上诉人（原审被告）陈某某，女，汉族，X年X月X日出生，辽宁省人，住（略）。

委托代理人许明、黄某乙，福建名仕律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）中国人民解放军南京军区福州总医院，住所地福州市鼓楼区X路X号。

法定代表人王某某，院长。

委托代理人刘晓峰、李某某，福建合众天成律师事务所律师。

，不服鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决查明：坐落于福州市X路X号东方苑11#诉争房屋系原告合法所有。2003年9月25日，原告发函将包括诉争房屋在内的东方苑1-X号沿街店面的管理权及相关租赁事宜均授权委托东方苑业主委员会予以处理。2006年3月30日，业主委员会与被告就诉争房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：1、租赁房屋总面积183.28平方米，每平方米租金为66元。租赁期限自2006年4月16日至2009年4月15日止；2、签订合

同之日起，被告一次性支付给原告租赁押金即3个月租金x.44元。若被告违约则该款作为违约时的赔偿款。在被告违约欠租时，押金不能折抵所欠租金；3、被告应在每月25日前交清下个月租金，否则视为被告违约，自原告送达逾期交款通知7天后，原告有权单方终止合同、没收押金；每日按被告所欠租金的5%（按季租金计）收取滞纳金，并对被告租赁的房屋进行断水、断电等。原、被告双方另对各自的其他权利义务在合同中进行了约定。被告依约交纳了押金x.44元。2007年1月起至今，被告未交纳租金。2008年10月6日，原告向被告发出《解除合同的通知函》，告知被告解除合同，并要求被告在接到通知之日起3日内将承租房屋退还原告等。

原审判决认为，本案诉争的租赁合同主体资格合格、内容合法，符合法律规定的有效要件，应为有效合同。双方当事人均应依约定全面、适当地履行合同。被告自2007年1月份起未依约支付租金，且不存在免责事由，故被告应依法承担违约责任。根据《合同法》第九十四条第（三）项关于合同法定解除事由及《合同法》第二百四十八条之规定，原告可依法行使法定解除权。合同解除权的行使应依照法定的程序。我国《合同法》第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定或法定解除的条件成就时，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。本案原告于2008年10月6日依法定程序通知诉争合同相对方即被告解除合同，被告并未提出异议，亦未向法院或仲裁机构提出宣告原告解除合同行为无效的确认之诉。综上，本院认为，原告行使解除权符合法律规定，诉争的租赁合同已依法解除。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可要求恢复原状、赔偿损失。因被告违约致合同解除，根据双方订立的合同约定，被告交付给原告的x.44元押金，其性质系履约保证金，原告可不予返还。被告应支付2007年1月至2008年9月（合同解除之前一月份）的租金x.48元/月×21个月=x元。被告在合同解除后，仍占用房产，已构成侵权，依法应承担赔偿损失之责。原告要求被告参照原合同约定的租金标准支付自2008年10月份起的赔偿金即场地占用费，本院认为，该请求已臻合理，予以照准。被告亦同意按照原租金标准支付场地占用费，但认为应按现在实际经营使用的面积计算。对此，本院认为，因被告无证据证明其实际使用的面积与合同约定的面积存在差异，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。至于合同解除后，诉争房屋的返还问题，原告认为其已在解除函中自行向被告提出主张，故无需向法院提出该项请求，故对此问题，本院不予处理。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第二百四十八条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第一、二款之规定，判决：一、本案诉争的《房屋租赁合同》已于2008年10月6日解除；二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区福州总医院自2007年1月份起至2008年9月份止的租金x元；三、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区福州总医院场地占用费（按照每月x.48元标准计，自2008年10月份起至实际交还房屋之日止）；四、原告中国人民解放军南京军区福州总医院收取的被告陈某某支付的租赁押金x.44元不予返还。

