上诉人（原审被告）徐州新天地农机有限公司。

被上诉人（原审原告）张某某。

上诉人徐州新天地农机有限公司因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2009)泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月15日公开开庭审理了本案，上诉人徐州新天地农机有限公司（以下简称新天地公司）的委托代理人高峰、被上诉人张某某及其委托代理人况世道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2005年12月6日张某某、新天地公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：张某某（乙方）购买徐州新天地农机有限公司（甲方）位于淮海西路X号的房屋及土地使用权。房屋价款2860万元，乙方于2006年6月30日前付清全款。自乙方付清全款三日内甲方腾空房屋交付给乙方验收，查验后签订交接书，作为房屋转让占有的标志。甲方如未按合同约定的期限将房产交付给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之二计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。

合同签订后，张某某于2005年11月23日付款300万元、2005年12月23日付款300万元、2006年3月17日付款50万元、2006年4月20日付款1150万元、2006年9月8日付款30万元、2006年11月25日付款90万元、2006年12月27日付款70万元、2007年1月18日付款30万元。后双方就余款支付及房屋延期交付的赔偿问题产生争议，协商未果后，张某某遂于2009年9月3日向原审法院起诉，请求判令新天地公司赔偿其逾期交房经济损失x元（按合同约定的违约金标准分段计算）。

另查明，2003年3月28日，新天地公司与史先红签定房屋租赁合同，将淮海西路X号房产（西苑宾馆）租赁给史先红经营。期限为2003年5月1日至2008年4月30日。2005年11月8日，新天地公司要求与史先红解除租赁合同未果，遂于2006年3月3日起诉至泉山法院，要求终止与史先红的租赁合同，史先红立即迁出租赁的64间房屋。原审法院于2006年8月28日作出判决，判令史先红迁出租赁的房屋。史先红不服一审判决上诉至徐州市中级人民法院。后于2006年10月26日撤回上诉。撤诉后史先红迁出房屋，新天地公司将房产交付张某某。在新天地公司与史先红诉讼期间因无法交房，该公司分别在2006年4月、6月、7月、8月致函张某某，通知其剩余房款支付时间顺延至2006年9月30日。

上述事实有双方当事人的当庭陈述及房屋买卖合同、付款清单、（2006）泉民一初字X号民事判决书、（2006）徐民一终字第X号民事裁定书、新天地农机有限公司向张某某出具的延期付款证明4份等证据予以证实。

原审法院认为，张某某、徐州新天地农机有限公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，合同双方均受合同约束并应严格履行。新天地公司将尚在租赁期间的房屋出售给张某某并因与承租人之间的纠纷导致不能按合同约定的时间交付房屋显属违约。张某某要求新天地公司赔偿延期交房期间占用资金经济损失的诉讼请求符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。但张某某主张按合同约定的违约金标准计算损失不妥，应自违约之日起按同期人民银行流动贷款利率分段计算。关于交房时间问题，原审法院认为新天地公司应承担举证责任。根据双方约定，交房时应在查验后签订交接书，新天地公司未能提供交接书，也没有其他证据能够证实其是于2006年10月交房，因此原审法院对张某某自认的20０7年３月15日接收房屋予以采信。并以该日期作为计算损失的依据。关于诉讼时效问题。在履行合同中新天地公司因与史先红的纠纷导致不能按约交房，新天地公司曾分四次通知张某某延期交款，在新天地公司未能按照合同约定期限交房存在违约的情况下，张某某没有支付剩余购房款，而是与新天地公司协商要求减少相应购房款进行赔偿，实质是对其合同权利的主张，因此新天地公司认为张某某的诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立。原审法院遂判决如下：本判决生效后十日内徐州新天地农机有限公司赔偿张某某损失（损失分段计算为：本金x元自2006年7月4日起按同期人民银行流动贷款利率计算利息至2007年3月15日、本金x元自2006年9月8日起按同期人民银行流动贷款利率计算利息至2007年3月15日、本金x元自2006年11月25日起按同期人民银行流动贷款利率计算利息至2007年3月15日、本金x元自2006年12月27日起按同期人民银行流动贷款利率计算利息至2007年3月15日、本金x元自2007年1月18日起按同期人民银行流动贷款利率计算利息至2007年3月15日）。

