上诉人（原审被告）张某，男。

被上诉人（原审原告）徐某，男。

委托代理人喻某，湖南某律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人徐某租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市X区人民法院（2011）岳民商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月29日，立案受理后，依法组成合议庭，由审判员陈卫平担任审判长，审判员任莉，代理审判员李强华参加评议，书记员丁依担任记录，于2011年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人张某、被上诉人徐某及其委托代理人喻某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年11月1日原、被告双方签订了一份租房协议，约定被告租住原告从徐某继承来的位于东坪街道西瓜园X号房屋，每年向原告支付租金50元。但被告至今未付原告租金。

原审法院认为，原告与被告之间签订的租赁合同系原、被告双方真实意思之表示，原、被告均应按约定履行各自的权利义务。原告已按合同约定将房屋出租给被告，被告未按约定支付租金已构成违约，原告请求判令解除原、被告双方的租房协议，腾出房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告徐某与被告张某于2009年11月1日签订的房屋租赁协议；二、被告张某于本判决之日起十日内搬离东坪街道西瓜园X号房屋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

宣判后，张某不服，向本院提起上诉称：湖南省岳塘区人民法院判决事实不清，证据不足，上诉人张某没有参加庭审；上诉人张某与被上诉人徐某继父达成的房屋买卖协议合法有效，房屋应属上诉人所有；租赁房屋协议书缺乏真实性与合法性。综上所述，请求撤销湖南省湘潭市X区人民法院（2011）岳民初字第X号民事判决书中的第一、第二项，改判一审中所涉的房屋为上诉人张某所有；一、二审诉讼费由被上诉人徐某承担。

被上诉人徐某答辩称：一审法院审理程序合法，上诉人张某收到一审法院传票，无正当理由拒不到庭，一审法院缺席判决程序合法。上诉人张某提出的与被上诉人徐某继父唐桂秋达成的房屋买卖协议在事实和法律上不成立。该房屋至今在产权部门登记的产权所有人为徐某，应属徐某的儿子即被上诉人徐某兄弟所有。上诉人徐某所谓的继父唐桂秋无权处置该房屋。2009年11月1日，上诉人张某与被上诉人徐某双方在自愿的基础上签订的租房协议，合法有效。所以，上诉人徐某请求二审法院维持一审判决。

二审期间，上诉人张某提交证据三份。证据一、房屋出售协议书一份，拟证明唐桂秋已将房屋出售给上诉人张某；证据二、国有土地使用证，拟证明徐某婚后，把这房屋给了前妻。证据三，湘潭市X镇房屋登记核发权证申请表、岳塘区X镇房屋补办建筑申报审批表、湘潭市X镇房屋分幢登记表，拟证明唐桂秋已把该房屋出售给张某。

被上诉人徐某质证认为，第一份证据与本案无关联性。上诉人张某虽然出了1500元给唐桂秋买了该房屋，但是当时被上诉人一方不知道此事，没有得到被上诉人的认可。唐桂秋不是此租赁房屋的所有人，没有处分该房屋的权利。此后，被上诉人多次找上诉人协调此事，2009年11月1日，双方签订了租赁房屋协议书，上诉人张某认可每年50元的租金租赁该房屋，说明该房屋的所有权人仍是徐某兄弟。第二份、第三份证据证明该房屋的所有权人是徐某，不是其他人所有，不能达到上诉人张某的证明目的。

本院认证认为：对于证据一，唐桂秋不是该房屋的所有权人，唐桂秋无权将房屋出售给上诉人张某，不能证明上诉人张某合法拥有该房屋的所有权，本院对该证据不予采信。对于证据二、证据三证明该房屋的所有权人仍是徐某，不能证明所有权发生了转移，本院对该二组证据不予认可。

二审期间，被上诉人徐某没有提供新的证据。

另查明，一审法院在2011年2月26日，将开庭传票等法律文书送达给上诉人张某，上诉人张某无正当理由没有到庭参加诉讼，法院可以缺席审理。

本院认为，唐桂秋不是争议房屋的实际所有权人，上诉人张某主张某唐桂秋的房屋买卖协议有效的上诉请求，本院不予支持。一审法院根据法律规定将开庭传票及时送达给上诉人张某，上诉人张某没有正当理由不到庭参加诉讼，一审法院缺席判决符合法律规定。上诉人张某与被上诉人签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，真实合法有效。综上所述，上诉人张某的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费100元和二审受理费100元均由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈卫平

审判员任莉

代理审判员李强华

二O一一年六月十九日

书记员丁依

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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