上诉人（原审被告）林某甲，男，42岁。

委托代理人范培水，福建元一律师事务所（略）。

被上诉人（原审原告）徐某乙，男，32岁。

被上诉人（原审原告）徐某丙（系原审原告徐某乙之父），男，58岁。

被上诉人（原审原告）陈某某（系原审原告徐某乙之母），女，56岁。

上述三被上诉人的委托代理人郑潮平、黄某苍，福建普阳律师事务所律师。

原审被告林某丁，女，34岁。

上诉人林某甲因与被上诉人徐某乙、徐某丙、陈某某、原审被告林某丁房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省莆田市荔城区人民法院（2010）荔民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

原审判决查明，原告徐某丙、陈某某系原告徐某乙之父母亲，原告徐某乙与被告林某丁系夫妻关系，原告徐某乙与被告林某丁于2005年1月25日办理结婚登记手续，婚后与原告徐某乙父母共同生活。2008年5月29日，被告林某丁以人民币x元的价格向余祖九、朱国模购置坐落在莆田市荔城区X镇“南洋”小区自建一幢住宅西边起第二幢第五层的套房一套及柴火间一间（套房面积138平方米，柴火间面积3.5平方米），被告林某丁与余祖九、朱国模签订《售房合同书》1份。房屋交付后未办理产权登记手续。2009年12月21日原告徐某乙以与被告林某丁夫妻感情不和为由，向本院起诉，要求与被告林某丁离婚，本院经审理于二Ｏ一Ｏ年三月二十九日作出（2010）荔民初字第X号民事判决书，判决不准原告徐某乙与被告林某丁离婚。2010年4月6日，被告林某丁与被告林某甲签订《售房合同书》1份，将讼争房以人民币x元出售给被告林某甲，未办理有关产权登记手续。三原告获悉后与被告林某甲产生纠纷，现该房屋由三原告占有、管理、使用。三原告遂诉请本院，要求确认被告林某丁与被告林某甲签订的《售房合同书》无效。

原审判决认为，原告徐某丙、陈某某系原告徐某乙之父母亲，原告徐某乙与被告林某丁系夫妻关系，婚后与原告徐某乙、徐某丙共同生活。2008年5月29日以被告林某丁名义向余祖九、朱国模购置讼争房。三原告主张讼争房系其家庭共有财产，被告林某丁未出庭应诉，三原告也未能提供证据证实购买讼争房时的出资情况，所以该讼争房属三原告与被告林某丁的家庭共有财产或是原告徐某乙与被告林某丁婚后共有财产，无法确认；因该讼争房系原告徐某乙与被告林某丁在婚姻关系存续期间购置的财产，所以可以确认讼争房不属于被告林某丁的个人财产。被告林某丁未经原告同意擅自处分不属于个人财产的行为，属无权处分行为，故被告林某甲主张讼争房系被告林某丁的个人财产的主张，理由不足，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，房屋买卖合同同时满足三个条件，该房屋买卖合同才有效。一是购房时是善意的；二是以合理的价格购买；三是办理完过户手续。被告林某甲虽与被告林某丁签订《售房合同书》1份，约定将讼争房出售给被告林某甲。但被告林某甲购买讼争房时没有符合上述三个条件。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。本案中被告林某甲向被告林某丁购买讼争房时，原告徐某乙与被告林某丁正在离婚诉讼中，该事实有证人证言等证实，且被告林某甲自认其在购买讼争房时没有询问被告林某丁家庭情况，显然被告林某甲取得讼争房时不是善意的。善意取得也应以合理的价格有偿转让，以明显较低的价格转让财产本身某表明财产的来源可能是不正当的，本案中讼争房购买时的价格为人民币x元，而被告林某甲却以人民币x元向被告林某丁购得，所以被告林某甲不是以合理的价格受让讼争房。房屋所有权的变动要以登记为条件，依法必须办理过户登记手续，如果当事人双方仅签订合约没有办理过户登记手续，该标的物没有发生转移，双方当事人的合约只是一种债的关系。被告林某甲虽与被告林某丁签订《售房合同书》，但未办理产权过户登记手续取得产权证书，也未实际占有该不动产，被告林某甲取提讼争房不是善意取得。三原告要求确认被告林某甲与被告林某丁签订《售房合同书》无效的主张，理由充分，予以支持。被告林某甲提出与被告林某丁签订《售房合同书》后，已把全部购房款交付被告林某丁，因被告林某丁未出庭应诉确认，被告林某甲也未能提供证据证实，故被告林某甲主张若法院判决其与被告林某丁签订的《售房合同书》无效，三原告必须归还其购房款和赔偿损失的主张不予支持，但被告林某甲可向签订合同的相对方另行主张权利。据此，为保护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：确认被告林某甲与被告林某丁于2010年4月6日签订《售房合同书》无效。本案案件受理费100元，减半收取人民币50元，由被告林某丁、林某甲负担。