宣判后，陈某某不服，向本院提起上诉。

上诉人陈某某上诉称：1、由于被上诉人未能对租赁房屋提供有效产权证明，且上诉人是与业主委员会签订合同的，即上诉人与被上诉人并没有合同关系。故原审法院认定被上诉人是本案的适格原告是错误的，本案的适格原告应当为业主委员会及全体业主。2、由于合同约定对外租赁收益归全体业主所有，故即使被上诉人是本案的适格原告，但原审法院没有依法追加全体业主和业主委员会为第三人，属于程序严重违法，导致案件认定事实不清，依法应当发回重审。3、为证明上诉人不存在违约行为，上诉人提供了相关函件及照片，原审法院却不予认定。即原审法院对上诉人提交的相关证据证明被上诉人将原来的通道改为停车场，并用铁栏杆封闭，致使通往上诉人的店面的路被堵塞的事实不予认定、对合同在履行中发生情事变更的事实不予关注导致本案事实不清。4、依据上诉人与业主委员会签订的《房屋租赁合同》的约定及业主委员会的《解除合同通知函》可知，业主委员会的解除系约定解除，不属于《合同法》第94条规定的法定解除情景，故原审法院依据《合同法》的相关规定认为因上诉人违约致合同解除，上诉人交付的x.44元为押金，其性质系履约保证金，被上诉人可不予返还，属适用法律错误。5、被上诉人在原审诉状的第二项诉求为“其余租金费按占用时间另计”，即其请求为“其余租金费”，而原审法院在判决第三项将其直接判决为“场地占用费”，显然超出被上诉人的诉讼请求。因此，请求依法撤销鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第X号民事判决，裁定将本案发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院答辩称：1、被上诉人在一审庭审中已就起诉状诉求事项作过修正，且上诉人并无异议（详见一审庭审笔录），故一审判决没有超出被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人系军事机构，并非房地产开发企业。被上诉人一审提交的证据足以认定被上诉人对涉诉标的物享有军产所有权。“东方苑业主委员会”是受被上诉人的委派执行对军产及现役军人住所管理事务，其对外从事民事活动的权利和义务均由被上诉人承担。故被上诉人是本案诉讼的适格主体，且属下的业主委员会也不是本案的第三人。3、一审判决认定上诉人违约事实清楚，裁判援引的法律及合同约定依据恰当，判决准确。为此，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

经审理查明：双方当事人均陈某对原审判决查明认定的事实没有异议。故本院对原审判决查明认定的事实予以确认。

另查明：2006年11月被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院因宿舍施工，将原来的通道改为停车场，并用铁栏杆封闭，致使通往X号店面的进出口被堵塞。

本院认为：被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院提交的相关审批材料足以证明其系讼争店面的所有权人，并享有相应的占有、使用、收益和处分的权利。“东方苑业主委员会”作为被上诉人的内设职能部门，其对外权利及义务应由被上诉人来承担。即被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院是本案的适格诉讼主体，其下属“东方苑业主委员会”不具备本案诉讼主体资格参加诉讼。上诉人陈某某在未与被上诉人协商一致，征得被上诉人同意的情况下，擅自拒付约定租金的行为，构成违约，故被上诉人根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定行使合同解除权并无不妥。而且，原审法院根据双方当事人的约定判令被上诉讼人收取上诉人的租赁押金不予返还也是正确的。但考虑到本案被上诉人为其职工宿舍施工，在上诉人经营的店面前用铁栏杆封闭，影响上诉人经营，对上诉人经营造成间接损失亦有过错，故可减轻上诉人的责任。根据公平原则，上诉人应承担支付给被上诉人租金的60%的责任，被上诉人则应承担上述租金支付的40%的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第X号民事判决第一项、第四项。即本案诉争的《房屋租赁合同》已于2008年10月6日解除；原告中国人民解放军南京军区福州总医院收取的被告陈某某支付的租赁押金x.44元不予返还。

二、撤销鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第X号民事判决第二项、第三项。即被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区福州总医院自2007年1月份起至2008年9月份止的租金x元；被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区福州总医院场地占用费（按照每月x.48元标准计，自2008年10月份起至实际交还房屋之日止）。

三、上诉人陈某某应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院自2007年1月起至2008年9月止的租金x.6元。

四、上诉人陈某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院场地占用费（按每月7257.89元标准计算，自2008年10月起至实际交还房屋之日止）。

如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费x元，由上诉人陈某某负担6906元，被上诉人中国人民解放军南京军区福州总医院负担4604元。

本判决为终审判决。

审判长俞淑娟

审判员卢秋华

代理审判员陈某

二00九年七月十六日

书记员陈某（兼）