上诉人（原审被告）王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，驻马店市水利局退休职工，住（略），身份证号x。

被上诉人（原审原告）段某某，女，X年X月X日出生，汉族，驻马店市建设委员会退休人员，现住（略），身份证号x。

委托代理人王某强，河南成盛（略）事务所（略）。

原审第三人王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号x。

委托代理人赵保群，河南广义（略）事务所（略）。

上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2009）驿民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲，被上诉人段某某及其委托代理人王某强，原审第三人王某乙的委托代理人赵保群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，1994年9月11日，驻马店市东高镀锌篷布厂与驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组（现为驻马店市高新区金河办事处东高居委会谷邢居民一组）签订了一份征用土地协议书，约定驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组为支援驻马店市东高镀锌篷布厂建设需要，愿将坐落于村南干渠南废坑地东至小水沟、南至小水沟、西至路、北至干渠崖，折合7亩8分7厘，交给驻马店市东高镀锌篷布厂兴建；驻马店市东高镀锌篷布厂给予驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组土地青苗补偿费x元；以上款项待报上级批准征用土地文件下达，经有关各方丈量定界后，一次付给。1994年10月6日，驻马店市X乡人民政府将该宗土地批准给驻马店市X乡X村委谷邢庄村X村民王某等十七户作为宅基地用地。后被告王某甲以驻马店市华新建筑安装工程有限公司的名义申请办理该宗土地使用手续。1996年6月26日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会给驻马店市土地管理局提交申请，同意收回驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组的已批准宅基地使用权，并划拨给驻马店市华新建筑安装工程有限公司，作为营业房和住宅楼建设用地。1997年6月11日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会对驻马店市华新建筑安装工程有限公司作出批复，同意该公司在原征地兴建营业房和住宅楼。1997年6月25日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会给驻马店市华新建筑安装工程有限公司办理了建设用地规划许可证。1997年6月26日，驻马店市东高镀锌篷布厂在1994年9月11日的征用土地协议上签署意见，同意将该宗土地转让给驻马店市华新建筑安装工程有限公司。1997年8月5日，驻马店市人民政府作出驻市政土（1997）X号土地管理文件，同意收回驻马店市X乡X村委谷邢庄村X村民王某等十七户宅基地用地0.517公顷（合7.76亩、原废窑厂），并将该土地使用权划拨给驻马店市华新建筑安装工程有限公司，作为营业、住宅楼建设用地；1997年8月7日，驻马店市土地管理局根据驻马店市人民政府作出的驻市政土（1997）X号土地管理文件给驻马店市华新建筑安装工程有限公司办了建设用地批准书，批准该公司使用该宗土地建设营宿楼。1998年11月，被告王某甲将营宿楼工程交给张世钟承建。营宿楼工程承建期间，原、被告双方于1999年11月29日签订一份建房协议书，约定原告段某某出资购买被告位于经三路路东侧邮电大楼对面的土地0.42亩，并委托被告承建318平方米（以实际面积为准）三层门面楼房一座；建房每平方米单价430元，计款x元，土地每亩6.5万元，计款x元，办理准建证2300元、土地使用证1300元、房产证500元，合计4100元，以上共计x元；所有款项除以前预交的外，下欠部分一次性付清；各项款项付清后，房屋产权归原告所有；土地使用证、房产证由被告负责办理，费用由原告承担；2000年元月30日交付房屋等条款。1999年12月1日，王某甲给原告出具一份收条，载明收原告土地、建房及办证手续费用共计x元。张世钟承建的工程完工后，因被告欠张世钟的工程款，被告将本案诉争房屋抵押给张世钟。后原告在未与被告办理房屋交接手续情况下，就占有本案诉争房屋。2004年12月16日，驻马店市房产管理局根据原告的申请对本案诉争房屋给原告颁发了第x号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为段某某，建筑面积为277.16平方米，用途为住宅。2006年2月17日，原告以赠与的形式将房屋转让并交付给第三人王某乙且办理了房屋所有权过户手续，过户后的房屋所有权证号为x号，房屋所有权证载明：房屋所有权人为王某乙，建筑面积为277.16平方米、用途为住宅。后王某乙更换了该房屋的门锁，并占有该房屋。2008年12月14日，被告付清张世钟的工程款后，张世钟与被告办理了办案诉争房屋的交接手续。后被告将该房出售给张智慧，张智慧又将该房租给黄某建使用。后王某乙得知该房被占用，向驻马店市公安局经济开发区分局东高派出所报案，东高派出所对被告王某甲进行了调查询问，王某甲认可本案诉争房屋系按照其与原告段某某签订的建房协议书卖给段某某的，因段某某未付清房款，其于2008年12月又将该房卖给了张智慧的事实。2009年1月20日，王某甲不服驻马店市房产管理局对段某某的房屋行政登记行为，提起行政诉讼。2009年7月17日，驿城区法院作出（2009）驿行初字第X号行政判决，认定段某某办理房屋所有权证时没有向驻马店市房产管理局提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等材料，驻马店市房产管理局存在审查不严的情况，并以房屋所有权证已作废，不具有可撤销内容为由判决确认驻马店市房产管理局为段某某颁发的第x号房屋所有权证的行为违法。2009年7月23日，王某甲不服驻马店市房产管理局对王某乙的房屋行政登记行为，提起行政诉讼。驻马店市驿城区人民法院于2009年11月12日作出（2009）驿行初字第34-X号行政判决，以（2009）驿行初字第X号行政判决书已经认定驻马店市房产管理局为段某某颁发的第x号房屋所有权证的行为违法，驻马店市房产管理局为王某乙办理的转移登记行为依法不成立为由，确认驻马店市房产管理局给王某乙颁发的第x号房屋所有权证的行为违法并予撤销。现诉争房屋未进行房屋所有权登记。原告因要求被告办理该房地产的过户手续，提起诉讼。诉讼中，原、被告认可诉争房屋的面积为270平方米左右。

