湖南省怀化市X区人民法院

民事判决书

(2010)怀鹤民一初字第X号

原告唐xx，男。

委托代理人皮xx（特别授权），湖南xx律师事务所律师。

被告刘xx，男，汉族。

被告怀化市xx大酒店有限公司（自然人独资企业）。

法定代表人刘xx。

二被告委托代理人曾xx（特别授权），湖南xx律师事务所律师。

原告唐xx与被告刘xx、怀化市xx大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月5日受理后，依法组成由审判员尹卫权担任审判长，审判员陈发林、人民陪审员彭镜洁参加的合议庭，于2010年9月16日、2011年6月7日公开开庭进行了审理，书记员许丽担任法庭记录，原告唐xx及其委托代理人皮xx、被告刘xx和怀化市xx大酒店有限公司的委托代理人曾xx均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告唐xx诉称：2008年6月8日，原告与被告签订《合同书》一份，合同中约定：原告在被告处购买位于怀化市X路xx大楼编号为1001-X号的产权式酒店房间12套，建筑面积为500平方米，单价为1000元／平方米，总金额为x元，交房时间为2008年12月30日，并约定若被告逾期交房超过90日（含90日），原告可要求退房，被告除退还原告全部已付款项外，还应另行补偿原告总房款10%的违约金，若原告不愿意退房，则被告按月利率10‰向原告赔偿逾期利息。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款x元，但被告至今仍然未能将所购房屋交付给原告使用，原告曾多次找到被告要求退还购房款及承担违约责任，但被告总是以种种不能成立理由拖延，另通过了解，被告所销售的上述房屋没有办理商品房预售许可证等相关手续，并且被告事先又将原告所购买的1006、1007、1008、X号房屋已卖给他人。为此，根据我国法律的相关规定，被告的销售属欺诈行为，应承担双倍返还购房款的违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求判令：1、请求依法确认原、被告之间签订的购房合同无效。2、判令被告应即返还原告购房款50万元。3、判令被告赔偿因占用购房款造成原告的各项经济损失共计人民币50万元。4、判令由被告承担本案诉讼费用。（注：原告起诉时曾列湖南天凯房地产开发集团有限公司为被告，后于2010年9月16日经本院准许对该公司撤诉，另于2010年9月30日经本院准许追加怀化市xx大酒店有限公司为被告。）

被告刘xx、怀化市xx大酒店有限公司口头辩称，原告的诉讼请求无法无据，在庭审中对唐xx合同的真实性、合法性我们都提出了异议，请法院公正判决；另收款凭证，被告并没有收到原告的钱，只是为了应付当时另一些情况，但被告系完全民事行为人，应承担自己的责任。

经审理查明：2008年6月8日，原告与被告怀化市xx大酒店有限公司签订《合同书》一份，在合同的首部列明被告刘xx为甲方，原告唐xx为乙方，在合同的尾部有甲方刘xx的签名、怀化市xx大酒店有限公司的印章、合同经办人杨xx的签名和乙方唐xx的签名。该合同约定：原告在被告怀化市xx大酒店有限公司处购买位于怀化市X路xx大楼编号为1001-X号的产权式酒店房间，建筑面积为500平方米，单价为1000元／平方米，总金额为x元，交房时间为2008年12月30日，并约定若被告逾期交房超过90日（含90日），原告可要求退房，被告除退还原告全部已付款项外，还应另行补偿原告总房款10%的违约金，若原告不愿意退房，则被告按月利率10‰向原告赔偿逾期利息。签订合同当日，被告向原告出具（略）号收据，金额为x元，收据上有刘xx的私章、签名及怀化市xx大酒店有限公司公章。2008年7月21日，被告向原告出具（略）号收据，金额为x元，收据上有刘xx的私章、签名及怀化市xx大酒店有限公司公章。在本案庭审中，经法庭询问，原、被告对下列事实无异议：1、至开庭时，唐xx未收到合同项下的房屋。2、至开庭时，xx北路xx大楼产权式酒店未取得所售房屋的预售许可证、国有土地使用权证。3、xx大酒店系刘xx自然人独资设立，已被吊销营业执照，无证据证明其在被吊销后已对债权人进行了清算，也无证据证明xx大酒店的公司财产独立于刘xx的个人财产。4、刘xx以现金及其他方式退回原告x元。5、被告应归还原告的款项的利息以本金x元（扣除已还款x元）从2008年7月22日起算至还清欠款。

