湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）武某，男。
委托代理人刘某某，女。
被上诉人衡阳富衡房地产开发有限公司，住所地：衡阳市X村X号。
法定代表人肖某，该公司董事长。
委托代理人陈毅峙，湖南秦湘律师事务所律师。
上诉人武某与被上诉人衡阳富衡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳珠晖区人民法院（2011）珠民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月7日进行了庭前证据交换，10月13日公开开庭审理了本案。上诉人武某的委托代理人刘某某、被上诉人衡阳富衡房地产开发有限公司的委托代理人陈毅峙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2007年3月2日，原告武某与被告衡阳富衡房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买坐落于衡阳市X区X路X号创富商贸广场-X号房屋，价款为37,247元，房屋建筑面积9.27平方米。房屋竣工验收后以衡阳市房地局测绘中心的实测面积为准，单价不变，多退少补。房屋的交付日期为2007年8月1日前，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。原、被告双方还在合同附件五中约定“由甲方（即被告）指定的物业经营管理公司，负责对乙方（即原告）购买物业实施物业经营管理。……乙方需遵守物业经营管理的各项约定，并遵守物业经营管理公司的管理公约”。在附件六中约定“买受人承诺在合同约定的交房之日起交纳物业管理等相关费用”。合同签订后，原告一次性向被告交付了房款37,247元。2007年7月24日，被告富衡公司在《衡阳晚报》上刊登了一则“创富商贸广场入伙公告”，内容为：“创富商贸广场负一层至三层商铺各位购铺业主：由我公司开发的创富商贸广场已定于2007年8月1日交铺，敬请各位购铺业主携带本人身份证原件及复印件、购铺合同书复印件及相关费用前来商贸广场负一层物业管理办公室办理入伙相关手续。”原告妻子刘某某于同年8月1日到达创富商贸广场，但以被告要求其交付物业管理费等不合理为由，未予办理商铺入伙交付手续。2010年12月13日，被告向原告提供了房屋竣工交付使用通知单、房屋所有权登记申请书、衡房权证珠晖区字第（略）号、销售不动产统一发票及衡阳物业专项维修资金管理中心出具给衡阳市房屋产权监理处的函件等办理权属登记的资料。原告接受房屋的实际面积为8.94平方米，比合同约定的房屋面积少0.33平方米，房屋面积误某比绝对值为3.56%。被告已退还原告多交的购房款1280元。
原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。被告交付的房屋面积虽比合同约定的面积要少，误某比绝对值超过了法律规定的3%，但双方在合同中已约定对这种面积差异的处理方法为以实测面积为准，单价不变，多退少补，且原告在房屋交付时也已经按约领取了被告退还的差价款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理的规定，原告要求退还房屋的请求，不符合法律的规定，该院不予支持。被告富衡公司在合同约定的房屋交付日前已在媒体上公开发布了公告，通知购铺业主办理入伙手续，且原告妻子在合同约定的商铺交付日也到达了创富商贸广场，但在该商贸广场物业管理部门按照合同的约定要求原告在交房之日交纳物业管理费时，原告妻子以该费用不合理而拒绝接受，故原告未及时接受商铺并非被告违约所致，原告要求被告承担逾期交房违约责任的要求，该院不予支持。被告之“入伙”即已包括交付房屋，原告关于入伙不是交房的意见，该院不予采纳。而原告要求被告支付误某、交通费的请求，也没有事实及法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告武某的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告武某负担。
宣判后，原审原告武某不服，向本院提起上诉称，上诉人购买被上诉人商铺，被上诉人违反双方签订的商品房预售合同第五条的约定，面积误某比绝对值超出约定，上诉人虽然领取了差价款，但当时没有计算是否超出约定，该合同合法有效，被上诉人应当遵守。按照双方签订的合同第十一条的约定，商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的文件，并签署房屋交接单。而被上诉人没有书面通知上诉人，在报纸上登载的入伙通知上诉人之前也未见到，对于入伙即是交铺，上诉人也不能理解，以上事实说明被上诉人没有按约交房，也没有按约将办理产权登记的资料交付买房人，因此应当承担违约责任。故要求二审法院支持其上诉请求：1、要求退房，并返还购房款37,247元；2、被上诉人逾期交房，承担违约金13,743元；3、误某、交通费3000元及后期产生的费用由被上诉人承担；4、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人衡阳富衡房地产开发有限公司辩称，在合同履行过程中，被上诉人不存在任何过错和违约的地方，不存在合同解除的法定情形，上诉人要求退房和支付违约金不能成立。自从合同签订后，被上诉人依约完成房屋的建设，并在约定的时间通知上诉人收房，上诉人并未办理收房手续，直到2010年12月13日才到被上诉人处办理手续，真正的违约人是上诉人，因此请求法院驳回上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，被上诉人提供证据一份，即单位工程质量竣工验收记录。拟证明涉案房屋于2007年5月18日已验收合格，符合交房条件。经庭审质证，上诉人认为该证据的真实性不能确定。本院经审查认为，该证据有施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的负责人签名并加盖了公章，证据真实可信，符合证据的“三性”要求，本院予以采信。
经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以认定。
另查明，本案涉案房屋已于2007年5月18日经验收合格。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。上诉人主张房屋面积超过了误某绝对值3%，按合同约定应当退房；被上诉人主张没有违反约定，并且上诉人已经领取了差价款。本院认为，按照双方的合同第五条2、（2）的规定，面积误某比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房时，产权面积小于合同约定面积时，面积误某比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可以看出，房屋面积误某比绝对值超出3%时，有两种处理方式：一是退房；二是按约定退钱。虽然该约定属于格式条款，但既然上诉人主张按此约定规定退房，就说明上诉人对履行该条款无异议，且对该条的理解也不存在产生歧义的情况，因此双方当事人应当按照约定履行。由于上诉人已于诉讼前的2010年12月13日在被上诉人处领取了房屋差价款，并实际接收了房屋，表明其已认可并采取了第二种处理方式，故上诉人再以此理由上诉要求退房，本院不予支持。上诉人主张被上诉人没有在合同约定的2007年8月1日前交房，应当承担逾期交房的违约责任，被上诉人主张已经通知了上诉人按期交房，不存在违约。本院认为，上诉人承认在合同约定的交房日期之前，接到了被上诉人的入伙通知，且按规定时间即2007年8月1日到达了被上诉人处，只是当天对要缴纳物业管理费有异议而没有办理入伙手续，与被上诉人在衡阳晚报公告的交铺、并办理入伙手续的日期是同一天，据此可以认定上诉人应当知道被上诉人已经在办理交铺手续，对上诉人称当天无人办理交房手续的说法，本院不予采信。在合同约定的交房日期至上诉人实际收房之日长达三年多的时间里，上诉人无证据证明房屋没有交接的原因在被上诉人，因此，对其要求被上诉人承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人武某负担。
本判决为终审判决。
审判长龙巍
代理审判员周隽斓
代理审判员代立华
二○一一年十月十八日
书记员刘某
校对责任人：代立华打印责任人：刘某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