原审法院认为，原、被告双方于1999年11月29日签订的建房协议书，虽然双方约定由被告出资购买被告的土地0.42亩，并委托被告承建三层门面楼房的内容，但因双方签订协议时，营宿楼已正在建设中，且建设工程占用的土地包含双方协议约定的部分，同时被告认可双方协议中关于对原告委托其承建门面楼房的约定实际为原告购买营宿楼中的本案诉争房屋的事实，由此可知建房协议书中双方对买卖土地的约定，实际为对原告购买的门面楼房占用范围内的土地面积的约定，故确认该协议为房屋买卖协议。该协议不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同。因被告认可原告购买的门面楼房为营宿楼中的本案诉争的房屋，双方协议约定的土地位置就应为该门面楼房占用范围内的土地位置，故对被告辩称的建房协议所约定的土地位置不详的抗辩意见不予支持。因原告提交的证据仅能证实其在诉称中认可的其已支付给被告的款项共计x元，确认其支付被告的房款为x元；根据双方协议约定，房屋面积以实际面积为准，参照原、被告双方认可的诉争房屋的面积计算，原告虽已付清全部房款，但不能确认原告多支付被告房款的具体数额，故对于原告要求被告退还其多支付的房款x.20元的请求不予支持。因房屋买卖协议有效，且原告已付清被告全部房款，被告应按照协议约定将本案诉争房屋交付给原告，并为原告办理房屋所有权证，故对原告要求被告为其办理房地产登记手续的请求予以支持。关于被告辩称的原告对其提起的是确认之诉，原告不应将王某乙列为本案第三人参加诉讼的抗辩意见，因无法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、确认原告段某某与被告王某甲于1999年11月29日签订建房协议书为房屋买卖协议，且合法有效。二、限被告王某甲于本判决生效后20日内协助原告段某某办理房地产登记手续。三、驳回原告段某某要求被告王某甲退还多支付的房款x.20元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，支付迟延履行金。案件受理费300元，原告负担100元，被告负担200元。

宣判后，王某甲不服，向本院提起上诉。其上诉称，1、双方建房协议书涉嫌非法买卖土地，违背了法律禁止性规定，应为无效协议。2、即使建房协议有效，依据协议第二条第一项“协议各项款付清后，其产权归乙方所有，乙方有各种处置决定权”，只有段某某付清各项款项后，房屋所有权才归段某某所有。本案中段某某没有付清全部房款，故其有权处置该房屋。据此，请求撤销原判并改判建房协议书无效。段某某辩称，建房协议合法有效，依照“地随房走”的原则，要求王某甲办土地证是附属义务。另外房屋经丈量，面积为277.16平方米，根据协议约定房屋面积以实际面积为准，其向王某甲支付各项款x元，已付清了全部房款。请求驳回上诉，维持原判。王某乙辩称，王某甲与段某某签订的建房协议书实为房屋买卖协议。因签订协议时，房屋即将建成，约定的地价系王某甲出售房屋所依附的土地使用权的费用。故请求驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，关于王某甲与段某某签订的建房协议是否有效的问题。双方于1999年11月29日签订协议，并在协议中约定2000年元月30日交房，表明双方签订协议时，营宿楼处于即将竣工的建设阶段。由此可见，协议约定的主要标的是讼争房屋，其中涉及的0.42亩土地不是空地，而是讼争房屋所占用的土地面积。同时王某甲也认可双方协议中关于对段某某委托其承建门面楼房的约定实际为段某某购买营宿楼中的本案讼争房屋的事实，故该建房协议应认定为房屋买卖协议。该协议并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。关于段某某是否付清全部房款的问题。由于双方在协议中约定房屋面积以实际面积为准，故房屋实际面积是房款是否付清的关键。该房屋经驻马店市房产管理局丈量，面积为277.16平方米，同时双方原审中认可的讼争房屋的面积也为270平方米左右。王某甲上诉主张房屋实际面积比原审判决认定的面积大，但是未提供相关证据予以证实。根据双方在建房协议中对各项费用的相关约定，段某某向王某甲已付清了全部房款。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，处理结果正确，应予维持。上诉人王某甲的上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长刘俊波

审判员于俊义

代理审判员董卓亚

二0一一年二月十七日

书记员马琳