宣判后，上诉人林某甲不服，向本院提出上诉。

上诉人林某甲上诉称：一、原审未将讼争房屋确认为被上诉人与原审被告共有财产，也未将其确认为原审被告林某丁个人财产，对同一事实作出相互矛盾的认定，另对上诉人善意取得的行为不予认定，是认定事实不清。(一)原审以三被上诉人未能提供证据证实购买讼争房时的出资情况，认定讼争房是否属该三人与原审被告家庭共有财产或被上诉人徐某乙与原审被告婚后共有财产，无法确认，后又以讼争房系被上诉人徐某乙与原审被告在婚姻关系存续期间购置的财产，又确认讼争房不属原审被告的个人财产，该认定相互矛盾，既不属于共有财产，又不属于个人财产，那岂不成为无主财产讼争房属于原审被告的个人财产，有其与案外人余祖九、朱国模的《售房合同书》为证，既然原审对讼争房是否属共有财产无法确认，根据《售房合同书》理应认定讼争房属原审被告个人所有。原审法院在未确认财产权属的基础上作出判决，违背了事实，且有悖法律规定。(二)上诉人对讼争房依法已构成善意取得。1、上诉人是通过网上获悉原审被告的售房信息，与原审被告并不认识，故上诉人受让讼争房时完全无法得知被上诉人徐某乙与原审被告感情不和的事实，上诉人受让讼争房时明显是善意的。2、上诉人已经取得讼争房的钥匙并已着手进行装修，但因被上诉人的干扰无法进行装修，对此上诉人当时也有向莆田市公安局黄某派出所报案，此外上诉人对讼争房也已办理了水立户，所以上诉人已实际占有讼争房是不争的事实，讼争房的物权事实上已发生转移，原审法院以未办理产权过户登记手续取得产权证书，也未实际占有不动产进而认定上诉人不是善意取得的理由无视事实，依法不能成立。3、原审认定上诉人善意取得讼争房的价格不合理，没有事实依据。众所周知，房产的价格并不是一成不变的，而是随着市场起伏有个波动的幅度，房价时高时低属正常现象，原审被告购买讼争房时(即2008年)正值房产市场的高峰期，价格高是正常的，但原审被告出售讼争房时又值房产市场低谷阶段，价格低也是正常的，而且原审被告当时也以在外做生意急需资金为由说明售房的原因，正常情况下，一方在急需的情况下，往往也会对自己的权益做出让步，故原审被告以低于购入价售出讼争房也在情理之中，另外讼争房周边的房产价格也与上诉人购买讼争房的价格基本相当，相比较而言，上诉人取得讼争房的价格并不存在不合理一说。所以原审以价格不合理否认上诉人的善意取得太过片面。4、原审被告与案外人余祖九、朱国模签订的《售房合同书》仅有原审被告一人签名，三被上诉人无一人在该合同书上签名，且该合同书第(三)条明确约定“本套房产权归于林某丁所有”，所以上诉人有充分理由相信讼争房属原审被告唯一所有，而没有其他人对该房屋享有产权，这更说明上诉人取得讼争房时是善意的。5、如前所述，原审对讼争房权属的认定相互矛盾，但即使按原审认定，讼争房系夫妻关系存续期间取得，不属于原审被告的个人财产，那即应属夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，原审被告作为夫妻一方对共同财产具有处分权，而且原审被告的处分行为依法亦构成表见代理，上诉人作为善意第三人有理由相信原审被告有权处分讼争房，至于三被上诉人认为原审被告无权处分讼争房系其内部行为，不能对抗作为善意第三人的上诉人，所以原审被告对讼争房的处分行为依法应认定有效。二、根据物权与债权效力分立的原则，未办理物权登记，并不影响合同的效力，上诉人与原审被告间签订的《售房合同书》依法应认定有效，原审作出《售房合同书》无效的判决，违背了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，合同是物权变动的原因行为，产权过户是物权变动的结果行为，两者不能混为一谈，原审以物权变动的结果行为否定物权变动的原因行为，是对法律的错误理解。上诉人与原审被告间签订的《售房合同书》未办理物权登记，不应影响合同的效力，原审以未办理产权过户手续也未实际占有讼争房为由，作出上诉人与原审被告间签订的《售房合同书》无效的判决，不仅违背了事实，而且违反了前述法律规定。三、原审对不符合证人身某某证人证言予以采信，是适用法律错误。原审中案外人朱国模不符合法律对证人的规定，其证言不能作为定案的依据。本案中涉及两个售房合同，一个是原审被告与朱国模、余祖九间签订的，另一个是原审被告与上诉人间签订的，朱国模作为另一个合同关系的当事人，如何得知上诉人与原审被告间有签订售房合同如何得知上诉人知道原审被告家庭不和的事实这明显违背常理和逻辑，且证人有伪证嫌疑。而原审法院对该证言予以采信，是适用法律错误。综上所述，上诉人受让时并不知原审被告有家庭不和的事实，且已实际占有房屋并已着手装修，依法构成善意取得，而且根据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人与原审被告间签订的《售房合同书》依法应认定有效，原审法院的判决不仅认定事实不清，而且违背法律规定，对不符合证人身某某证言予以采信，是适用法律错误。请求：1、依法撤销莆田市荔城区人民法院（2010）荔民初字第X号民事判决，改判驳回三被上诉人的诉讼请求，并依法确认上诉人与原审被告间签订的《售房合同书》有效；2、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。

