上诉人（原审原告、反诉被告）北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市X区枣营南里X号。

负责人黄某，经理。

委托代理人陈某某，女，出生年月（略），汉族，北京市华沛律师事务所律师助理，住址（略）。

委托代理人李春杰，北京市华沛德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）宗某，女，出生年月（略），汉族，无业，住址（略）。

委托代理人高某，女，出生年月（略），汉族，富驿时尚酒店管理发展（北京）有限公司职员，住址（略）。

委托代理人赵三平，北京市国汉律师事务所律师。

上诉人北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称美晨家园公司）因与被上诉人宗某居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月21日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官孙兆晖、全奕颖参加的合议庭进行了审理，并于2011年10月19日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

美晨家园公司在一审中起诉称:2010年4月7日，美晨家园公司作为居间方促成了宗某与案外人陈某寒签订房屋买卖合同，同时美晨家园公司与其二人签订了居间合同。根据约定，宗某应当向美晨家园公司支付中介服务费x元。2010年4月8日，宗某向美晨家园公司交纳中介费x元，并承诺过户当日将剩余的中介费x元及过户费3000元向美晨家园公司支付。此后，买卖双方发生争议并解除了合同，但美晨家园公司已完成了居间服务。现美晨家园公司诉至法院，要求宗某支付剩余中介费x元。

宗某在一审中答辩并反诉称：宗某和美晨家园公司之间确实存在居间合同关系，但在履行过程中服务对象变更为宗某的弟弟宗某峰。美晨家园公司在居间服务过程中，向卖方隐瞒了买受人变更等细节，致使买卖双方解除了合同。美晨家园公司在履约过程中没有尽到居间义务，故宗某不同意美晨家园公司的诉讼请求并反诉要求美晨家园公司退还已收取的中介费x元。

美晨家园公司在一审中就反诉答辩称：虽然居间合同的服务对象系宗某峰，但美晨家园公司不存在宗某所述的违约情形，故不同意宗某的反诉请求。

一审法院审理查明：2010年4月7日，美晨家园公司作为居间方与宗某（买受人）、案外人陈某寒（出卖人）签订《北京市存量房屋居间合同》，约定宗某购买陈某寒出售的北京市X区朝阳公园西路X号X层v号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积共150.76平米，房屋成交价格为367万元；宗某需向美晨家园公司支付居间代理服务费x元；在本协议履行期间，任何一方要求变更协议条款，应书面通知另外两方，经三方协商一致，可达成补充协议；买卖双方同意委托并授权美晨家园公司在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，设置完成后美晨家园公司有告知双方义务。网上签约合同内容以后附买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。该居间合同美晨家园公司方经办人为“周全虎”。

同日，宗某与陈某寒签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》。《补充条款》约定，宗某将于2010年4月9日补交购房定金71万元，最终共计向陈某寒交付购房定金73万元；剩余购房款294万元将于2010年4月30日之前支付。宗某于订约当日向陈某寒支付购房定金2万元。2010年4月8日，宗某向陈某寒支付购房定金71万元。

此后，案外人宗某峰将陈某寒诉至法院。宗某峰称其姐即宗某不愿意购买房屋，与陈某寒协商解除了合同关系；2010年4月28日，宗某峰、陈某寒经美晨家园公司居间签订了编号为x号《存量房网上签约合同》，故要求陈某寒协助其履行过户手续。陈某寒表示其与宗某峰之间没有合同关系，不同意其诉讼请求。在该案审理过程中，经陈某寒申请，美晨家园公司职员周全虎出庭作证。周全虎陈某：2010年4月7日下午，周全虎带领宗某及宗某峰查看涉诉房屋，宗某与陈某寒就房屋买卖事宜达成一致意见并签订房屋买卖合同，双方约定房屋总价款为367万元。2010年4月8日，周全虎根据宗某和陈某寒签订的房屋买卖合同办理了网上签约手续，并于当日将网签密码及合同编号x告知了双方。宗某承诺无论涉案房屋过户登记在谁名下都不影响陈某寒依照约定取得剩余购房款。2010年4月27日，在未告知陈某寒的情况下，周全虎与宗某单方协商并撤销了编号为x号《存量房屋买卖合同》。2010年4月28日，经宗某要求，周全虎办理了编号为x号《存量房屋买卖合同》网签手续，该合同的购房人和卖房人分别为宗某峰、陈某寒；周全虎未将变更网签合同的相关事宜告知陈某寒。

