上诉人（原审原告）北京东光源泉苑物业管理有限公司，住所地北京市通州区X路X号。

法定代表人李某某，经理。

委托代理人张松，北京市德通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京市开原房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区X路X号。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人白习斌，北京市中合律师事务所律师。

上诉人北京东光源泉苑物业管理有限公司（以下简称东光源泉苑公司）与被上诉人北京市开原房地产开发有限责任公司（以下简称开原地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2009）通民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月21日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。现本案已审理终结。

东光源泉苑公司在一审中起诉称：开原地产公司系北京市通州区X路X号源泉苑小区的开发商。北京市亚华源泉工贸有限公司（以下简称亚华工贸公司）挂靠开原地产公司，以开原地产公司名义进行了源泉苑小区的建设，是小区实际建设单位。源泉苑小x%的房屋产权属于北京东方石油化工有限公司东方化工厂（以下简称东方化工厂）所有，故至今没有成立小区业主委员会。

2001年3月26日，东光源泉苑公司与开原地产公司签订了物业管理合同，开原地产公司委托东光源泉苑公司对小区进行物业管理。合同期间为2001年3月27日至2004年3月26日。2004年3月26日，东光源泉苑公司与开原地产公司签订了物业管理合同补充协议书，将合同履行期间续延至2009年3月25日。2009年3月11日，东光源泉苑公司与开原地产公司签订了物业服务合同，开原地产公司委托东光源泉苑公司对小区进行物业管理。合同期间为2009年3月26日至2014年3月25日。

2007年6月5日，亚华工贸公司以其是源泉苑小区实际建设单位为由，要求东光源泉苑公司与其签订物业管理合同。为保证物业服务的顺利开展，东光源泉苑公司无奈与亚华工贸公司签订了履行期间为2007年6月5日至2009年6月4日的物业管理合同。

2009年6月2日，开原地产公司向东光源泉苑公司发出声明，以亚华工贸公司为小区实际建设单位为由，认为应在由该项目开发建设单位委托物业管理单位对小区实际物业管理的前提下，物业公司才有权履行职责，不愿再和东光源泉苑公司继续履行物业管理合同。

亚华工贸公司自2009年6月起强行进驻源泉苑小区接管物业服务，严重妨碍了东光源泉苑公司的工作。经与开原地产公司多次协商未果，故诉至法院，要求判令开原地产公司继续履行物业管理合同，并负担诉讼费用。

开原地产公司在一审中答辩称：不同意东光源泉苑公司诉讼请求。东光源泉苑公司曾经和开原地产公司在2001年、2004年分别签订物业管理合同，作为东光源泉苑公司知道开原地产公司并不是该工地实际建设单位，原来所签订合同都是经过实际建设单位即亚华工贸公司同意，与其达成协议，在亚华工贸公司同意的情况下，以开原地产公司名义与东光源泉苑公司签订物业管理合同。在今年3月，原合同到期，东光源泉苑公司以同意继续履行合同为由要求开原地产公司在续签合同上盖章，开原地产公司根据东光源泉苑公司的要求盖章签订了新合同。实际在2007年东光源泉苑公司与亚华工贸公司就物业管理签有合同，东光源泉苑公司隐瞒了这样的情况，在知道亚华工贸公司与其不再续约的情况下，开原地产公司向东光源泉苑公司发送函件，说明所签订合同没有经过实际开发建设单位即亚华工贸公司同意，因此废止。故要求法院驳回东光源泉苑公司的诉讼请求。

一审法院审理查明：2001年3月26日，东光源泉苑公司（原名称某北京东光源泉苑物业管理中心）与开原地产公司签订物业管理合同，约定开原地产公司委托东光源泉苑公司对位于北京市通州区X路X号源泉苑小区进行物业管理，合同有效期限3年。该合同到期后，2004年3月26日，双方又签订物业管理合同补充协议书，同意将原物业管理合同履行期限延续5年，即从2004年3月26日至2009年3月25日止。2009年3月11日，东光源泉苑公司与开原地产公司双方就源泉苑小区又签订物业服务合同，合同期限5年，自2009年3月26日起至2014年3月25日止。此外，合同还约定了其他内容。

2000年11月1日，东方化工厂就已取得源泉苑小区共465套住宅的产权，为维护房屋所有人的合法权益，委托北京东光实业总公司（以下简称东光实业公司）对上述房产进行管理。期限10年，自2000年11月1日起至2010年10月31日止。

2002年11月1日，东光实业公司与东光源泉苑公司签订收费委托通知，约定经东方化工厂同意东方实业公司委托直属的全资子公司即东光源泉苑公司对源泉苑小区实施物业管理。