上诉人新天地公司不服上述民事判决，向本院提起上述称：1、一审法院判决在认定事实和适用法律方面均有错误，应予改判。双方签订的房屋买卖合同的内容，可以证明上诉人在出售房屋时，已明确告知了该房屋的产权情况、租赁状况及抵押状况。被上诉人对房屋存在租赁的情况是明知的，并且仍愿意购买，显然被上诉人愿意承担由此而产生的风险。上诉人在与被上诉人签订买卖合同之前就已向承租人发出了解除租赁合同通知书，在承租人拒绝搬出后向法院诉讼，对此情况被上诉人也是明知的，但其仍于2006年3月17日付款50万元，2006年4月20日付款1150万元（这两次付款均在诉讼之后）。上诉人已经穷尽一切手段来为交房做准备。上诉人在此过程中并没有过错。因与承租人的诉讼过程漫长，上诉人于是通知被上诉人迟延付款至2006年9月底，被上诉人接到通知后也停止付款，未提出任何异议，说明被上诉人同意了上诉人的要求。至此，双方应是协商一致达成了变更付款及交房期限的约定。2006年7月，房屋产权就已过户到被上诉人名下，此时，被上诉人已成为房屋的产权人。不论与承租人的诉讼何时结束，此风险均应由被上诉人承担。不存在上诉人违约之说，更不存在所谓的延期交房期间占用资金的损失。2、一审法院认定交房期限是2007年3月15日，对此事实的认定也是错误的。2007年3月15日交房的说法是被上诉人单方陈述的，并没有任何证据证明。虽然上诉人与承租人之间存在诉讼，但于2006年10月26日就已结束。双方没有理由在5个月后再行交接房屋。上诉人已向一审法院提交被上诉人出具的水、电费收据，日期是2006年12月。既然被上诉人向上诉人支付水、电费，说明被上诉人此时已经占有、使用了房屋，显然不可能是2007年3月15日才交付。被上诉人于2006年9月8日、11月25日、12月27日、2007年1月18日陆续付款220万元。如果被上诉人没有占用，使用房屋，其怎么会陆续付款。请求二审法院依法改判。

被上诉人张某某答辩称：1、本案基本事实如下：双方2005年12月6日签订房屋买卖合同，约定上诉人把位于淮海西路X号建筑面积5670.09平方米的房屋卖给被上诉人，包括随同合同转让的设备及其他附着物，价格是2860万元，分五笔在2006年6月30日前付清款，付款后，双方交接房屋，签署房屋交接书作为房屋转让的标志，如果一方不履行合同，合同9、10条分别约定了双方当事人的违约责任。合同订立后，被上诉人在11月23日、12月23日合计支付上诉人房款600万元，在次年3月17日付款50万元，4月20日付款1150万元，符合合同第三条约定。鉴于双方签订房屋买卖合同时，上诉人将房屋租赁给史先红开办宾馆，截止到2006月4月，因史先红未返还房屋，上诉人无法按照合同约定交付房屋给被上诉人，遂向被上诉人下发通知，要求被上诉人停止付款，停止付款的目的很明确，就是怕被上诉人付款后请求的违约金数额更大。上诉人与史先红的诉讼直到2006年底才结束，史先红也是2007年初把房屋返还给上诉人的。经过双方协商，被上诉人在2007年3月15日支付给上诉人余款600万元，双方进行房屋交接。房屋交接后，双方就尾款及逾期交付造成的损失，多次进行协商，被上诉人认为该损失应该折抵房款，后协商未果，上诉人起诉被上诉人要求支付剩余的220万元房款，泉山法院判决被上诉人支付房款并承担万分之二的违约金，该案已生效进入执行阶段。被上诉人遂到泉山法院起诉要求赔偿逾期交房的损失，即本案。2、上诉人在履行合同中已经构成实际违约，按照合同法107条规定，上诉人应当继续履行合同，赔偿被上诉人的实际经济损失。双方签订房屋买卖合同时，被上诉人知道房屋是在租赁期内，但是不知道租赁期限是到2007年4月30日。从双方签订合同内容来看，双方约定应在2006年７月３日履行完毕，显然和史先红的房屋租赁合同期限不一致；房屋的抵押情况双方买卖的时候被上诉人也知道，但是经过被上诉人的付款行为，上诉人把相应的贷款偿还给银行，解除抵押，实际就是行使了房屋涤除权，上诉人用被上诉人的钱解除了抵押，不用向银行支付利息，但是又不能把房屋交给被上诉人，所以应对被上诉人的损失进行赔偿。被上诉人认可上诉人在双方签订买卖合同之前向史先红下发了解除合同通知书，但是史先红没有搬迁出房屋，导致双方的合同不能够履行，房屋不能交接，该事实应当是因为合同以外第三人的原因导致卖方不能交付标的物，但是卖方对买方已经构成了实际违约，按照合同法规定，上诉人应当对被上诉人承担违约责任后向第三方追偿，在上诉人向被上诉人合同履行中，不能因为第三方原因免除上诉人对被上诉人的违约责任。至于上诉人提到的被上诉人没有对接到通知后停止付款提出异议，但是没提出异议并不能够代表双方合意对合同履行期限进行了变更，变更付款及变更交房期限之说没有事实及法律依据。房屋在2006年7月就过户到被上诉人名下，但这仅仅是所有权证书的过户，是对外物权变更的公示，但是实物没有转移占有，故这也不能成为上诉人不构成违约的理由。3、房屋的实际交付期限问题，在（2009）泉民一初字X号民事判决中，上诉人确认被上诉人最后一笔600万元是在2007年3月支付的，按照合同第二条第五款以及第四条的约定，可以看出双方约定的大概意思是同时付款、给房子，双方房屋交接应该是在2007年3月15日之前。被上诉人在X号中出示了2006年12月份的水电费收据，被上诉人认为该费用应由上诉人承担，说明当时没有上房，不然被上诉人不会提出该意见，故上诉人以交水电费的单据证明双方不是在2007年3月15日交付房屋的主张，显然不能成立。被上诉人在上诉人与史先红诉讼期间陆续支付款项220万元，不能证明房屋已经转移占有。综上，被上诉人认为由于房屋被史先红占有，上诉人不能够按照合同的约定交付房屋，但是已经收取了被上诉人1800万的房款，并且使用该房款偿还了银行贷款及其他债务，给被上诉人造成了实际经济损失，如果如期交接房屋的话，将会给被上诉人带来9个月的效益，因此，上诉人应当按照法律规定，赔偿被上诉人实际经济损失，请法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求。

