上诉人(原审原告、反诉被告)：南阳市红星城酒店。
法定代表人：郭某某，该酒店经理。
委托代理人：王某甲，系该酒店职工。
委托代理人：王某乙，系该酒店职工。
被告(原审被告、反诉原告)：南阳市东易电视产业有限责任公司
法定代表人：耿某某，该公司经理。
委托代理人：田淀，河南怡和（略）事务所（略）。
上诉人南阳市红星城酒店(以下简称红星城酒店)与被上诉人南阳市东易电视产业有限责任公司(以下简称东易公司)租赁合同纠纷一案，卧龙区人民法院于2010年10月25日作出(2O10)宛龙民商二初字第X号民事判决书，红星城酒店不服该判决，向本院提起上诉，本院于2010年12月9日受理该案后，依法组成合议庭，于2011年1月5日公开开庭审理了本案。红星城酒店的委托代理人王某甲、王某乙，东易公司的委托代理人田淀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年5月30日，红星城酒店与东易公司签订租赁协议书，协议约定：由东易公司租赁南阳红星城酒店，租期5年，年租金x元，协议对租赁房间、物品、设备及双方的权利、义务等均作了明确约定。签订协议当天，双方还对交接的财产、物品及物资规格价格进行了清点并签写清单，移交的物品、物资总价值为x.08元。东易公司在租赁经营期间因欠缴水、电费等原因，红星城酒店于2008年3月4日、3月13日给东易公司发通知及信函，要求该公司及时缴纳水、电费并按协议履行。2008年3月23日，双方经协商签订了解除租赁经营协议。协议约定：自2008年3月30日解除双方签订的租赁协议。租赁费以实际交接完毕时间为准；对物品、设备原物在的退还原物，原物已使用或短少的照价补偿；原交接的设施应达到正常使用状态为标准，达不到的应予修复；上述责任应在清盘完毕后十五日内履行，设施修复后应经红星城酒店确认，若双方对能否正常使用有争议，应由法定部门予以检验。对东易公司经营时间短又有投入的情况，双方约定：对装饰部分以该公司的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由红星城酒店确认后，按原价的％予以折价并由红星城酒店接收；东易公司投入的低值易耗品由红星城酒店确认后按原值折％后由该酒店接收。上述责任全部履行后才能视为东易公司交接完毕，逾期东易公司除应承担五万元违约金外，还应承担该公司自行修复时造成的损失。解除租赁协议签订后，双方于2008年4月3日对返还的物品、设施进行了交接。2008年4月9日，红星城酒店给东易公司通知，说明东易公司短缺红星城酒店物品计x.18元，损坏物品计x元。2008年4月18日，东易公司给红星城酒店复函说明：一、部分物品未登记；缺角瓷器部分x余元按报废登记不尽合理，应重新考虑折价处理；二、一楼房间在4个月后才交接，交接时未盘点，该楼层缺失物品不应计算；三、空调及房间渗水部分已修复，若有争议可协商由法定部门鉴定后另行修复，不应按报废赔偿；四、公司投资的装修、低值易耗品价值x.55元，请红星城酒店按解除协议的约定确认价值。2008年4月29日，红星城酒店给东易公司复函，对该公司提出的异议不予认可。2008年5月6日，东易公司给红星城酒店复函，要求对该公司4月18日提出的意见再认真核对，并要求将4O余万元的损失明细清单交该公司。2008年5月23日，红星城酒店给东易公司发催收通知，要求该公司按解除租赁协议的约定履行，并承担解除租赁协议后该酒店支付的维修费x.85元。后双方未再协商，红星城酒店诉至法院。
另查：东易公司租赁经营期间于2007年6月7日交付红星城酒店租赁费x元，同年6月21日支付租赁费x元。红星城酒店在东易公司租赁期间签字欠餐饮费456元。东易公司租赁期间增添物品价值x.04元。该公司在租赁期间装修酒店开支发票显示x.07元。依据双方租赁开始签订的物品交接清单中显示的价格，租赁结束后双方签订的返还租赁物品清单经计算，物品丢失价值x.18元，物品损坏价值x元。
原审法院认为：红星城酒店与东易公司是在平等自愿、协商一致的基础上签订的租赁协议。该协议合法有效。协议签订后双方对租赁酒店的物品进行了清点交接，且交接单上价格表示明确，视为东易公司对红星城酒店交接的物品数量、价格认可。东易公司在租赁期间因种种原因无法继续经营，经双方协商，红星城酒店给予谅解，双方于2008年3月23日签订解除租赁协议，解除租赁协议是双方真实意思表示，本院予以认可。租赁协议结束后，双方理应按解除协议的约定履行自己的义务。解除租赁协议第三条第二项约定：“清盘甲方(红星城酒店)移交给乙方(东易公司)的实物，原物在的退还原物，原物已使用或短少的照价补偿。”