上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2005)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)上海大毫实业有限公司，住所地上海市，经营地上海市。

法定代表人李某某，董事长。

委托代理人陆某某，该公司工作人员

委托代理人徐善敏，上海市鲤庭律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)浙江老板娘食品有限公司(原名宁某老板娘食品有限公司)，住所地浙江省宁波市。

法定代表人胡某某，董事长。

被上诉人(原审被告)上海老板娘餐饮管理有限公司(原名上某老板娘大酒店有限公司)，住所地上海市。

法定代表人胡某某，董事长。

上述两被上诉人的共同委托代理人王彭华，浙江老板娘食品有限公司工作人员。

上述两被上诉人的共同委托代理人杜国华，上海市科伟律师事务所律师。

上诉人上海大毫实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2000年9月26日，上海大毫实业有限公司(以下简称“大毫公司”)与浙江老板娘食品有限公司(以下简称“浙江老板娘公司”)签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，大毫公司将座落在上海市某处3、X层房屋(共4054平方米)，出租给浙江老板娘公司开酒店，租赁期从2000年11月1日至2005年10月31日，共五年。合同签订后，浙江老板娘公司按约支付了第一年租金（略）元和租赁保证金（略）元。后因大毫公司提供给浙江老板娘公司的厨房发生漏水、厨房设备又污染环境，且在该整幢楼的门厅使用上大毫公司也未协调好与案外人上海众汇发鞋业批发市场有限公司(以下简称“众汇发公司”)之间的关系，造成对上海老板娘餐饮管理有限公司(以下简称“上海老板娘公司”)营业的影响，上海老板娘公司、浙江老板娘公司分别在2001年9月20日、12月3日致函大毫公司，要求解除双方的租赁合同，并明示无义务再按约支付第二年租金。同时，大毫公司亦于2001年12月6日书面通知浙江老板娘公司、上海老板娘公司，自该日起解除与浙江老板娘公司的租赁合同。

原审另查明，2000年9月26日，大毫公司曾书面答复浙江老板娘公司，“该房屋第五层目前还空着，不久将出租。在出租或出售前你们可临时用于办公。”

原审又查明，浙江老板娘食品有限公司原名宁某老板娘食品有限公司，是上海老板娘大酒店有限公司的投资人。

原审法院认为：大毫公司与浙江老板娘公司之间的房屋租赁合同系合法有效合同，双方第一年对此合同的履行亦有效。鉴于双方对2001年11月的租金应由浙江老板娘公司给付没有异议，故该租金应由合同相对人浙江老板娘公司承担。但根据已查明的事实，大毫公司提供给浙江老板娘公司的厨房漏水、提供的厨房设备污染环境，且在该整幢楼的门厅使用上也未协调好与案外人众汇发公司之间的关系，造成对上海老板娘公司营业的影响，这些行为均构成了违约，故浙江老板娘公司函告大毫公司要求停止支付第二年租金是主张自己合同上的抗辩权利，于法有据。大毫公司提出要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付违约金的主张难以支持。另在上海老板娘公司退出房屋后，大毫公司应本着诚实信用原则，接收其提供给浙江老板娘公司的厨房设备等用具，这是大毫公司应承担的法定的后合同义务，现大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付应由大毫公司承担义务所出的费用与法有悖。至于大毫公司提出的第五层房屋使用费，根据大毫公司出具给浙江老板娘公司第五层楼房使用的答复，显然系无偿借用。大毫公司以上诉讼请求亦不予支持。据此，原审法院作出判决：一、浙江老板娘食品有限公司应于判决生效后10日内一次性给付上海大毫实业有限公司2001年12月6日前的欠租人民币（略）.67元。二、上海大毫实业有限公司要求浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘大酒店有限公司支付违约金人民币（略）元的诉讼请求不予支持。三、上海大毫实业有限公司要求浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘大酒店有限公司支付上海市某处综合楼第X层房屋使用费人民币（略）.10元的诉讼请求不予支持。四、上海大毫实业有限公司要求浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘大酒店有限公司支付自2001年12月1日至2002年8月20日的房屋使用费人民币（略）.40元的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币（略）元，由上海大毫实业有限公司负担人民币（略）元，浙江老板娘食品有限公司负担人民币1727元。

