原告（反诉被告）徐××。

委托代理人王守建，广东东方昆仑律师事务所上海分所律师。

委托代理人屈著芬，广东东方昆仑律师事务所上海分所律师。

被告（反诉原告）黄××。

委托代理人石红卫，上海石红卫律师事务所律师。

委托代理人戴秋，上海石红卫律师事务所律师。

原告（反诉被告）徐××与被告（反诉原告）黄××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王守建、屈著芬，被告委托代理人石红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐××诉称，2009年2月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将本市X路×弄×号X室房屋出租给原告居住，租期自2009年2月13日至2010年2月13日，月租金6,000元。合同签订后，原告使用房屋并支付租金至2009年8月13日。2009年6月18日，原告收到电力公司出具的窃电罚款通知单，对系争房屋业主限期缴纳罚款，原告多次催促，但被告拒不支付，致电力公司对系争房屋断电，原告因房屋不能正常居住使用，于2009年7月5日搬离。其后，原告多次向被告催讨其剩余租金及押金未果，故起诉要求：1、被告返还2009年7月5日至2009年8月13日的租金7,548元；2、被告返还押金6,000元；3、被告支付违约金6,000元。

被告黄××答辩并反诉称，被告购买系争房屋系用于投资，自2005年购买至今自己从未居住，长期出租。被告于2009年2月将房屋出租给原告居住，2009年6月，房屋被供电公司查出偷电并当场出具罚款单。违章用电系发生在原告承租使用房屋期间，故该罚款应由原告承担，但原告未及时支付，被告于2009年８月代为支付罚款11,727.40元。2009年７月５日，原告擅自搬离房屋，其剩余的已付租金及押金应抵扣罚款，故不同意原告的诉讼请求，并反诉要求原告：１、赔偿补收电费及违约使用电费损失11,727.40元；２、支付未结水、电、煤等费用987元；３、赔偿房屋空置损失6,000元。

针对被告反诉，原告辩称，自己承租使用房屋仅三个月，从未有窃电行为，但同意补交该期间少交的电费1,954元，也同意负担尚未支付的水、电、煤等费用987元。但房屋自2009年７月５日即断电不能使用，原告也发函解除了租赁合同，故不同意承担房屋空置费和窃电罚款。

经审理查明，被告黄××自2005年购买上海市X路×弄×号X室房屋，长期用于出租。2009年2月11日，原告徐××与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其所有的上海市X路×弄×号X室房屋出租给原告，租期自2009年2月13日至2010年2月13日，月租金6,000元，每三个月结算一次，押金6,000元，合同约定，原告因特殊原因提前终止协议，需提前一个月通知中介方和被告，待被告同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由原告承担，被告如提前收回房屋，需提前一个月通知，损失由被告承担；租赁期间，如被告违约将返还原告双倍保证金，如原告违约则保证金不予退还，双方并约定了水电煤的起点数和房屋内电器设施。合同签订后，原告居住使用房屋，原告支付租金至2009年8月13日。

2009年6月18日，上海电力公司沪东供电（分）公司以系争房屋存在窃电行为为由开具《违章用电现场检查单》，对房屋停电处理并罚款。2009年6月30日，原告委托律师向被告发函，表示因房屋断电无法使用要求解除合同，后于2009年7月5日搬出。2009年8月9日，被告向上海市电力公司支付罚款11,727.40元。

审理中，上海市电力公司沪东供电分公司向本院出具说明，窃电应按所窃电量补交电费，并承担三倍违约金，窃电时间无法查明时，窃电日以180天计算，居民每日窃电时间按6小时计算，故对系争房屋违章用电的处理按电表额定电流补收电费即10A×0.22kv×180天×6小时×0.617元／度＝1,465.99元，补交电费三倍的违约使用电费4,397.97元，两笔共计5,863.96元。该户三相四线电表，窃电方式是两相另克松，按两相计算为11,727.92元。

另查明，旅顺路×弄×号X室2008年1月、2月电费分别为929.40元和1017.50元，2008年3月至2009年2月电费为0至525.2元，原告使用期间2009年3月至6月电费为162.70元至240.40元。

审理中，本院经向白金府邸物业公司调查，该公司工作人员陈述：系争房屋电表箱平时上锁，钥匙在物业处，物业公司根据业主要求开箱并记明开箱记录，2009年3月至6月期间系争房屋没有电表箱开箱记录。本院同时向上海市电力公司沪东供电分公司调查，该公司工作人员陈述：系争房屋此次窃电系公司不定期抽查所发现，但无法确定具体窃电时间，抽查时电表箱是上锁的，工作人员找物业公司开箱检查。

上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、沪东供电（分）公司违章用电现场检查单、律师函、上海市房地产权证、情况说明、历月电费明细、上海市电力公司发票、调查笔录等证据佐证，并经当庭质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。但在合同履行过程中，遇供电公司查出窃电行为，但无法查明窃电发生时间。对此，因发现窃电行为的电表箱并非在原告的掌控范围之内，原告租赁使用时间较短，在该期间也未发现明显用电异常。被告仅以在窃电抽查时系原告承租期间为由要求其承担电费罚款，依据不足，且被告自2005年购买系争房屋起，长期将房屋出租他人，出租所得收益由被告享有，出租所附相应风险也应由被告承担。故被告要求原告支付违章用电罚款损失并赔偿房屋空置费等损失，本院不予支持。原告因房屋断电自2009年7月5日搬离，现原告要求被告返还其剩余租金7,548元及押金6,000元，理由正当，依法应予支持。原告同意支付煤气等费用987元及补交电费1,954元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起10日，被告黄××返还原告徐××房屋租金7,548元；

二、自本判决生效之日起10日，被告返还原告房屋押金6,000元；

三、自本判决生效之日起10日，原告支付被告煤气费及补交电费等费用2,941元；

四、对被告其余反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费138.70元、反诉受理费133.93元，均由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长曹北霖

审判员葛琳

代理审判员金佩萍

书记员尤佳