2003年12月30日，东方化工厂与东光源泉苑公司就源泉苑小区物业管理签订物业管理服务委托合同，期限1年，从2003年11月1日起至2004年10月31日止。后2005年度至2008年度，双方分别每年签订为期1年的物业管理服务委托合同。

一审法院另查明：1994年5月13日，通县粮食局与亚华工贸公司及北京市通县综合投资公司签订关于合作改造玉桥南里小区（本案所涉源泉苑小区）协议书，约定以北京市通县综合投资公司名义申请立项、规划等相关手续。由通县粮食局及亚华工贸公司负责投资。后北京市通县综合投资公司将上述协议中的权利义务转移给了开原地产公司。

2000年10月20日，亚华工贸公司与东光实业公司签订源泉苑小区配套设施转让及物业管理托管协议，亚华工贸公司将源泉苑小区有关设施及物业管理交由东光源泉苑公司管理。

2004年9月27日，东光实业公司与亚华工贸公司签订协议，承认源泉苑小区全部设施及产权归亚华工贸公司所有。

2007年6月5日，亚华工贸公司与东光源泉苑公司签订物业管理合同，约定亚华工贸公司将源泉苑小区物业交由东光源泉苑公司管理，期限自2007年6月5日至2009年6月4日。合同到期后，亚华工贸公司与东光源泉苑公司就源泉苑小区物业管理权产生争议，双方均要求管理源泉苑小区，并已实际派人员进驻该小区。

2009年6月2日开原地产公司出具声明，表示源泉苑小区实际投资人是亚华工贸公司，在小区没有成立业主委员会的情况下，应由建设单位委托物业管理。2009年3月东光源泉苑公司在没有告知亚华工贸公司委托东光源泉苑公司的协议将于2009年6月到期的情况下，再次与开原地产公司续签了委托协议。鉴于上述情况，开原地产公司决定如亚华工贸公司与东光源泉苑公司的委托合同到期后不再续签，开原地产公司与东光源泉苑公司的物业委托合同将同时废止。

上述事实，有东光源泉苑公司向一审法院提供的物业管理合同、补充协议、物业服务合同、开原地产公司出具的声明，亚华工贸公司提供的关于合作改造玉桥南里小区协议书、托管协议、物业管理合同及当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。

一审法院判决认定，东光源泉苑公司与开原地产公司系自愿签订物业管理合同，双方应恪守履行。对于2009年3月11日双方签订的物业服务合同，开原地产公司通过声明方式已告知东光源泉苑公司不再继续履行，在庭审过程中，开原地产公司亦表示该合同不再履行。并同意由亚华工贸公司负责管理源泉苑小区，至此双方已无合作基础。同时鉴于亚华工贸公司已实际进驻该小区，东光源泉苑公司与开原地产公司双方物业服务合同继续履行，势必造成各方当事人矛盾进一步激化，引发社会不稳定因素。有鉴于此，东光源泉苑公司与开原地产公司2009年3月11日签订的物业服务合同应予解除。现东光源泉苑公司要求与开原地产公司继续履行2009年3月11日签订的物业服务合同的诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，判决驳回东光源泉苑公司的诉讼请求。

东光源泉苑公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决并依法改判。理由如下：

一、一审判决事实认定“另查”部分,认定亚华工贸公司是源泉苑小区的实际建设单位。这是违反国家强制性法律规定的,房地产开发项目,只有经国家许可的有相关资质的房地产开发公司有资格承建。所谓“挂靠”,是国家法律法规不准许的。挂靠单位也不具有对房地产开发项目进行建设和管理的主体资格。故东光源泉苑公司认为,具有前期物业管理合同主体资格的单位是开原地产公司无疑。开原地产公司以所谓的实际投资人的意见唯命是从,随意签订合同、废止合同。如果法院对这种行为给予支持将会造成社会的极其不稳定。

二、一审判决中确认“2000年10月20日,亚华工贸公司与东光实业公司签订源泉苑小区配套设施转让及物业管理托管协议,亚华工贸公司将源泉苑小区有关设施及物业管理交由东光源泉苑公司管理”；“2004年9月27日,东光实业公司与亚华工贸公司签订协议,承认源泉苑小区全部设施及产权归亚华工贸公司所有”；“2007年6月5日,亚华工贸公司与东光源泉苑公司签订物业管理合同,约定亚华工贸公司将源泉苑小区物业交由东光源泉苑公司管理,期限自2007年6月5日至2009年6月4日”。但是上述三个协议,均为无效协议。首先,由于东光实业公司并非“源泉苑小区全部设施”的产权人,不具有签订协议的主体资格,故其与亚华工贸公司关于“源泉苑小区全部设施”的产权转让协议是无效协议;其次,东光源泉苑公司与亚华工贸公司签订的物业管理托管协议,由于亚华工贸公司不具有合法的房地产开发资质,不是合法的开发商,不具有签订协议的主体资格,故该协议也是无效协议。此外,从内容上看,东光源泉苑公司在已经与合法的开发商即开原地产公司签订了物业管理协议的情况下,又与亚华工贸公司签订物业管理托管协议,东光源泉苑公司每年要给亚华工贸公司10万元管理费没有任何根据。完全是迫于亚华工贸公司在各方面施加的压力。属于被胁迫之下签订协议,所以是无效协议。