原审法院判决后，大毫公司不服，向本院提起上诉称：一审判决主文认定的数额并非大毫公司诉讼请求中所提出的数额。厨房漏水影响的是楼下众汇发公司而非上海老板娘公司，大毫公司曾要求上海老板娘公司停业维修，但遭拒绝，因此原审认定大毫公司在厨房漏水问题上违约没有依据。浙江老板娘公司接收大毫公司移交的设备时没有提出异议，其使用半年后发生厨房设备油烟管道破裂的责任不应由大毫公司承担。浙江老板娘公司逾期未付第二年租金超过一个月，构成合同约定的解除情形，且浙江老板娘公司不配合停业维修漏水问题，也违反了租赁合同关于房屋维修的约定，因此合同履行中违约的是浙江老板娘公司。补充合同约定，大毫公司应协助浙江老板娘公司解决经营的实际问题，大毫公司在门厅问题上确已作过多次协调和努力，在合同履行过程中底层门厅虽堆放过众汇发公司的物品，但不影响通行畅通，故大毫公司不应承担违约责任。大毫公司同意浙江老板娘公司使用X楼房屋是附条件的，一旦大毫公司要使用，浙江老板娘公司必须退还，在大毫公司于2001年1月16日、3月1日发函要求上海老板娘公司腾空X楼房屋后，浙江老板娘公司、上海老板娘公司继续占用X楼房屋理应支付使用费。从双方2002年8月20日的移交清单反映，浙江老板娘公司、上海老板娘公司在合同已解除后仍占用租赁房屋，也应支付使用费。请求二审依法改判。

被上诉人浙江老板娘公司、上海老板娘公司辩称：租赁合同约定，租赁期间大毫公司保证该房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，但众汇发公司将整箱整箱的鞋子堆放在底层门厅，而门厅是通向浙江老板娘公司开设的酒店的唯一通道，严重影响了上海老板娘公司的经营，对此问题大毫公司在合同解除前始终未予解决。厨房漏水后，众汇发公司多次找上海老板娘公司交涉，上海老板娘公司及众汇发公司也多次要求大毫公司维修房屋，但大毫公司无具体的修复行动，也从未提出停业维修，且不愿承担修复费用及赔偿损失，致使厨房一直未修复。对于厨房油烟管道破裂造成环境污染问题，上海老板娘公司经营三个月就发生管道破裂，说明大毫公司交房时设备就存在问题，且根据租赁合同约定大毫公司应承担维修责任。因大毫公司严重违约，致使合同目的不能实现，浙江老板娘公司2001年9月20日就发函要求解除租赁合同，并明确第二年的租金不再支付，诉讼中浙江老板娘公司也事后同意合同解除日定在2001年12月6日，因此浙江老板娘公司不存在迟延付款的违约行为。上海老板娘公司在12月10日左右已停业，但大毫公司不愿意交接房屋，因房屋内有大毫公司数百万元的动产，浙江老板娘公司、上海老板娘公司为履行看守责任派人看守房屋，并未经营，直至大毫公司进行交接，故浙江老板娘公司、上海老板娘公司不应支付在此期间内的租金或房屋使用费。大毫公司系将X楼房屋无偿提供浙江老板娘公司使用，后双方协商确定上海老板娘公司于2001年12月25日前搬出X楼房屋，对此上海老板娘公司已按约履行，在此期间大毫公司从未发函要求上海老板娘公司腾空X楼房屋，故大毫公司要求支付X楼房屋使用费没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

另查明：1、大毫公司在起诉状上所写诉讼请求为，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付2001年11月的租金（略）.67元及自2001年12月1日至2002年8月20日的房屋使用费（略）.43元，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付违约金（略）元，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付自2000年9月10日至2001年12月25日上海市某处X楼房屋使用费（略）元。对此，大毫公司并提供了书面诉讼请求计算依据，该材料上载明20天的房屋使用费为（略）.40元，诉请金额合计为（略）.10元。在原审法院2005年6月15日庭审笔录第2页中记载，大毫公司的诉讼请求为，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付2001年11月的租金（略）.67元及自2001年12月1日至2002年8月20日的房屋使用费（略）.40元，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付违约金（略）元，判令浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付强占上海市某处综合楼X层房屋期间的使用费（略）.10元。大毫公司的特别授权委托代理人在该页庭审笔录上予以签字。

2、在大毫公司与浙江老板娘公司于2000年9月26日签订的《房屋租赁合同》中还约定：租赁期间，大毫公司保证该房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态；浙江老板娘公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经大毫公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。同日，双方当事人又签订了《房屋租赁补充合同》，其中约定，大毫公司同意将上海某处三、四层租赁给浙江老板娘公司，创办“上海老板娘大酒店”，大毫公司应积极协助浙江老板娘公司解决经营的实际问题，如停车、大门广告装修时搭棚，酒店底楼大堂侧门事项的处理等。

3、大毫公司在2000年9月26日书面答复浙江老板娘公司时还提出，该房屋第五层“一旦我们使用或作上述用途，请你们另行安排，不能主张权利。”

4、2001年2月5日，上海市黄浦区环境保护局向上海老板娘公司发出《责令改正通知书》，指出酒店于2001年1月20日厨房油烟管道破裂漏油污染环境的行为，违反了有关法规规定，责令其在二周内整改完毕。