被上诉人徐某丙、陈某某、徐某乙答辩称：一、原审判决不存在对讼争房权利状态的认定相互矛盾的情形。原审判决只是认为讼争房是否属三答辩人与原审被告林某丁家庭共有财产或者属答辩人徐某乙与原审被告婚后共有财产无法确认，而并非认为讼争房是否属共有财产无法确认。实际上，原审判决已认定讼争房不属原审被告林某丁的个人财产，系共有财产。三答辩人现坚持认为本案讼争房系三答辩人与原审被告的家庭共有财产。原审判决不存在对讼争房权利状态的认定相互矛盾的情形，上诉人主张讼争房系原审被告林某丁个人财产缺乏事实和法律依据。二、上诉人向原审被告购置房屋行为不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得的构成要件有三个，一是受让人受让该财产时是善意的;二是以合理的价格有偿转让;三是转让财产依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上诉人虽与原审被告签订《售房合同书》一份，约定将讼争房出售给上诉人。但上诉人向原审被告购置房屋行为不构成善意取得。本案中上诉人向原审被告购买讼争房时，答辩人徐某乙与原审被告正在离婚诉讼中，上诉人对此是明知的，对此，原审庭审时出庭作证的证人朱国模已加以证实，上诉人认为证人朱国模作伪证缺乏事实依据，且上诉人在原审庭审时自认其在购买讼争房时没有询问原审被告家庭情况，显然上诉人取得讼争房时不是善意的。善意取得也应以合理的价格有偿转让，以明显较低的价格转让财产本身某表明财产的来源可能是不正当的，本案讼争房购买时的价格为人民币x元，而上诉人却以x元向原审被告购得所以上诉人不是以合理的价格受让讼争房。房屋所有权的变动要以登记为条件，依法必须办理过户登记手续，如果当事人双方仅签订合约没有办理过户登记手续，该标的物没有发生转移，双方当事人的合约只是一种债的关系。因此上诉人向原审被告购置房屋行为不构成善意取得。上诉人主张自己系善意取得人缺乏事实法律依据，请二审法院不予采信。三、原审判决确认上诉人与原审被告于2010年4月10日签订的《售房合同书》无效，适用法律正确，符合法律规定。本案讼争房不属原审被告个人财产，《物权法》第九十五条规定:“共同共有人对共有不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”、《合同法》第五十一条规定:\"“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因三答辩人没有追认原审被告的转让讼争房行为，因此，上诉人与原审被告签订的《售房合同书》应认定为无效。原审判决确认上诉人与原审被告于2010年4月10日签订的《售房合同书》无效，适用法律正确，符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确;上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据。请求：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。

原审被告林某丁答辩称，第一次看房子时大家知道，徐某乙也有一齐去，但后来付清购房款及签购房合同，徐某乙都没有去，我也不肯让他签字，因为房子本身某是我自己买的，买那个房子都是我付钱，其中一部分是我婚前的积蓄，一部分钱是我向他人借的。我卖房子也是为了还债，当时自己不在家里，就由我哥帮我在莆田房产网发布卖房信息。一审时我没有在家，也没有人通知我，所以我没有出庭。当时是我母亲收的传票，我母亲已经60多岁她也不懂是什么东西。

经审理查明，上诉人对原审判决查明“现该房屋由三原告

占有、管理、使用”有异议，认为上诉人已经对该房屋进行管理、使用，不是三原告对该房屋进行占有、管理、使用；对原审查明的其他事实无异议。被上诉人对原审查明事实无异议，但认为查明事实中“2010年4月6日……签订《售房合同书》”有笔误，签订合同是2010年4月10日，不是4月6日；原审被告对原审判决查明“被告林某丁婚后与原告徐某乙父母共同生活”有异议，认为结婚后其没有和徐某乙父母共同生活。本院对各方当事人没有异议的事实予以确认。

