原告(反诉被告)关某某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人徐津朝，系河南碧野（略）事务所（略）。

委托代理人姬玉卿，系平顶山市石龙区“148”法律服务所（略）。

被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部，住所地平顶山市石龙区。

负责人朱某某,系该项目部经理。

委托代理人王某某，男，汉族，X年X月X日生。

被告（反诉原告）平顶山市东辉建筑安装有限公司，住所地平顶山市湛河区X路东段南。

法定代表人李某某，系该公司总经理。

委托代理人王某某，男，汉族，X年X月X日生。

案由：房屋买卖合同纠纷

原告关某某诉被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部、被告平顶山市东辉建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关某某及委托代理人徐津朝、姬玉卿，二被告委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称，2009年5月18日原、被告签订改建用房买卖合同，该合同约定，原告购买被告位于平顶山市石龙区X村第1座X层西户房屋一套，建筑面积为96.5平方米，购房款x元，交房日期为开工之日后十个月交房。被告应于2009年6月29日交房。被告于2010年5月5日收取原告1500元水、电、装修费，但一直未向原告交付房屋，根据我国《合同法》第七章违约责任中第一百一十三条第二款规定：经营者在经营过程中提供商品或者服务存在欺诈行为的，应当按照《消费者权益保护法》第四十九条规定承担惩罚性赔偿责任；消费者要求增加赔偿消费者受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍；被告应承担违约责任外，还应承担该惩罚性赔偿责任，即购房款x元的一倍，共计x元。故诉至法院要求被告继续履行合同，交付房屋，并支付违约金。

被反诉人辩称，被答辩人提出的与原告在2009年5月18日所签订的改建用房买卖合同无效的理由不能成立，双方签订的合同并无相关某止性规定，行政法规定的只是禁止农村土地使用权的买卖，并不是法律、行政法规所禁止的，因而双方的改建用房买卖合同是合法有效的。故应依法追究反诉人的违约责任。反诉人在经营改建用房买卖过程中存在欺诈行为，将本已交付给被反诉人的房屋提前交付给第三人。故请求依法驳回反诉人平顶山市东辉建筑安装有限公司的反诉请求。

被告（反诉原告）诉称，2009年3月2日我公司石龙区项目部和南顾庄村委会签订了新农村建设项目工程协议。按照法律规定，我公司承建的建设工程是改建用房，它是建立在集体所有的土地上，只能在本集体组织成员之间进行交易，买房对象只能是改造村庄具有合法宅基地或房产权的集体组织成员，而原告是石龙区X村X村人，其户籍不在石龙区X村，不是石龙区X村集体成员，原告不具备购房资格。故提出反诉，请求法院确认原、被告的合同无效，返还我公司位于平顶山市石龙区X村第1座X层西户建筑面积为96.5平方米的住房一套（价值x元），并承担本案诉讼费。

原告当庭提交的证据有：1、证人证言三份，证明被告将原告购买的房屋交给第三人，且正在装修；2、照片三张，证明被告在石龙区有售房展示中心，也证明被告将楼房卖给原告时，该房已基本建成，说明被告没有告知原告开工日期，按合同是被告的违约行为；3、调查笔录一份，证明被告将房子卖给其他人，被告的违约行为事实存在；4、被告的宣传材料一份，证明被告在石龙区公开卖房的事实存在；5、收款收据一份，证明原、被告买卖房屋的事实成立。

被告对原告的1、3、X号证据有异议。

被告当庭提交的证据有：1、企业法人营业执照一份，证明被告主体；2、协议书一份，证明被告开发是受石龙区X村委会委托；3、收款收据一份，证明被告收到了原告的改建房款；4原告身份证明一份，证明原告不是南顾庄村成员；5、收据两张，证明2010年5月5日房屋已交付原告。

原告对被告的证据1、3、4、X号证据无异议，对证据2复印件不予质证。

上述证据经当庭质证认证，为有效证据。

依据上述有效证据及双方当事人当庭陈述，本院确认下列事实：

2009年3月2日被告平顶山市东辉建筑安装有限公司下属经营机构平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部与石龙区X村委会签订了新农村建设项目工程协议，之后被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部在石龙区X路中段设立房屋展示中心，发放售房宣传材料。原告关某某经人介绍，于2009年5月18日与被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部签订改建用房买卖合同，合同约定购房款x元，并一次性付款，同日原告关某某交纳购房款x元，2010年5月5日原告向被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部交纳装修押金1000元，水电初装费500元。被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部本应交付给原告关某某的房屋提前交付给第三人，且进行了加装防盗网等简单装修。原告发现后，多次找被告协商未达成一致意见，故诉至法院要求被告继续履行该合同，交付房屋，并承担违约赔偿责任。

本院认为，原、被告于2009年5月18日签订改建用房买卖合同违反《土地法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村X组织或者村民委员会经营、管理，已经分别属于村内两年以上农村X组织的农民集体所有的，由村X村集体经济组织或者村X组经营、管理；已经属于农民集体所有的，由乡（镇）农村X组织经营管理”的相关某定，且宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的改建使用房屋买卖合同的买卖标物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该改建使用房屋买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，而关某某并不是石龙区X村民，不具备该区域内购房权利。原、被告签订的改建用房买卖合同违反法律的强制性规定而无效。因此原告关某某要求原、被告继续履行改建用房买卖合同，并将平顶山市石龙区X村第1座X层西户房屋一套交付原告，二被告承担违约责任并向原告支付违约金x元的诉讼请求的理由没有法律依据，本院不予支持。被告反诉要求确认原、被告于2009年5月18日签订的改建用房买卖合同无效，责令原告返还位于平顶山市石龙区X村第1座X层西户建筑面积96.5平方米房屋一套（价值x元）的理由符合法律规定，本院予以支持。依照《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。综上所述，原、被告之前所签订的改建用房买卖合同为无效合同，被告应返还原告购房款x元及水电装修费1500元。被告在出售房屋时，已明知原告户籍所在地不在石龙区X村，不具备购买此套改建用房的主体资格，并明知其所出售的房屋属禁止流转范围，还设房屋展示中心，发放宣传资料，违规出售房屋，因此，被告对出售房屋所签订的合同无效应承担主要明知主观过错责任，应对过错责任承担经济赔偿责任，故被告应赔偿原告相应的经济损失。依据《中华人民共和国土地法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：

一、解除原告关某某与被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部改建用房买卖合同。

二、原告关某某于本判决书生效后十日内返还被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部位于平顶山市石龙区X村第1座X层西户建筑面积为96.5平方米房屋一套。

三、被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部于本判决书生效之日起十日内返还原告关某某购房款x元，水电装修费1500元，共计x元及房款x元的利息（利息自2009年5月18日起按中国人民银行贷款流动资金利率计算至本判决书确定还款之日止）。

四、被告平顶山市东辉建筑安装有限公司承担连带赔偿责任。

五、驳回原告关某某的其他诉讼请求。

六、驳回被告平顶山市东辉建筑安装有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费4789元，反诉费931元，共计5720元，原告关某某承担2000元，被告平顶山市东辉建筑安装有限公司石龙区项目部承担3720元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长陈会俭

代理审判员王某哲

人民陪审员孙莉娜

二0一一年三月九日

书记员石林