法院在审理该案时另查明，2010年4月29日，宗某及宗某峰、陈某寒在周全虎等人陪同下共同到北京市X区地方税务局第二税务所办理契税手续，陈某寒发现纳税人变更为宗某峰，向周全虎询问变更原因，周全虎称变更名称是为了避税。

法院在审理该案时认为宗某峰所持的x号《存量房屋买卖合同》对陈某寒没有约束力，驳回了宗某峰的诉讼请求。宗某峰不服提起上诉，在北京市第二中级人民法院审理期间，宗某参加了诉讼。经北京市第二中级人民法院调解，解除了宗某与陈某寒签订的《北京市存量房买卖合同》、宗某峰与陈某寒之间编号为x号《存量房屋买卖合同》。

一审法院另查，宗某与陈某寒就涉诉房屋于2010年4月8日办理网上签约合同，显示成交价格为（略）元，该合同于2010年4月27日办理注销手续。宗某峰与陈某寒就涉诉房屋于2010年4月28日办理网上签约合同，显示成交价格为x.88元。

双方当事人均认可本案争议焦点在于美晨家园公司居间服务是否存在违约情形。

一审法院判决认定：根据本案查明的事实可见，双方当事人均认可其二人为涉诉居间合同的双方，但该合同居间服务的买受人为案外人宗某峰。结合本案争议焦点，应重点审查美晨家园公司是否按照约定且在不违反行业管理的情况下履行义务，进而确定美晨家园公司是否有权收取相应居间服务费用。根据查明的事实及美晨家园公司职员周全虎在宗某峰起诉陈某寒一案中的陈某可以认定，周全虎没有按照居间合同约定的告知义务及时、准确向陈某寒告知买受人及网签手续变更的事宜，且在交易过程中试图通过做低交易价格的方式达到“避税”的目的。前述变更买受人及相应网签手续等事宜系宗某峰与陈某寒纠纷发生的起因，现其二人之间、宗某与陈某寒之间的所有买卖手续均已解除，美晨家园公司未及时、准确履行告知义务以及其不符合房地产经纪行业管理的“避税”行为对于买卖合同的解除具有一定原因。鉴于此，法院认定美晨家园公司不应收取宗某的居间服务费用，故美晨家园公司要求宗某支付剩余居间服务费用的主张，法院不予支持，其应将已收取的x元退还宗某。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条之规定判决：一、北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司于判决生效后七日内退还宗某居间服务费二万元；二、驳回北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

美晨家园公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：美晨家园公司在居间合同履行过程中不存在违约行为，宗某和宗某峰之间存在合同权利义务转让关系，该转让行为没有得到陈某寒同意，且房屋买受人违约，最终导致宗某与陈某寒之间解除合同。美晨家园公司办理宗某峰与陈某寒之间的网签合同系在宗某的授意下进行，陈某寒对房屋买受人变更为宗某峰没有异议。一审法院认定事实不清，适用法律不当，美晨家园公司请求二审法院撤销原判，改判支持美晨家园公司在一审中的诉讼请求，判令宗某承担本案诉讼费。

宗某服从一审法院上述民事判决，其未向本院提交书面答辩意见，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《北京市存量房屋居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充条款》、（2010）朝民初字第x号民事判决书、（2011）二中民终字第X号民事调解书及当事人陈某等证据在案佐证。

本院认为：美晨家园公司与宗某、陈某寒签订的《北京市存量房屋居间合同》合法有效，各方均应恪守履行。美晨家园公司在介绍宗某与陈某寒就涉案房屋签订房屋买卖合同后，在办理网上签约手续时未依照该合同内容如实操作，而是对房屋买受人及交易价格进行变更，且未将网上签约变更情况告知陈某寒，最终导致宗某与陈某寒解除房屋买卖合同。美晨家园公司上诉称其办理网上签约时的操作行为系应宗某要求实施，但未能提供证据予以证明，且该操作行为有违房地产经纪行业规范，本院对其要求宗某给付居间报酬的上诉主张不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百七十五元，由北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司负担（已交纳）；反诉案件受理费一百五十元，由北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七百元，由北京美晨家园房地产经纪有限公司第一分公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长周荆

代理审判员孙兆晖

代理审判员全奕颖

二0一一年十月二十日

书记员唐旭超

书记员李雪