上诉人（原审被告）袁某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。

委托代理人刘某某，湖南xx（略）事务所（略）。

委托代理人胡某某，湖南xx（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）长沙xx村X组。住所地（略）。

代表人张某某，组长。

委托代理人邹某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。

上诉人袁某某因与被上诉人长沙xx村X组（下称xx村X组）租赁合同纠纷一案，不服雨花区法院（2009）雨民初字第xxxx号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：xx村X组拥有位于长沙市雨花区井湾子面积为1463.93平方米的X层楼房一栋。2001年3月17日，xx村X组、袁某某签订《租赁合同》一份，合同约定：xx村X组将其所有的位于长沙市井湾子综合楼地面一层至三层（含楼前停车场）出租给袁某某经营，租赁期从2001年4月6日至2011年4月5日，租赁费按每年16万元计算，并按季度付款；合同签订后袁某某向xx村X组交抵押金10万元，合同期满后退还袁某某；袁某某有权自主开展生产经营，有权自己决定房屋装修、添置设施；袁某某在承租期内根据经营需要，有权自主决定转租给第三人；如一方违约，必须支付对方违约金30万元，袁某某超过一个月不按期交纳租金，xx村X组有权终止协议。2001年3月24日，双方又签订了《关于租赁井湾子综合楼的补充协议》，协议约定，袁某某因经营需要，现将综合楼一层改装成门面，袁某某负责投资综合楼的正面外墙装修，综合楼后向的厨房、卫生间的新建，共计9套；租赁期延期至2014年4月5日止；租赁期满后投资新建的房屋按来修去丢的原则处理。《租赁合同》签订后，袁某某交纳押金10万元并开始对综合楼进行改建和装修，综合楼改造后，袁某某陆续将综合楼对外转租经营，并已交清至2009年9月止房屋租金。

2009年7月，xx村X组认为综合楼年限已久、现有墙面多处裂缝，多处房屋基础有下沉的现象，经组委会并提交全组村民、党员大会讨论，决定从集体组织经济发展考虑，对外进行招商将综合楼房屋拆除后改建为不少于x平方米的房屋。2009年8月21日，xx村X组向长沙市井湾子综合楼各租赁经营户发出了《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》，告知袁某某及房屋转租人因综合楼房屋需拆迁，要求停止经营并腾交房屋。但袁某某及房屋转租人均拒绝腾交房屋给xx村X组，xx村X组也拒绝继续履行双方的《租赁合同》。2009年11月6日，xx村X组向法院提起诉讼。在本案的审理中，原审追加了房屋转租人赵某某等为本案第三人，此后xx村X组与上述第三人均达成一致协议并退出本案的诉讼，并已将转租的门面返还给xx村X组，现综合楼多处损坏，处于无法管理无法经营的状态。本案审理中，原审曾多次组织双方就xx村X组解除合同的补偿问题进行调解，但因双方差距过大，无法达成协议。

另，在本案的审理中，经xx村X组申请，原审法院委托湖南省价格认证中心对袁某某租赁房屋后的装修部分进行价值鉴定，经鉴定确认袁某某装修部分以2010年３月２日为基准日的评估总价为x元。

原审还查明，xx村X组系长沙市雨花区雨花亭办事处红星村村民委员会下属的十个村X组之一，因各小组均不持有公章，统一制作“长沙xx村X组联合”的公章对外使用。

原审认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。xx村X组系合法设立的基层组织，具有一定的组织机构和财产，能独立承担民事责任，故xx村X组具有诉讼主体资格。

《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，xx村X组享有对综合楼的所有权，依法具有对该不动产享有处分的权利。原、袁某某签订《租赁合同》将房屋出租给袁某某经营，是xx村X组行使所有权的行为，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现xx村X组根据自身的客观情况，经村民大会讨论决定，从村民集体经济发展角度考虑要求在与袁某某的合同履行期限届满前解除合同，是所有权人行使合同解除权的范围，不违反法律规定。同时，鉴于综合楼目前处于无法管理和经营的状态，解除双方租赁合同，可避免损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，xx村X组在2009年8月21日发出《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》，具有解除合同的明确意思表示，故可确定双方的合同自此时间予以解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条还规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案xx村X组在合同届满之前解除合同，袁某某在本案中没有提出相关权力的诉讼主张，故本案对此不予处理。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款之规定，判决：一、xx村X组与袁某某于2001年3月17日签订的《租赁合同》于2009年8月21日解除；二、袁某某在本判决生效后３日腾空所承租的井湾子综合楼一至三层并退还给xx村X组。本案受理费5800元，由xx村X组承担。

上诉人袁某某不服，向本院上诉称：一、本案事实不清，被上诉人的主体资格不适格。1、村X组作为当事人的诉讼，应当参照《中华人民共和国村X组织法》的相关规定履行民主议定程序。本案事实上对拆除重建、解除合同两大问题的决定均未按民主议事程序进行，不能因为盖了章就视为全体村民的意思表示。2、原审没有查明被上诉人是否有诉讼主体资格。二、原审判决解除《租赁合同》缺乏法律依据。1、双方租赁合同未到期，双方理应继续履行合同；2、上诉人合同履行期间并没有违约现象，被上诉人以改造危房之名，单方强行要求上诉人和经营户搬出综合楼，严重侵犯了上诉人的自主经营权。原审判决解除合同系适用法律错误。三、原审违背了不告不理的原则。原审原告是以涉案房屋是危房作为解除合同的理由，但原审曾委托鉴定不是危房，那么该诉讼理由显然已不成立，但原审却以其他理由判决解除合同。综上，原审判决错误，请求二审改判被上诉人继续履行合同。

本院查明的事实与原审一致。本院二审另查明：上诉人袁某某与被上诉人就解除合同补偿问题曾进行过协商，因袁某某认为补偿过低而不能达成一致。

本院认为，一、关于诉讼主体资格的问题。最高人民法院就村X组的诉讼主体问题对河北高院的答复已肯定了村X组作为《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的“其他组织”的诉讼主体资格，该答复并未废止，原审认定其具有诉讼主体资格正确。

二、关于解除租赁合同的法律依据问题。据查明的事实，被上诉人基于涉案房屋现状，经集体研究决定拆除重建，并发出了通知，具有明确的解除合同的意思表示。且从袁某某处转租房屋的转租人均与被上诉人达成一致协议并搬离了涉案房屋。袁某某仅因补偿问题与被上诉人未能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被上诉人该权利的行使没有违反法律规定。原审综合本案的实际情况，为避免损失的扩大，判决解除合同并无不当。但在合同届满之前解除合同，上诉人有权请求被上诉人承担提前解除合同造成的损失。因上诉人在原审中没有提起反诉，原审没有一并处理。上诉人可另行主张权利。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审上诉费5800元，由上诉人袁某某负担。

本判决为终审判决。

审判长瞿武贵

审判员杨雅

审判员刘英

二○一一年五月十七日

书记员谢燕

附判决引用法律条文原文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。