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人是否存在迟延交房违约行为，上诉人是否应承担相应的违约责任；双方之间的交房时间应该如何认定。

双方当事人二审期间未提交新的证据，本院查明的案件事实与一审查明事实一致，且双方均无异议，本院予以确认。

一、关于上诉人是否存在迟延交房违约行为，上诉人是否应承担相应的违约责任的争议焦点。

本院认为，双方当事人自愿签订房屋买卖合同，并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。上诉人新天地公司将尚在租赁期内的房屋出售给被上诉人张某某，虽然张某某对此是明知的，但因张某某也明知新天地公司与史先红的租赁合同中约定若租赁房屋整体出售，则史先红必须搬出房屋，且新天地公司也基于其与史先红的上述约定对于将房屋交付给张某某的时间有明确承诺。据此，张某某对新天地公司能按时交房有合理之信赖。上诉人新天地公司虽然向承租人发出解除租赁合同通知书，并在承租人不愿搬迁后走上诉讼之途，且如其所言“已穷尽一切手段来为交房做准备”，但无论手段穷尽否，未能按约定时间交房，即有过错，因此，原审法院认定上诉人新天地公司存在迟延交房的违约行为并无不当。新天地公司通知张某某迟延付款后张某某未有任何明示反映，根据《民法通则》的规定及相关解释，默示的民事法律行为只有在法律规定的情况下才能生效，显然本案中不存在法律规定的情形，所以新天地公司主张其迟延付款通知到达张某某后，在其默示的情况下即是双方协商一致达成了变更付款及交房期限的约定于法无据，对上诉人的该项上诉主张，本院不予采信。买卖合同中物权风险的转移界限乃是交付，而非物权登记。本案中，虽然涉案房屋已于2006年7月过户登记于张某某名下，但尚未交付，所以房屋之风险应自新天地公司交付与张某某时起算。

综上，新天地公司因与承租人之间的纠纷导致不能按照合同约定的时间交付房屋构成违约。承担违约责任的种类有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失。因新天地公司已经履行完毕房屋交付的义务，所以本案中新天地公司还应承担其相应的违约责任。

二、关于双方之间的交房时间应该如何认定的争议焦点。

本院认为，买卖合同中标的物的交付时间应有卖方承担举证责任，本案中即应由新天地公司承担房屋何时交付之举证责任。新天地有限公司虽然提供张某某缴纳2006年12月份水电费的收据，欲证明房屋已在此时交付，但因这一证据张某某在（2009）泉民一初字第X号案件中提交并用以证明房屋在尚未交付时新天地公司即代扣水电费并要求将水电费折抵房屋余款，故该证据存在争议，对于新天地公司的上述观点，本院不予采信。根据双方合同约定，交房时应在查验后签订交接书，新天地公司作为房屋出卖人不能提供交接书，也没有其他证据能够证实其于何时交房，因此，原审法院根据张某某的自认，确定2007年3月15日为双方房屋交接之日并无不当。

综上所述，上诉人新天地公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由上诉人徐州新天地农机有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郭宏

代理审判员秦国渠

代理审判员王敏

二○一0年五月十九日

书记员权冠亚