本院对本案存在问题的分析、认定：

1、被上诉人徐某丙、陈某某、徐某乙的主体资格问题。

案外人余祖九、朱国模在原审法院审理原告徐某乙诉被告林某丁离婚一案的庭审出庭作证的证言：“林某丁以x元价格与其签订购买房子合同时，徐某丙、陈某某都在场，当时钱不够x元，由徐某丙出具欠条一张”，原审被告林某丁对此的质证意见认为，购房款x元都是其支付的，当初购房是其单个人看到一张售房告示，然后就按上面的电话打过去询问，之后，被上诉人徐某乙一家第一次有去看房，后来交钱和签合同，被上诉人徐某乙一家都没有去。原审被告林某丁与案外人余祖九、朱国模签订《售房合同书》明确约定原审被告林某丁向案外人余祖九、朱国模购买坐落在莆田市荔城区X镇“南洋”小区自建一幢住宅西边起第二幢第五层的套房一套及柴火间一间，总计值人民币x元，2008年5月29日全部付清，本套房产权归于林某丁所有。被上诉人徐某乙在本院询问时陈某“购房产签字时，林某丁不肯让他去，我们当时有吵架，由她代表”。综上所述，原审被告林某丁向案外人余祖九、朱国模购买本案讼争的房产时，被上诉人徐某丙、陈某某、徐某乙均是知情的，但案外人余祖九、朱国模陈某“徐某丙向其借款x元买房子”的证言，既没有出具“欠条”予以证实，也与《售房合同书》明确2008年5月29日已全部付清购房款，本套房产权归于林某丁所有及被上诉人徐某乙陈某相互矛盾，并考虑到余祖九、朱国模与徐某丙相识并是同乡人，且被上诉人提供的《售房合同书》原件亦是朱国模、余祖九借给其作为证据用，故余祖九、朱国模陈某“徐某丙向其借款x元买房子”的证言的真实性值得怀疑，不予采信。根据证据规则，书面证据的效力大于证言的效力，被上诉人徐某丙、陈某某夫妻出资人民币x元购买房产的事实主张不能成立，故其不能作为本案的原告参加诉讼。

2、原审被告林某丁是否已将其购买的房产交付给上诉人林某甲的问题

经审理查明，2008年5月29日，原审被告林某丁与余祖九、朱国模签订《售房合同书》，合同协议条款第（三）项约定原审被告林某丁向案外人余祖九、朱国模购买坐落在莆田市荔城区X镇“南洋”小区自建一幢住宅西边起第二幢第五层的套房一套及柴火间一间，总计值人民币x元，2008年5月29日全部付清，本套房产权归于林某丁所有。2010年4月10日，原审被告林某丁与上诉人林某甲签订《售房合同书》，合同约定原审被告林某丁将其向案外人余祖九、朱国模购买坐落在莆田市荔城区X镇“南洋”小区自建一幢住宅西边起第二幢第五层的套房一套及柴火间一间以人民币x元的价格转让给上诉人林某甲，产权属上诉人林某甲。上诉人林某甲于2010年4月9日支付人民币x元给原审被告林某丁，2010年4月10日签订合同时付清余款人民币x元，原审被告林某丁将房屋交付给上诉人林某甲。2010年4月19日，上诉人林某甲向黄某自来水厂交纳立户费人民币2000元。2010年4月20日，上诉人林某甲向莆田市公安局黄某派出所报警称，其套房的房门被人损坏。莆田市公安局黄某派出所出警后认为该案属房屋产权纠纷，由法院解决。综上所述，应确认原审被告林某丁已将其购买的房产交付给上诉人林某甲。

综上所述，本院认为，原审被告林某丁在与被上诉人徐某乙婚姻关系存续期间购买坐落在莆田市荔城区X镇“南洋”小区自建一幢住宅西边起第二幢第五层的套房一套及柴火间一间，虽是以林某丁个人名义购置的，但在未确认是其个人财产的情况下，未经被上诉人徐某乙同意，而擅自处分该财产的行为，属无权处分行为。上诉人林某甲诉称其向原审被告林某丁购买房产是善意取得，且已付清房款及占有房子，但上诉人林某甲购买的是原审被告林某丁尚无独立处分权的房产，且该房产没有合法有效的来源和产权证明，故原审判决确认上诉人林某甲与原审被告林某丁于2010年4月10日签订《售房合同书》无效并无不当。上诉人上诉请求确认其与原审被告林某丁签订《售房合同书》有效，不予支持。但原审没有裁定驳回被上诉人徐某丙、陈某某起诉，而将被上诉人徐某丙、陈某某作为本案的原告参加诉讼是错误的，应予以纠正，可由本院另行作出裁定处理。另上诉人林某甲与原审被告林某丁签订《售房合同书》的日期是2010年4月10日，而原审查明事实和判决主文将该日期确认为2010年4月6日是错误的，应予以纠正确认为2010年4月10日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币100元，由上诉人林某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长陈某强

审判员余金灿

代理审判员吴荔生

二0一0年十二月十五日

书记员吴恩华