依据该条约定，东易公司返还红星城酒店的物品经双方详细清点并签字认可。但在返还物品时，双方对丢失、损坏的物品价值产生不同意见，如：损坏的空调能否修复若能修复怎样处理其它损坏物品也是如此。但双方对怎样解决该纠纷没有明确约定，也没有任何一方提出对损坏类物品能否修复或对其价值进行鉴定。因在租赁开始第一次交接物品时双方对物品价格有明确约定，因此，只能以双方第一次交接时约定的物品价格确认。对丢失类物品按双方第二次交接的数额计算价值x.18元。对损坏类物品按双方第二次交接的数额计算价值x元。以上丢失及损坏物品共计x.l8元应由东易公司承担赔偿责任。东易公司支付赔偿金后，价值x元的损坏物品始按第二次交接时的数量、品种由红星城酒店交付给东易公司。双方于2007年5月30日签订的租赁协议约定了“违约方赔偿对方合同总价款的10％”，计违约金x元。但双方于2008年3月23日又签订了解除租赁协议，解除租赁协议中重新约定了违约金数额，对违约责任应当以解除租赁协议约定的违约金计算。因此，对红星城酒店要求东易公司承担x元违约金的请求本院不予支持。
解除租赁协议第五条约定：“上述责任全部履行后才能视为乙方(东易公司)交接完毕，逾期乙方除应承担x元违约金外，还应承担甲方(红星城酒店)自行修复时造成的损失。”依据该条约定，在红星城酒店起诉时，对解除租赁协议约定的责任东易公司并没有全部履行，因此，东易公司应承担支付x元违约金的责任。红星城酒店于2008年5月1日联系建筑公司对酒店进行维修，是在与东易公司签订解除租赁协议并对物品清点交接后进行的，对红星城酒店自行修复的开支因没有法定部门的检验鉴定，东易公司不予认可，因此，对红星城酒店要求东易公司承担x.85元维修费的请求本院不予支持。
红星城酒店与东易公司于2008年3月23签订解除租赁协议，于2008年4月3日对租赁物品清点交接完毕，东易公司的租期应以双方签订解除租赁协议交接物品后的时间为租赁解除期限。双方租赁开始时间为2007年5月30日，解除时间为2008年4月3日，租期为11个月零3天。依据第一次租赁协议的约定，年租金为x元，11个月零3天的租金为x元。东易公司共交租金x元，多交x元，对多交的租金应由红星城酒店返还给东易公司。
东易公司接收红星城酒店后，对酒店进行了装修，在诉讼中对该装修部分提起反诉，对该反诉部分本院予以支持。因为(1)东易公司对装修提起的反诉提交了建筑装饰工程决算书及两张发票，发票上客户名称虽然写的是南阳电视台，但原东易公司经理张建国，原电视台台长田岭均在发票上签字，证明是用于酒店的装修。(2)解除租赁协议第四条第一项约定：“装饰部分以乙方(东易公司)的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由甲方(红星城酒店)确认后，按原价的％予以折价并由甲方予以接收；”该约定说明东易公司接收租赁后对酒店进行了装修，红星城酒店没有认可的原因是双方解除租赁后产生了矛盾，作为客观存在的事实，在解决纠纷中为公平起见，本院予以认可。解除租赁协议第四条对装饰部分开支的承担只约定了百分比，没有确定谁该承担多少，依据公平原则，双方各承担50%为宜。装修开支发票显示为x元，红星城酒店、东易公司应各负担x.5元。
对东易公司抗辩要求红星城酒店承担电路改造、化粪池清理开支x元；承担未交付三间客房使用费x元的的请求本院不予支持。因为，电路改造、化粪池的清理是东易公司租赁期间应当自己承担的支出，称有三间客房未交付使用，一是东易公司没有证据；二是在双方签订的解除租赁协议中没有约定。对东易公司要求红星城酒店支付餐费的请求，经审查该公司提交的签单证据，有456元系红星城酒店负责人签单，其余均无酒店负责人的签字，因此，对有酒店负责人签单的456元餐费理应由红星城酒店承担。
东易公司辩称在租赁期间增加物品价值x.04元，经核对东易公司提交的增加物品清单中有部分物品是红星城酒店的，在交接物品清单中标明是东易公司损坏的物品，对标明损坏的物品东易公司误认为是自己租赁期间购置的物品。经核对，东易公司在租赁期间购置的物品价值x元，对x元应当由红星城酒店给付东易公司。
东易公司应赔偿红星城酒店丢失物品价值x.18元；损坏物品价值x元；支付违约金x元，总计x.1元。红星城酒店应承担给付东易公司餐费456元；酒店装饰款x.5元；添置物品价值x元；多交付的租金x元，总计x.5元。两下相抵，东易公司应支付红星城酒店各项费用x.68元。
