原告（反诉被告）马a，男，××年××月××日出生，汉族，住上海市××区××路××弄××号××室。

原告（反诉被告）马b，男，××年××月××日出生，汉族，住同上。

委托代理人马a（原告马b之子），年籍同上。

被告（反诉原告）上海A房地产开发有限公司，住所地上海市××区××路××号。

法定代表人忻a，董事长。

委托代理人顾a，上海A律师事务所律师。

原告马a与被告上海A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年7月13日立案受理。因案外人马b系合同主体，故本院依法追加马b为本案原告参加诉讼。期间，被告以原告逾期支付部分房款为由，要求原告支付违约金向本院提出反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于2009年8月26日及同年9月3日公开开庭进行了审理。马a（暨马b的委托代理人）及A公司的委托代理人顾a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马a、马b诉称：2007年2月2日，马a、马b与A公司签订商品房预售合同，约定马a、马b购买A公司开发的《××花园三期》商品房1套，建筑面积为90.92米，总房价为人民币（下同）998,211元。交房日期为2008年4月30日前，并约定于2008年9月30日前办理大产证。后A公司于2008年4月18日交付房屋，然却迟迟未办出大产证，致使马a、马b不能办理小产证。直至2009年5月20日，马a自行至A公司询问大产证的办理情况时，A公司才提供了房屋交接书。马a遂诉诸法院要求判令A公司支付逾期办证违约金41,505.62元。

A公司辩称：本公司于2009年1月13日取得大产证后，曾委托销售公司电话通知马a可以办理小产证，但没有发过书面通知。同时认为合同约定的按每日万分之二计算的违约金标准过高，希望法院调整至每日万分之一。另由于马a、马b逾期支付部分房款，故反诉要求判令：马a、马b支付自2007年2月27日至同年4月13日止，以本金69万元计，按日万分之二计算的逾期付款违约金6,210元。

诉讼中，由于马a、马b向本院提供了贷款银行于2007年3月30日放款69万元的证明，A公司确认于2007年4月3日收到上述款项，故将要求马a、马b支付逾期付款违约金的截止日变更为2007年4月3日止。

针对A公司的反诉，马a、马b辩称:马a、马b的银行贷款由银行于2007年3月30日向A公司发放的，现A公司确认收到日期是2007年4月3日，对此马a、马b同意逾期付款违约金计算至2007年4月3日。

经审理查明：2007年2月2日，马a、马b（签约乙方）与A公司（签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于上海市××区××路××弄××号××室房屋，总房价款暂定为991,843元。乙方于2007年2月2日前向甲方支付房款301,843元，此款包含乙方向甲方支付的定金2万元。乙方于2007年2月27日前向甲方支付房款69万元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。甲方定于2008年4月30日前将该房屋交付给乙方。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自约定的最后交付期限之第2天起算至实际交付之日止。该合同补充条款第九条约定，甲方承诺在2008年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后20日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起20天内，由双方依法向××区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

签约后，马a、马b于2007年2月2日向A公司支付首期房款301,843元，于2007年3月30日以贷款形式由银行向A公司放款69万元，现A公司确认于2007年4月3日收到上述款项，马a、马b对此亦予以确认。

2008年3月12日，A公司取得了涉案房屋的住宅交付使用许可证。同年4月18日，A公司向马a、马b交付了上述房屋，同日，马a、马b向A公司交付房屋面积补差款房款6,368元。至此，马a、马b共向A公司交付购房款计998,211元。但A公司未能于2008年9月30日前取得该房屋的大产证。

2008年11月24日，A公司接到××区房屋土地管理局向A公司发出《商品住宅维修资金交款通知》，于同年12月2日交付了维修资金。

2009年1月13日，A公司取得了涉案房屋的《上海市房地产权证》（大产证），但未书面通知马a、马b前去签署《房屋交接书》及办理小产证。

2009年5月20日，马a、马b至A公司询问大产证的办理情况时，A公司才与马a签订了《房屋交接书》，确认该房屋的总价款为998,211元。遂成讼。

以上事实，由马a、马b提供的与A公司签订的《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》，向A公司支付购房款的发票及贷款银行放款通知单，房地产登记申请书及房地产登记信息，A公司提供的新建住宅交付使用许可证、交房签到本、进户移交书、交付管理费发票、《商品住宅维修资金交款通知》及银行进帐单以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。

经庭审质证，双方对各自对方提供证据的真实性均表示无异议，但A公司认为房地产登记申请书上的转让申请日期应为2009年1月14日之前，因为其他业主均是在2009年2月1日至同月6日办理了小产证。购房款发票及贷款银行放款通知单，能够证明马a、马b存在迟延付款的情况。

本院认为，房地产登记申请书上明确记载的房屋转让申请日期为2009年5月20日，故A公司以其他业主均是在2009年2月1日至同月6日办理小产证为由，进而认为该申请日期应为2009年1月14日之前，缺乏依据，本院对此质证意见不予采信。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

本院认为：马a、马b与A公司签订的《上海市商品房预售合同》，系签约双方的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，A公司作为房屋出卖方，负有向买受方即马a、马b按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，A公司应于2009年9月30日前取得大产证，并在之后的40天内协助马a、马b申领该房屋的小产证。但实际上A公司于2009年1月13日才取得大产证。因此，马a、马b未能按时申领小产证的原因是由于A公司未能按时取得大产证，A公司的行为显已构成违约。作为房地产开发企业的A公司，其对于通知业主签署《房屋交接书》及办理小产证这一重大事项，如未以书面形式有效通知业主所产生的后果应当是明知的。本案中，A公司虽于2009年1月13日取得涉案房屋的大产证，但由于有关工作人员的失误，未能及时书面通知马a、马b前去签署《房屋交接书》及办理小产证，由此造成的经济损失理应由A公司自行承担。A公司称其曾委托销售公司电话通知马a前来办理小产证，但亦未能提供相关证据予以证实，本院对此不予采信。马a、马b要求A公司支付违约金的截止日期应为A公司实际办出大产证，可以向马a、马b转移房屋权利且通知到达马a、马b时为止。因此，马a、马b要求A公司支付自2008年11月10日起至2009年5月20日止的违约金之诉请，理由正当，本院予以支持。关于违约金具体计算标准的约定，系双方意思自治的结果，A公司反诉要求马a、马b偿付逾期付款违约金的标准亦是按日万分之二计算，故该约定对双方来讲都是平等的。现A公司并无证据证明该违约金已明显高于因违约对马a、马b造成的损失，本院对双方约定的违约金不作调整，A公司对此提出的抗辩意见，本院不予采信。本案中，马a、马b作为房屋买受方，负有向A公司按约支付房款的义务。根据上述合同约定，马a、马b应于2007年2月27日前向A公司支付房款69万元。但实际上A公司2009年4月3日才收到房款69万元。因此，马a、马b应承担自2009年2月28日至同年4月3日止的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：

一、上海A房地产开发有限公司偿付马a、马b逾期办证违约金38,331.30元；

二、马a、马b偿付上海A房地产开发有限公司逾期付款违约金4,830元。

上述条款的履行期限均为本判决生效之日起十日内。

本诉案件受理费减半收取计418.82元，由马a、马b负担32.03元，上海A房地产开发有限公司负担386.79元；反诉案件受理费（已减半收取）25元，由马a、马b负担19.44元，上海A房地产开发有限公司负担5.56元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈春芳

书记员周佳慧