5、2001年12月10日，上海老板娘公司向大毫公司出具书面承诺，表示原老板娘大酒店借用大毫公司五楼，经半淞园警所协调，定于2001年12月25日前全部搬出。在该书面承诺空白处，大毫公司写下“经半淞园警署及街道敦促其搬出2000年12月强占至今的某处房屋五层，本公司同意，但必须在2001年12月25日前搬出”等文字。嗣后，上海老板娘公司在2001年12月25日前搬出了该处房屋五层。

6、原审审理中，经法院主持，双方当事人确认2001年12月6日作为双方租赁合同的解除日。

7、2002年8月19日、20日，大毫公司与上海老板娘公司对租赁房屋及租赁财产进行了交接。

8、上海老板娘大酒店有限公司已于2002年7月26日被工商部门核准变更企业名称为上海老板娘餐饮管理有限公司。

本院认为：从大毫公司提供的书面诉讼请求计算依据反映出，原审法院2005年6月15日庭审笔录中记载的大毫公司诉讼请求系口误或笔误，对此本院将予以更正。根据租赁合同约定，租赁期间大毫公司应保证租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，底层门厅作为进入上海老板娘公司的唯一通道，显然属于租赁房屋的附属设施。补充合同约定，大毫公司应协助浙江老板娘公司解决经营的实际问题，包括酒店底楼大堂侧门事项的处理，但这与大毫公司负有保证租赁房屋及附属设施处于正常可使用状态的义务并不矛盾。因大毫公司未及时解决与众汇发公司之间的底层门厅争议，从而发生众汇发公司将物品堆放于门厅妨碍了酒店正常经营的情况，而大毫公司提供的厨房漏水，也引起众汇发公司与上海老板娘公司多次交涉，且因大毫公司提供的厨房油烟管道在租赁使用三个月内破裂漏油污染环境而使上海老板娘公司被管理部门责令进行整改，这些问题严重妨碍了上海老板娘公司正常经营，故大毫公司不能保证租赁物正常使用已构成违约。且大毫公司的违约行为影响了租赁目的的实现，浙江老板娘公司据此主张解除合同并提出不支付第二年租金，属合理抗辩，不构成迟延付款的违约行为，原审法院对大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付违约金的请求不予支持，应属正确。根据双方当事人2001年12月10日的约定，上海老板娘公司应于2001年12月25日前搬出X楼房屋，事后上海老板娘公司亦按约搬离，故大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付X楼房屋使用费缺乏事实依据，本院不予支持。大毫公司称其早于2001年1月16日、3月1日就发函要求上海老板娘公司腾空X楼房屋，但未提供有效证据佐证，本院难以采信。根据租赁合同约定，浙江老板娘公司返还租赁房屋时应经大毫公司验收认可，现大毫公司不能证明在2002年8月19日、20日双方进行房屋及财产交接前，其曾要求返还并验收租赁物遭拒绝，故原审认定大毫公司未履行接收租赁房屋及设备的义务并无不当。因此，大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付自上海老板娘公司停业至2002年8月20日双方交接期间的房屋使用费，没有依据，本院不予支持。现浙江老板娘公司、上海老板娘公司确认其在租赁房屋内营业至2001年12月10日左右，故2001年12月1日至12月10日期间的租金及房屋使用费应由浙江老板娘公司支付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决第二项；

二、撤销上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决第四项；

三、变更上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决第一项“被告浙江老板娘食品有限公司应于本判决生效后10日内一次性给付原告上海大毫实业有限公司2001年12月6日前的欠租人民币（略）.67元”为“被上诉人浙江老板娘食品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上诉人上海大毫实业有限公司2001年11月份的租金人民币（略）.67元”；

四、变更上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决第三项“原告上海大毫实业有限公司要求被告浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘大酒店有限公司支付上海市某处综合楼第X层房屋使用费人民币（略）.10元的诉讼请求不予支持”为“上诉人上海大毫实业有限公司要求被上诉人浙江老板娘食品有限公司、被上诉人上海老板娘餐饮管理有限公司支付上海市某处综合楼第X层房屋使用费人民币（略）元的诉讼请求不予支持”；

五、被上诉人浙江老板娘食品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上诉人上海大毫实业有限公司2001年12月1日至12月10日期间的租金及房屋使用费人民币（略）.70元；

六、对上诉人上海大毫实业有限公司要求被上诉人浙江老板娘食品有限公司、被上诉人上海老板娘餐饮管理有限公司支付自2001年12月11日至2002年8月20日的房屋使用费人民币（略）。73元的诉讼请求不予支持。

一审案件受理费人民币（略）元，由上诉人上海大毫实业有限公司负担人民币（略）元，被上诉人浙江老板娘食品有限公司负担人民币1727元。二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人上海大毫实业有限公司负担人民币（略）元，被上诉人浙江老板娘食品有限公司负担人民币1727元。

本判决为终审判决。

审判长李某

代理审判员卞晓勇

代理审判员金辉

二00六年一月二十五日

书记员李某