综上，红星城酒店的起诉、东易公司的答辩及反诉部分成立，对起诉、答辩及反诉成立部分本院予以支持。本案经调解双方达不成意见，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、二百一十二条、二百二十二条、二百二十六条之规定，判决：一、自本判决生效后十日内由南阳东易电视产业有限责任公司给付南阳市红星城酒店丢失、损坏物品赔偿金、违约金计x.68元。二、南阳东易电视产业有限责任公司给付赔偿金、违约金后三日内，由南阳市红星城酒店按第二次交接清单中损坏类物品的数量、品种将价值x元的物品返还给南阳东易电视产业有限责任公司。诉讼费x元南阳市红星城酒店负担4715元，南阳东易电视产业有限责任公司负担6357元。反诉费2450元南阳市红星城酒店负担2116元，南阳东易电视产业有限责任公司负担334元。
红星城酒店不服该判决，向本院上诉请求：1、改判一审认定多交租金x元（其中一审错误少计租金x元，漏算货款x元）；2、支持红星城酒店起诉的由东易公司承担的提前解除租赁协议的违约金x元；3、支持红星城酒店起诉的维修款x.85元；4、改判减去一审判决红星城酒店承担的装修款x.5元；5、改判一审判决要求红星城酒店承担的东易公司增加物品x元；6、由东易公司承担本案的诉讼费。其主要理由为：1、2007年红星城酒店移交给东易公司的物质流资是x.28元，合同解除后东易公司移交给红星城酒店的物质流资为x元，相差x元应由东易公司支付给红星城酒店，且本案的租金应当计算至2008年5月30日红星城酒店开业之日，一审法院少算租金x元。2、依据双方《解除租赁经营协议》的约定，东易公司未履行维修义务和赔偿短少物品的义务，因此该《解除租赁经营协议》无效，双方仍应执行2007年5月30日《租赁协议》，因东易公司违约，因此应当承担《租赁协议》合同总价款10%的违约金，即x.1元。3、双方交接清单显示东易公司损坏的设施项目173项需要维修，双方约定应在清盘完毕后15日内由东易公司维修，东易公司不履行修复义务，应当承担红星城酒店自行修复的费用。4、双方约定：对装饰部分以该公司的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由红星城酒店确认后，按原价的％予以折价并由红星城酒店接收；东易公司投入的低值易耗品由红星城酒店确认后按原值折％由该酒店接收。但在实际交接中，没有装修装饰实物，一审法院判决所依据的是东易公司提交的南阳电视台的装修发票，南阳电视台的装修发票与东易公司没有关系，且东易公司所称的装修项目是双方签订租赁合同以前就已经存在并经过诉讼、有人民法院判决书佐证的。实际情况是，签订解除租赁协议时东易公司称其有装修项目，但实际交接时我方不认可这些项目，所以没有交接装修部分。5、一审判决要求红星城酒店承担东易公司增加物品x元错误，双方在解除租赁协议中明确约定应当对这方面物品按百分比折价后由红星城酒店接收，一审法院未进行折价而是要求红星城酒店按原始购进价全额接收错误。
东易公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，其主要理由为：1、红星城酒店认为缴纳的租金中有6万元是“物质流资”是错误的，一审时经法院多次兑帐，双方对收取x元租赁费无异议，且红星城酒店所打收据中显示为“承包费”、“租赁费”。双方交割盘点时间为2008年4月3日，以此作为计算租金时间并无不当。2、红星城酒店请求支付x元违约金的理由不能成立，东易公司已经全面履行了解除租赁经营协议所约定的义务，没有任何违约之处。3、红星城酒店要求支付维修款x.85元的理由不能成立，实际情况是双方先维修后交割，红星城酒店在未经东易公司确认、未经法定部门认定的情况下自行修复，其理应自己承担责任并承担费用。4、根据提交的证据，装修时间发生在2007年下半年，装修结算时间为2008年1月，充分说明租赁后发生了新的装修。客户名称为南阳电视台的发票证明了装修的事实和支付的费用，红星城酒店以发票客户名称不对为由抗辩的理由不能成立。双方在解除租赁经营协议中对装修部分也有约定，红星城酒店使用了新的装修，理应支付费用，原审法院按50%折价已经充分照顾了红星城酒店。5、增加部分物品在盘点表中有明确记载，东易公司仅实际经营不到7个月，该部分物品折价后应由红星城酒店支付。
二审对一审法院查明的事实予以确认。二审过程中双方当事人均未提交新证据。
本院认为：红星城酒店与东易公司2007年5月30签订的《租赁协议》和2008年3月23日签订的《解除租赁经营协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，为有效协议。协议签订后双方理应严格按照协议约定履行。关于酒店租金计算问题，双方在《解除租赁经营协议》中明确约定租赁费以实际交接完毕时间计算，东易公司在因故不能继续租赁经营的情况下于2008年4月3日将酒店返还移交给红星城酒店，因此，本案租金应当计算至2008年4月3日，而不应当计算至2008年5月30日红星城酒店开业时，一审法院对房屋租金的处理并无不当。红星城酒店一审起诉时并未主张其所谓的“漏算货款x元”，其在二审过程中提出该请求超出法律规定的时限，故本院在本案中不予处理。
