原告胡a，男，汉族，住×市×区×路×弄×号×室。

被告上海A包装材料有限公司，注册地×市×区×镇×路×号5，实际经营地×市×区×镇×村×组。

法定代表人胡b，经理。

委托代理人胡c，男，该公司员工。

委托代理人王a，男，住×市×区×路×弄×号。

原告胡a与被告上海A包装材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2007年11月6日立案受理，依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2007年11月29日、2008年2月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，未能在简易程序审理期间审结转为普通程序后依法组成合议庭,于2007年3月17日、3月28日公开开庭进行了审理。原告胡a、被告法定代表人胡b及其委托代理人胡c、王a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡a诉称：2004年1月左右，原告向×镇×村租赁了4亩左右集体使用权土地，并在该土地上建造了580平方的厂房及办公用房。2007年3月15日，原告将上述厂房及办公用房租赁给被告经营使用，使用期限为三年，租金的支付方式为每半年支付一次，每年租金为61,000元。合同签订后，被告就进入上述房屋进行生产经营，但至今仅向原告支付了1万元，经原告多次催讨，被告未按合同约定支付租金。为此，原告诉至法院，要求依法判令原、被告间的租赁协议终止履行；被告支付原告租金30,750元（2007年3月15日起至同年12月15日止）。

诉讼中，原告要求被告支付租金至判决生效之日止。

被告上海A包装材料有限公司辩称：2007年3月15日被告搬进系争房屋后至同年六七月才开始生产，当时正值雨季，也是被告的生产旺季，但系争房屋的仓库中产生了大量积水，经与原告多次交涉，未果，被告只能自己解决。2007年10月，原告又通知被告房屋要拆迁，让被告不要再交房租了。综上，是原告违约在先，故不同意原告诉请，且要求按照动拆迁政策享受拆迁补偿。

诉讼中，本院向双方当事人释明合同无效后，原告表示坚持原诉请，被告则要求：一、原告返还其已支付的租金10,000元及押金5,000元；二、原告赔偿被告自2007年11月11日起（原告于2007年11月10日书面告知被告房屋要动迁）至庭审日止按每日2万元计的营业损失；三、被告赔偿原告装潢损失（拉电、装电扇）2万余元；四、被告赔偿原告搬迁损失2万元左右。

经审理查明：2007年3月15日，原、被告签订《租赁房屋协议书》一份，约定原告将位于×市×区×镇×组×路×一中对面第×号厂房总面积580平方米的房屋租赁给被告作为经营纸板之用。租期为三年，自2007年3月15日至2010年3月15日止。全年租金61,000元正，第一年租金于2007年3月15日和2007年9月15日之前分两次50%付清，以此类推。付款方式实行先付款后用房的原则。合同并约定，租赁届满或被告自行中途退租，被告应完好无损地返还承租的房屋设施，同时在承租房上所有装修部分的设施无偿归原告所有（不包括设备与电器）。房屋善后渗漏及损失处理决定：被告应及时向原告汇报屋内与四墙面渗漏问题，由原告负责修补，否则渗漏造成财物损失，均由被告自负；位于门面房与办公用房隔层内渗漏均由被告自行处理。协议签订后，被告仅向原告支付了10,000元租金及5,000元押金，且至今未将房屋返还给原告。2008年2月起承租房屋出现断电。此外，现承租房屋内的大部分机器设备已被搬离，且从搬离的现场无法反映被告对承租房屋投入的装修物。

另查明，原告在其租赁的土地上所建房屋属违章建筑。

诉讼中，原告对被告提出的房屋进水情况无异议，但表示进水是由于被告生产的纸板把下水道堵塞所致。另房屋在2008年2月出现断电是由于大雪破坏了电线所致。

以上事实，除了有原、被告的陈述予以证实外，另有原告提供的租赁协议、被告提供的照片所证实，并经庭审质证属实。

原告提供了一组照片，以证实其于2008年3月21日至承租房屋，发现除了四台破旧的小机器外被告已将其他大部分机器搬离，且房屋内没有被告投入的装修设施。经质证，被告表示对该组照片的真实性无法确认。对此，本院经核对照片后认为，原告提供的该组照片的房屋状况与被告提供的照片中的房屋状况一致，故对原告提供的照片的真实性及证明目的应予确认。

本院对被告为证实其存在装修损失、营业损失、搬迁损失而提供的发票、提货单、合同、工资表等证据的真实性不予认定。

本院认为：原、被告签订的《租赁房屋协议书》，因原告所建房屋属违章建筑，故应属无效。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

上述协议签订后，原告即将房屋交付给被告使用，且被告至今未将房屋返还给原告，故被告应向原告支付相应的房屋使用费。本院参照协议约定使用费按每年61,000元计取（每月为5,083.33元），考虑到自2007年6月起房屋出现进水，给被告的生产造成一定的影响，故自2007年6月起的房屋使用费本院酌情予以减少，以每月4,000元计；另自2008年2月起，因房屋断电，致使被告无法进行正常的生产，故自2008年2月起至判决生效之日止的房屋使用费本院酌情予以免除。综上，被告共应向原告支付自2007年3月15日起至2008年1月底止的房屋使用费44,708.33元，扣除已支付的10,000元，被告还需向原告支付34,708.33元。同时，原告应在扣除被告拖欠的水电费等费用后将5,000元押金返还给被告，多退少补。

原告将违章建筑出租给被告使用，其对无效合同产生的后果应负主要责任，被告未对房屋权证进行审核或被告明知承租房屋系违章建筑而使用该房屋，其对无效合同产生的后果应负次要责任。综上，原告应对无效合同给被告造成的损失承担相应的赔偿责任，但被告提出的营业损失与无效合同没有必然的因果关系，提出的装修损失也没有依据，故本院可对被告提出的搬迁损失酌情认定由原告补偿被告3,000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告胡a与被告上海A包装材料有限公司签订的《租赁房屋协议书》无效；

二、被告上海A包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内将位于×市×区×镇×组的承租厂房返还给原告胡a；

三、被告上海A包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡a拖欠的房屋使用费34,708.33元；

四、原告胡a于本判决生效之日起十日内向被告上海A包装材料有限公司返还押金5,000元（被告上海A包装材料有限公司拖欠的承租期间的水、电费等费用在该押金中予以抵扣，多退少补）。

案件受理费568.75元，由被告上海A包装材料有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李红

书记员胡向远