田、聂志全参加的合议庭，代理书记员杨某乙小担任法庭记录。本案于2011年6月22日公开开庭进行了审理，原告王某的委托代理人覃朝阳、被告韩某、杨某乙及二人的委托代理人杨某乙和、第三人陈某到庭参加了诉讼，第三人申某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2008年5月6日，原、被告签订一份《租赁合同书》，约定原告将位于桐木镇的造纸厂厂房以每年8.5万元价格出租给二被告，租期为8年即2008年6月28日至2016年6月28日，租金每年交一次。并约定二被告在2009年6月28日，向原告缴纳租赁押金10万元。2008年5月9日，原、被告又签订了一份《补充合同》，增加了违约条款等。2008年6月18日，被告未经原告许可擅自将厂房转租给第三人陈某、申某，改变某房原貌，造成违约和侵权。此外，被告违约拒交押金10万元使原告蒙受重大损失。为了维护公民合法权益，特诉请人民法院依法判决：1、被告与第三人签订的《分租合同书》无效；2、被告缴纳押金10万元，并支付从2009年6月28日至2010年4月20日违约金x元；3、被告承担自起诉之日至诉讼结束日止每日500元违约金；4、由被告承担因违约引起原告所发生的车船费、差旅费等各项损失；5、诉讼费用由被告承担。
被告杨某乙、韩某辩称，被告与第三人虽签订了分租协议，但事实上只是合伙经营不是分租；因被告租赁的厂房土地与桐木镇X组有纠纷及该厂有关老工人要求补偿安置、补交养老保险金等问题，构成原告违约，属原告没有先履行合同，合同未生效，押金就不需要交付，被告不应承担违约责任。请人民法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人陈某述称，第三人与杨某乙、韩某只是分开经营不是分租，而是实质上的合伙。
第三人申某未作答辩。
经审理查某，2003年8月，中方县人民法院在执行中国长城资产管理公司长沙办事处与原怀化市湘源纸板厂（桐木造纸厂）借款合同一案时，因原怀化市湘源纸板厂资不抵债，在法院执行人员的主持下，原告王某等人以41万元购买原怀化市湘源纸板厂的全部固定资产并取得所购资产债权人权利，终结了中国长城资产管理公司长沙办事处与原怀化市湘源纸板厂债权债务关系。同年8月18日，原怀化市湘源纸板厂住所地中方县人民政府与原告王某签订一份为解决有关遗留问题，尽快盘活闲置资产的《协议书》。协议约定了王某在三年内办理有关房产、土地证件，并为该厂有关人员办理养老保险等。此后，原告王某等人办理了房产证，至今未办理土地使用权证。原告王某就原怀化市湘源纸板厂部分老职工养老保险问题进行了处理。王某等人购买造纸厂后亦进行过生产经营。2008年5月6日，原告与二被告签订一份《租赁合同书》，约定原告将位于中方县X镇的造纸厂（以原告提供的该厂房产权证及相关文件手续涉及的土地范围为准，见附相关文件表）出租给二被告，租期为8年即2008年6月28日至2016年6月28日止，每年租金8.5万元。在合同签订时，被告付给原告2008年6月28日至2009年6月28日的租金8.5万元，其他租金实行一年交一次的方式，必须在每年的9月28日将当年的租金交清。并约定在2009年6月28日，被告向原告缴纳租赁押金10万元。如果被告租用原告的厂房没有生产满三年，被告所交的10万元押金不予退还。如果租用厂房满三年，原告必须无条件退还10万元押金，押金退还时间为合同期满或被告在合同期内不再租用原告的厂房合同终止时。原告保证提供给被告的厂房产权证、土地使用的相关文件手续均为合法有效的证件，并保证该厂的厂房及土地没有抵押、查某、扣押等法律纠纷，否则造成被告损失由原告承担赔偿等。若发生纠纷双方协商不成时，由怀化市X区人民法院管辖。2008年5月9日，原告与二被告又签订了一份《补充合同》，约定二被告必须在2009年6月28日以现金方式向原告交纳租赁押金10万元，如不按期交纳押金，原告有权终止合同，被告必须将设备拆走，将厂房退还给原告。逾期交纳押金，被告必须每天按押金的5‰承担违约金。被告在租赁期间如因自然原因、不可抗力的因素，使被告无法租赁时，原告同意退还被告押金10万元。被告逾期交纳租金必须承担年租金每天5‰的违约金等。合同签订后，原、被告双方以约定履行了各自的交厂房、验证、付租金等义务。合同履行的第二年，二被告以租赁的厂房土地使用权与桐木镇X组有纠纷及原造纸厂有关工人要求安置补偿、补交养老保险金等需要原告出面解决为由，未在合同约定的2009年6月28日交纳押金10万元。经双方协商未果，被告至今未交纳押金10万元。但被告在2009年9月28日前交纳了当年的租金8.5万元。在诉讼过程中，二被告认为自己没有违约，并认为补充协议约定的违约金过高。
另查某，2008年6月18日，被告杨某乙与第三人陈某、申某签订一份《分租合同书》，约定被告将租用原告的造纸厂厂房车间一部分分租给第三人，期限从2008年6月28日至2016年6月28日，租金总计为34万元。第三人从2008年6月20日至2009年6月28日，年租金为4.25万元，在合同签订时一次性付清，其他租金实行一年交一次的方式，必须在每年的8月28日交清当年租金。第三人在2009年6月18日交纳租赁押金5万元。第三人必须按时交纳租金和押金，如逾期交纳，每天按5‰支付违约金等。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，并经本院确认，有下列证据证实：
1、原、被告及第三人的身份证明复印件各一份，证明原、被告及第三人的基本身份情况；
2、原、被告签订的《租赁合同书》在卷，证实双方于2008年5月6日对被告租赁原告桐木造纸厂厂房有关事项进行了约定的事实；
3、原、被告签订的《补充合同》在卷，证实双方于2008年5月9日补充约定了交纳押金、租金有关事项及逾期交纳每天承担5‰违约金的事实；