以上事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有以下证据予以证实：

1、刘xx与唐xx的身份证复印件，证明原、被告身份关系。

2、合同书一份，证明原告购买天凯公司位于怀化市xx北路xx大楼X、1012及十楼整层客房房间。

3、收款凭证二份，证明2008年6月8日，被告向原告出具1001、1012及十楼整层客房房间购房款30万元的收据；2008年7月21日，被告向原告出具1001、1012及十楼整层客房房间购房款20万元的收据。

4、企业注册登记资料一份，证明怀化市xx大酒店有限公司已被吊销。

5、领条两张、证明一张，证明唐xx在xx大酒店收取租金x元。

6、2009年8月1日的收条（金额x元）、2009年5月4日的付款单（金额7700元）、2009年4月19日的付款单（金额8400元）、2009年9月3日的领条（金额x元）、2009年4月27日的收条（金额6400元）共复印件五张，证明唐xx已收x元。

7、开庭笔录二份，证明本案其他事实。

本院认为，原告与被告怀化市xx大酒店有限公司于2008年6月8日签订有《合同书》，在《合同书》尾部双方签名俱全，并有唐xx的交款收据为证，故本院认定原告与怀化市xx大酒店有限公司存在签约购房的事实。因怀化市xx大酒店有限公司系刘xx个人独资设立，系公司法上的一人有限责任公司，已于2008年12月29日被吊销，现无证据证明该公司在被吊销后已对债权人进行了清算，及公司财产独立于刘xx的个人财产或该公司仍保有任何财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，刘xx应当对怀化市xx大酒店有限公司债务承担连带清偿责任。因无证据证明怀化市xx大酒店有限公司有开发房地产的资质，其与唐xx签订《购房合同书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条、六十四条关于房地产开发的强制性规定，且因其后所售房屋在起诉时也未取得预售许可证，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定应认定合同无效。因《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，双方取得的财产应当返还，故对唐xx要求两被告退还购房款本金的请求，本院予以支持，在扣除唐xx已收到的x元后，两被告还应再退回给唐x元。唐xx预交房款后未能如期获得房屋，其必然发生预交房款的利息损失，怀化市xx大酒店有限公司收款后并使用，应当承担该利息损失。因双方在开庭时均同意应归还唐xx款项的利息以本金x元（扣除已还款x元）从2008年7月22日起算至还清欠款止，故对该计息方式，本院予以采纳。刘xx主张50万元的购房款为借贷，但未提供证据证明，对该主张本院不予采纳。因无证据证明两被告对所售房屋系一房二卖，对原告关于被告系欺诈售房的主张，本院不予采纳。对原告请求被告赔偿其各项经济损失x元的诉讼请求，除利息损失外，其他损失因无证据证明，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条、六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十条、第六十四条、第一百八十一条第四项、第一百八十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告怀化市xx大酒店有限公司与原告唐xx签订的购房《合同书》无效；

二、被告怀化市xx大酒店有限公司返还原告唐xx购房款x元，被告刘xx对该款承担连带清偿责任，此款限本判决生效后10内付清；

三、被告怀化市xx大酒店有限公司赔偿原告唐xx购房款x元的利息损失（利息损失从2008年7月22日起计算至本金x元还清之日止，利率为人民银行公布的同期同类银行贷款利率。），被告刘xx对该款承担连带清偿责任，此款限本判决生效后10内付清；

四、驳回原告唐xx的其他诉讼请求。

本案案件受理费x元，由原告唐xx负担6900元，由被告刘xx、被告怀化市xx大酒店有限公司负担6900元。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按

照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀

化市中级人民法院。

（本页无正文）

审判长尹卫权

审判员陈发林

人民陪审员彭镜洁

二0—一年六月二十三日

书记员许丽

附相关法条：

《中华人民共和国公司法》

第六十条一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。

第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。

第一百八十一条公司因下列原因解散：

（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；

（二）股东会或者股东大会决议解散；

（三）因公司合并或者分立需要解散；

（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；

（五）人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。