本案《租赁协议》经过双方协商已经解除，且签订有《解除租赁经营协议》，双方也已经按照《解除租赁经营协议》的约定进行了相关交接，虽然东易公司存在未就《解除租赁经营协议》第三条约定的内容全部履行的过错，但红星城酒店已经要求东易公司按照该协议的约定承担支付丢失、损坏类物品款、承担维修费用、支付5万元违约金的违约责任，现其另外再要求东易公司按照原《租赁协议》的约定承担提前解除租赁协议的违约金x元明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于装饰部分，双方在《解除租赁经营协议》第四条约定“以乙方（东易公司）的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由甲方（红星城酒店）确认后，按原价的%予以折价并由甲方（红星城酒店）接收”。本案双方当事人虽然在协议中约定了对装饰部分的处理方法，但在实际履行过程中，红星城酒店对东易公司所主张的装饰部分并不认可，双方也未就折价百分比达成一致，本案诉讼过程中东易公司也未能提供相关工程合同、预算、结算、付款等与装修工程相关的证据证明装修事实的存在。关于装修款数额，东易公司提供的建筑装饰工程决算书存在明显的改动痕迹，该证据真实性存在重大瑕疵，红星城酒店也不予认可，故本院不予采信。东易公司提供的发票客户名称为南阳电视台，而非东易公司，且其无法证明该发票与本案装饰工程有关，红星城酒店对该证据也不予认可，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。对东易公司要求红星城酒店承担租赁期间装修开支的诉讼请求，因东易公司未能提供有效证据证实装修的事实和装修款数额，本院不予支持，红星城酒店的该部分上诉理由成立，本院予以采信。关于红星城酒店主张的维修款项，双方在《解除租赁经营协议》中约定东易公司移交回红星城酒店的设施应达到正常使用状态，达不到的应予修复，若双方对能否正常使用存在争议，应由法定部门予以检验。实际履行过程中，东易公司称其已经对设施进行修复，红星城酒店则认为东易公司交还的设施不能正常使用，在要求东易公司修复无果的情况下自行修复，东易公司不认可上述项目需要修复。本院认为，红星城酒店违反协议约定在未经法定部门检验、未得到东易公司认可的情况下自行对酒店设施进行修复，现其未能举证证实其所修复项目系东易公司移交的未达到正常使用状态的项目，也未就维修事项开支经法定部门确认，故对其要求东易公司承担支付x.85元维修款的诉讼请求因缺乏证据支持，本院也不予支持。
东易公司承租后增加的价值x元的物品系枕套、床单、毛巾等低值易耗品，关于这部分物品，双方在《解除租赁经营协议》中明确约定应当进行折价后由红星城酒店予以接收，一审法院未予折价不当。考虑到该部分物品系低值易耗品，且东易公司已经使用过，按50%的比例折价较为适宜，因此红星城酒店应当支付给东易公司租赁期间增加物品的价值为x元×50%，即x元。综上，东易公司应赔偿红星城酒店丢失物品价值x.18元、损坏物品价值x元；支付违约金x元，共计x.18元。红星城酒店应支付东易公司餐费456元、增加物品价值x元；返还多交租金x元，共计x元，两相抵扣后，东易公司应支付红星城酒店各项费用共计x.18元。
综上，原审判决认定部分事实清楚，适用法律正确，处理结果欠妥，上诉人上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院(2O10)宛龙民商二初字第X号民事判决书。
二、自本判决生效后十日内由南阳东易电视产业有限责任公司给付南阳市红星城酒店丢失、损坏物品赔偿金、违约金计x.18元。
三、南阳东易电视产业有限责任公司给付赔偿金、违约金后三日内，由南阳市红星城酒店按第二次交接清单中损坏类物品的数量、品种将价值x元的物品返还给南阳东易电视产业有限责任公司。
四、驳回南阳市红星城酒店的其他诉讼请求。
五、驳回南阳东易电视产业有限责任公司的其他诉讼请求。
一审诉讼费x元、反诉费2450元，二审诉讼费7272元，合计x元，由南阳市红星城酒店负担9754元，南阳东易电视产业有限责任公司负担x元。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员孙建章
代理审判员白丞博
二0一一年三月一日
书记员王某