4、被告杨某乙与第三人陈某、申某签订的《分租合同书》在卷，证实2008年6月18日，被告杨某乙与第三人陈某、申某签订一份《分租合同书》，约定被告将租用原告的造纸厂厂房车间一部分分租给第三人的事实；
5、中方县人民法院（2003）方执字第X号《民事裁定书》在卷，证实原告以41万元购买了怀化市湘源造纸厂(指中方县桐木造纸厂)的全部固定资产并取得该厂的权利的事实；
6、原告与中方县人民政府于2003年8月8日签订的《协议书》在卷，证实原告以41万元购买了原怀化市湘源造纸厂(指中方县桐木造纸厂)的全部固定资产后与中方县人民政府达成有关协议的事实；
7、中方县X组的《责令通知》、《证明》在卷，证实中方县X村X组认为原怀化市湘源造纸厂的土地属塔脚组，没有办理土地使用权证，要求收回土地或按土地征用标准给予补偿，以及通知二被告尽快联系厂房出租方业主就土地遗留问题与组里协商，否则将采取进一步措施关停工厂或收回塔脚组土地的事实；
8、原怀化市湘源造纸厂职工郭昌军的《通知》在卷，证实郭昌军曾通知二被告，要求二被告及时联系原告办理原怀化市湘源造纸厂职工安置补偿、补交养老保险金等事项的事实；
9、法庭审理笔录在卷，证实本案其他有关事实；
本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》及《补充合同》均系当事人真实意思表示，为合法有效的合同，双方当事人理应依约定履行自己的各项义务。原告租赁给被告的桐木造纸厂（原怀化市湘源造纸厂），系原告于2003年以现金41万元购买法院执行中变某的资产，已取得该厂的权利并办理房产所有权证，且经该厂所在地中方县人民政府签约认可。原告购买该厂后亦已进行过正式经营；被告租赁厂房后，虽提出桐木镇X组因土地权属及该厂有关老工人要求补偿安置、交养老保险金等问题与原告有纠纷，但被告未能提供因上述原因影响正常生产经营的证据。若桐木镇X组及原怀化市湘源造纸厂有关工人认为自己的合法权益受到损害，可通过合法途径向相关责任方主张权利；被告辩称租赁的厂房土地与塔脚组有纠纷及该厂有关老工人要求补偿安置、交养老保险金等问题，构成原告违约，属原告没有先履行合同，合同未生效，押金就不需要交付，被告不应承担违约责任的观点，理由不充分，本院不予支持；根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变某、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定书等生效时发生效力”，原告已通过湖南省中方县人民法院（2003）方执字第X号《民事裁定书》获得了出租厂房的相关权利，并与湖南省中方县人民政府签订协议予以确认，二被告以原告未按照合同约定向其提交厂房的房产证明及土地证明等相关合法手续为由抗辩原告的主张，于法无据，对二被告的抗辩理由本院不予采信；原、被告在《租赁合同书》中明确约定：“……乙方在2009年6月28日向甲方交纳租赁押金十万元整……”“……退还押金时间为：合同期满或乙方在合同期内不再租用甲方的厂房合同终止时……”，二被告未在约定时间交纳押金，根据合同相关约定，退还押金的条件亦未成就，其行为已构成违约，对于原告要求二被告交纳押金x元的诉讼请求，本院予以支持；二被告租赁原告的厂房后，未经原告的同意，被告杨某乙与第三人签订《分租合同书》，无论从合同书的名称还是从合同中双方约定的内容来看，均系典型的租赁合同，二被告虽未经原告同意将部分厂房转租给第三人，但《分租合同》并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，因此，被告与第三人签订的《分租合同》应系有效，原告可以二被告未经同意转租为由向其主张解除合同并赔偿损失，对于原告要求判决被告与第三人签订的《分租合同书》为无效合同的诉讼请求，本院不予支持；二被告及第三人仅口头辩称双方系合伙经营不是分租，但未能提供充分证据予以证实，故本院对二被告及第三人的主张不予采纳；二被告未在合同约定的期限内交纳押金且擅自将部分车间租赁出去，已构成违约，理应承担违约责任；在诉讼过程中，在本院对违约金问题释明后，二被告认为合同约定的违约金过高，申某对逾期交纳押金的违约金为每天500元的标准予以调整减少，本院认为，双方签订的合同中约定的每年租金为x元，而双方约定的违约金为500元×365天=x元/年，已远超过原告每年的预期收益，结合被告未依约向原告支付押金x元的行为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的精神，违约金应当调整至每天60元为宜，期限自2009年6月29日起至被告付清押金x元之日止；原告要求被告承担违约引起原告所发生的各项差旅费、车船费等费用，因未能提供相关证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、一百一十四第二款、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、限被告杨某乙、韩某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付押金10万元；
二、限被告杨某乙、韩某按照每天60元的标准向原告王某支付逾期交纳押金x元的违约金(期限自2009年6月29日起至二被告付清押金x元之日止)；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，财产保全费1500元，共计7000元，由原告王某承担1500元，由被告杨某乙、韩某承担5500元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级法院。
审判长罗焱
人民陪审员罗德田
人民陪审员聂志全
二0一0年九月三十日
代理书记员杨某乙小
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
