湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2010）岳中民一终字第X号

上诉人（原审被告）王某，女，X年X月X日出生，汉族，医生，现住（略）。

委托代理人曹凌云，湖南思阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）姜某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）彭某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），系姜某之妻。

两被上诉人共同委托代理人何虹，湖南金球律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）徐某，男，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。

上诉人王某因与被上诉人姜某、彭某乙、徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员邵莉茜担任审判长、审判员刘洪、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭，于2010年4月13日公开开庭进行了审理，由书记员胡娜担任法庭记录。上诉人王某及其委托代理人曹凌云，被上诉人姜某、彭某乙及其委托代理人何虹，被上诉人徐某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年7月，原告姜某、彭某乙经介绍通过电话和被告王某商谈购买王某所有的位于岳阳市X区X栋X号房屋。2009年7月26日，姜某、彭某乙在徐某家中拟定一份购房协议，约定：“现今双方协议玖万元整购房4区X栋X室一套，包括所有家电与家具。1、12月份交房，其中办房产证与过户所产生的费用都由购房者负责；2、付定金5000元，在交接房屋时一次付清房价余款；3、双方议定9万元交房，其余一切手续由购房主负责办理，房主协助购房者办理；4、如有任何一方违约，需赔偿对方所交订金。”购房协议尾部有彭某乙、姜某和徐某代王某的签名。协议签订后，姜某、彭某乙向徐某交付了定金5000元。诉讼过程中，被告不认可原告与第三人签订的购房协议，主张未曾委托第三人与原告签订该购房协议，只是委托第三人收取5000元定金，第三人是无权处分被告的财产。为反驳被告的主张，原告提供了与被告的往来短信以及2009年10月29日的谈话录音，在谈话录音中被告有同意将讼争房屋以x元出卖给原告后又拒绝将房屋出售给原告的内容，被告在发给原告短信中有打算2009年国庆节期间回岳阳和原告办理房屋过户手续的内容。

另查明，第三人为被告前夫徐某的父亲，被告与徐某于2003年10月14日在岳阳市X区民政局登记离婚。讼争房屋属被告个人所有。

原判认为：自2009年7月开始，原告姜某、彭某乙通过电话与被告王某协商买卖诉争房屋事宜，原告与第三人徐某签订的购房协议，被告虽然不认可，但被告此前有将讼争房屋以x元出卖给原告的意思表示，又委托第三人收取了原告5000元定金，而第三人与被告又曾有姻亲关系，故可以认定第三人接受了被告的委托，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”的规定，原告与第三人签订的购房协议合法有效，对被告有约束力。原告要求被告继续履行合同的请求，予以支持。被告关于第三人无权处分其财产的抗辩不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，判决：原告姜某、彭某乙与被告王某签订的购房协议继续履行。案件受理费2050元，由被告王某承担。

宣判后，王某不服，向本院提起上诉称：1、2009年7月26日的《购房协议》是一份无效协议，上诉人从未授予被上诉人徐某签订房屋买卖协议的权利，徐某擅自与被上诉人彭某乙、姜某签订《购房协议》的行为系无权处分，侵害了上诉人的合法财产权利，而且该协议的若干条款系彭某乙、姜某单方制定，并未与王某或者徐某协商，协议内容不是合同双方真实意思表示。2、假设2009年7月26日的《购房协议》有效，依协议内容，上诉人如果违约，只需赔偿对方所付订金，而不是继续履行合同。3、房屋买卖合同应当采取书面形式，即使上诉人与被上诉人之间有过9万元房价和5000元订金的口头承诺，双方的关系也仅仅处于磋商阶段，房屋买卖合同并未成立。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。

被上诉人彭某乙、姜某答辩称：1、购房协议是一份有效协议。大量的证据证明答辩人在签订合同前与上诉人有多次电话沟通，签订合同时徐某电话征求了上诉人的意见，签订合同后的信息沟通更进一步确认了上诉人认可合同的内容，答辩人有足够的理由相信徐某具有签订合同的代理权；而且协议虽由答辩人书写，但内容是答辩人与上诉人多次电话协商的结果，是双方的真实意思表示。2、购房协议中的违约条款并不能限制答辩人主张上诉人继续履行合同的权利，上诉人应当全面履行自己的义务。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人徐某答辩称，王某从未委托答辩人与彭某乙、姜某签订购房协议，答辩人之所以在购房协议上签名，是听信了彭某乙的一面之词。

经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明，没有证据证明被上诉人与徐某于2009年7月26日签订合同时，徐某电话征求了王某的意见。

本院认为：房地产转让，应当签订书面转让合同。根据本案已查明的事实，可以认定自2009年7月王某与彭某乙、姜某通过电话、短信就房屋出售进行过磋商，王某是否同意9万元出卖房屋均是双方磋商内容，没有证据证明王某委托徐某签订书面购房协议，也没有证据证明签订协议时徐某或者彭某乙、姜某将协议内容如实告知王某。虽然徐某与王某曾有姻亲关系，而且即使有王某委托徐某收取5000元定金的事实，被上诉人都不能以此认为有足够的理由相信徐某具有签订合同的代理权。故徐某以王某名义于2009年7月26日与姜某、彭某乙签订《购房协议》的行为属无权代理，且事后没有得到王某的追认，该《购房协议》对王某没有约束力，应由行为人徐某承担相应的民事责任。综上所述，本案姜某、彭某乙的诉讼请求不能成立。原审判决王某履行购房协议错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：

驳回姜某、彭某乙的诉讼请求。

一审案件受理费2050元，二审案件受理费2050元，合计4100元，由姜某、彭某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长邵莉茜

审判员刘洪

代理审判员蒋立春

二0一0年五月十日

书记员胡娜