三、一审判决中“本院认为”部分表示“鉴于亚华工贸公司已实际进驻该小区”,故作出一审判决。但是一审法院没有承认以下事实：东光源泉苑公司并没有在亚华工贸公司进驻小区后,撤离该小区;而是坚持履行物业管理合同义务,继续为小区业主提供物业服务。而一个工贸公司,并无物业经营范围和相应资质,不可能对小区进行合规管理。

四、根据《物业管理条例》的相关规定,有权选聘物业管理企业的是业主大会,在业主大会选聘物业管理企业之前,是房地产开发企业；有权解聘物业管理企业的是业主大会。《物业管理条例》并未授权房地产开发企业解聘前期物业管理企业。这是因为,对物业的管理委托给谁来进行,是要有产权人决定的。对整个小区来说,在开发商售房之前,不存在个体的业主:开发商就是小区全部房屋、设施的产权人。故此时由开发商选聘物业管理企业是合理的。但是,在开发商售房完毕之后,小区的房屋属于各购房业主,小区的公共设施,属于小区的全体业主。此时,开发商不再对小区的房屋、设施具有产权,也就无权决定物业管理企业的解聘和选聘。这时,只有具有小区产权的业主组成的业主大会才有权利决定由谁来管理小区的物业。本案x%产权的东方化工厂与东光源泉苑公司上级单位北京东光实业公司有10年的长期委托管理关系,截止期限2010年10月31日。东光源泉苑公司又一直与东方化工厂有物业管理服务委托合同。故东光源泉苑公司认为,无论是亚华工贸公司,还是开原地产公司,都没有权利决定解聘东光源泉苑公司。

五、一审法院作出的判决的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项。该条原文如下:“第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”该条的原意,是一方明确表示不履行合同义务,则赋予合同相对方解除权,以保护履行合同一方的利益。但是,一审法院明显曲解了该条的立法原意。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院予以撤销，并依法改判。

开原地产公司服从一审法院判决，其针对东光源泉苑公司的上诉理由答辩称：一、开原公司是名义项目开办单位，根据证据证明亚华工贸公司是实际投资建设单位；二、亚华工贸公司依法签订相关协议，有的协议已履行完毕，没有履行的依法终止；三、东光源泉苑公司主张其与产权人签订的合同有效，同时又主张其与开原公司签订的协议亦有效，在观点上是矛盾的；四、亚华工贸公司的委托合同已到期，且未再与东光源泉苑公司续签。现东光源泉苑公司没有进行实际的物业管理。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回东光源泉苑公司的上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：根据《物业管理条例》的规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。本案开原地产公司作为建设单位，与东光源泉苑公司签订《物业服务合同》，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应当认定有效。双方应严格履行合同义务。鉴于开原地产公司已明确声明其不再继续履行前述《物业服务合同》，且新的物业管理公司已实际进驻小区，因此，开原地产公司与东光源泉苑公司已失去继续合作的基础，继续履行合同存在现实困难，双方的合同目的已不能实现。一审法院综合双方当事人的实际情况及社会效果，认定开原地产公司与东光源泉苑公司签订《物业服务合同》解除，有其合理性。东光源泉苑公司主张开原地产公司无权解聘物业管理企业的上诉理由不成立，本院不予支持。

东光源泉苑公司主张一审判决认定“亚华工贸公司是源泉苑小区的实际建设单位”，经查，一审判决并未作出上述事实认定，故其该项上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。

亚华工贸公司与东光实业公司签订的源泉苑小区配套设施转让及物业管理托管协议、东光实业公司与亚华工贸公司于2004年9月27日签订的协议、亚华工贸公司与东光源泉苑公司于2007年6月5日签订的物业管理合同效力的认定，并不影响本案的审理结果，故其该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。

综上，东光源泉苑公司的上诉主张均不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百五十元，由北京东光源泉苑物业管理有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费三百元，由北京东光源泉苑物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长申小琦

代理审判员胡君

代理审判员姚颖

二○○九年十二月三日

书记员兰艳艳