原告上海某物业管理有限公司

被告谢某

原告上海某物业管理有限公司与被告谢某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人，被告谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，被告系上海市X路X弄X号X室房屋业主。2007年10月，原告与开发商上海中润房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，并与小区前物业管理企业上海逸乐物业管理有限公司签订了移交确认协议。根据三方协议书的约定，上海逸乐物业管理有限公司将收取物业管理费和租金的债权转让给原告，由原告收取小区业主历年拖欠的物业管理费和租金。被告应按月缴纳物业管理费，但被告自2006年7月至2010年9月以种种理由拒付物业管理费人民币7396.53元。由于原告多次催讨无果，遂诉至法院要求被告支付上述欠费及欠缴物业费的滞纳金人民币200元，本案诉讼费由被告承担。

被告谢某辩称，小区原物业公司上海逸乐物业管理有限公司属于无资质无核准收费标准的物业服务企业，其将债权债务转让给原告并不合法，因此原告无权收取原物业公司服务期间的物业管理费。被告与开发商曾就房屋买卖合同多次诉讼至法院，被告2010年7月才办理系争房屋的产权证，因此之前的物业管理费应由开发商承担。此外，原告诉请已经超过诉讼时效。因此，被告不同意原告诉请。

原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、2007年11月22日逸乐物业的催缴通知。2、2009年2月11日原告的催款通知书。3、大宗邮件交寄清单。4、2009年2月16日原告的催款通知。5、前期物业管理服务合同、三方协议。6、前期物业管理服务合同、逸乐物业与开发商签订的前期物业服务合同。经被告质证，对原告提供的证据1-4逸乐物业2007年11月及2008年1月发的催款通知单收到过，2009年之后未曾收到过挂号信。对证据5、6逸乐物业无营业执照、无资质、无合同、无物价审核，均不予认可。

被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：1、诉讼催告通知函。2、管理公约。3、解除合同通知书。4、民事判决书。5、房地产产权证。经原告质证，对证据1真实性无异议，对被告证明内容有异议，原告也要求逸乐物业自行向业主进行催讨。对证据2-6表示与本案无关。

经审理查明，被告谢某系上海市X路X弄X号X室房屋的产权人。2007年9月29日原告受上海中润房地产开发有限公司委托管理被告居住小区，双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同期限自2007年10月1日至2011年9月30日。2007年9月30日，上海某物业管理有限公司、上海逸乐物业管理有限公司、上海中润房地产开发有限公司签订三方协议，约定上海逸乐物业管理有限公司与上海中润房地产有限公司签订的前期服务合同中所产生的一切应收款及债权由甲方承继，继续履行催交。被告应按月缴纳物业管理费，但被告自2006年7月至2010年9月一直未支付过物业管理费。被告房屋建筑面积为111.56平方米，每月每建筑平方米应缴纳物业管理费人民币1.30元。原告多次催缴未果，遂诉至法院，请求判决如其诉请。

另查明，被告谢某向开发商上海中润房地产开发有限公司支付了定金及首期房款x元，双方于2000年2月26日办理了系争房屋交接手续。2003年3月25日，上海中润房地产开发有限公司对系争房屋所在的嘉富利大厦进行了工程竣工验收备案。2005年7月11日，上海中润房地产开发有限公司取得嘉富利大厦住宅交付使用许可证。2006年5月，上海中润房地产开发有限公司取得包括系争房屋在内的上海市X路X弄X、X号，上海市X路X、66、X号房屋大产证。2010年7月16日谢某取得上海市X路X弄X号X室房屋产证。

审理中，原告向本院提出放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。

本院认为，原告与开发商上海中润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对全体业主均有约束力，故原、被告间存在物业服务合同关系。原告为小区提供物业服务，业主也予以接受，双方当事人应按照合同约定的权利义务履行，原告按约提供了物业服务，业主应当按约缴纳物业管理费。小区原物业企业上海逸乐物业管理有限公司2007年10月之前一直为被告小区提供的物业服务，业主亦予以接受，并未提出反对意见，因此被告与上海逸乐物业管理有限公司存在物业服务关系，业主仍有按约支付物业管理费的义务。原告与小区原物业公司约定前期物业服务合同中所产生的一切应收款及债权由甲方承继，继续履行催缴，主体适格，因此，原告要求被告支付物业管理费之诉请，应当予以支持，对被告认为原告无权收取逸乐物业公司提供物业服务期间物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。至于被告提出未办理产证之前的物业管理应由开发商承担的问题，本院认为，从本案查明的事实来看，被告与开发商上海中润房地产开发有限公司2000年2月26日办理了系争房屋的交接手续，2006年5月之前上海中润房地产开发有限公司对嘉富利大厦进行了工程竣工验收备案，并取得包括系争房屋在内的上海市X路X弄X号房屋大产证及住宅交付使用许可证，虽被告于2010年7月16日才取得系争房屋产权证，但被告自2006年7月至2010年9月原告诉请时间段内属于系争房屋的实际使用人，其享受了物业服务就应当支付相应的物业管理费，故对被告该抗辩理由，本院不予采纳。2007年11月、2008年1月、2009年2月，原告向被告依法主张权利，其诉请并未超过诉讼时效，故对被告的辩称原告诉请部分超过诉讼时效的抗辩理由本院亦不予采纳。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，并无不妥，可予准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

被告谢某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司自2006年7月至2010年9月的物业管理费（物业管理费按建筑面积111.56平方米计，按每月每建筑平方米人民币1.30元计算）。

如未按本判指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告谢某负担。（原告预付）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张端

书记员徐灵