上诉人（一审原告）曾某某。

上诉人（一审原告）黄某乙。

委托代理人王某萍，明辨（略）事务所（略）。

被上诉人（一审被告）邝某某。

被上诉人（一审被告）王某某。

委托代理人李某某。

上诉人曾某某、黄某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2010)平民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月26日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员邹高林和代理审判员窦峰军参加的合议庭，于2010年6月29日公开开庭审理了本案。书记员宋丕文担任记录。上诉人曾某某、黄某乙的委托代理人王某萍，被上诉人邝某某、王某某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年9月13日，原告曾某某依法取得平乐县X镇X街开发区综合用地使用权。2008年4月23日取得l#商住楼建设用地规划许可证，编号为平08-X号，建设规模为4573．7平方米。2008年5月23日取得建筑工程施工许可证，证号为x-X号。2008年9月23日该商住楼经平乐县建设局验收合格。2008年9月24日，原告曾某某对该商住楼办理登记产权证，证号为:桂房权证平字第x号,共有人黄某乙壹人。2008年9月28日该商住楼己完税。2008年1月8日，被告邝某某、王某某认购平乐县X街开发区的1#商住楼D区二楼一套住房，双方签订了认购书，认购方署名邝某某，置业顾问曾某某，加盖平乐县地产公司二塘商业街开发区公章。约定认购物业建筑面积132平方米，建筑面积单价1230元，签认购书当日交定金x元，首付x元需于2008年4月20日前付清，选择银行按揭付款，最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准，在签署合同前变更业权人或更换认购物业，需征得出售方同意。即日被告邝某某交定金x元给原告曾某某，经手人黄某艳，收据上加盖平乐县地产公司公章。2008年5月6日，被告邝某某再交定金x元给原告曾某某，并出具了类似的收据。经查，平乐县地产公司、平乐县地产公司二塘商业街开发区在平乐县工商行政管理局均没有注册登记。2008年8月27日，以曾某某、黄某乙为卖方(甲方)、邝某某、王某某为买方(乙方)签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落在二塘镇X街开发区的房地产(建筑面积149平方米，土地使用面积149平方米)出售给乙方，成交价格为人民币x元。2009年3月19日，原告为被告办理了产权过户登记，证号为:桂房权证平字第x号，房屋所有权人邝某某，共有人为王某某，建筑面积135．19平方米。2008年12月8日办理了土地使用证登记，证号为:平国用(2008)第x-X号，土地使用权人邝某某、王某某，使用权面积16．96平方米，使用年限至2053年11月17日止。之后，原告要求二被告办理银行按揭贷款手续，以便交清房款，但二被告拒绝办理因而发生纠纷。

一审法院审理认为：原告收取被告购房定金、首付款预，先将尚未建设的商品房出售给被告的行为属于商品房预售。商品房预售，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的条件。原告没有提供证据证明其已具有商品房预售的条件，向被告预售商品房违反了法律规定。原告将建成的商品房办成私有房产后再转让给被告，以合法的形式掩盖了其非法预售商品房的行为。且原、被告没有签订规范的《商品房买卖合同》，所签的认购书认购物业建筑面积为132平方米，房地产买卖契约约定房屋建筑面积为149平方米，土地使用权面积为149平方米，而产权证登记建筑面积为135．19平方米，土地使用权证登记使用权面积为16．96平方米。相互不一致，差距甚大，其后果应由原告承担。被告可依据《商品房销售管理方法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，向原告主张权利。原告虽己将出售的房屋交付给了被告，并为被告办理了房屋产权证和土地使用权证，但其行为违反《商品房销售管理办法》第六条、第三十七条、第三十八条的规定，依法不受法律保护。被告也未领取房屋产权证和土地使用权证。因此，原告的诉讼请求，理由不当，证据不充分，本院不予以支持。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下:驳回原告曾某某、黄某乙的诉讼请求。案件受理费2860元，由原告曾某某、黄某乙负担。

上诉人曾某某、黄某乙不服一审判决，上诉称：一审判决案由定性错误，认定事实不清，程序违法，实体处分错误。首先，2008年1月8日，上诉人与被上诉人签订的《二塘中兴商业街X＃商住楼认购书》仅是法律意义上的定金合同，不属于商品房预售合同，也不属于商品房买卖合同，应属房屋买卖合同纠纷。其次，一审判决没有认定被上诉人于2009年4月23日要求退房、退款并赔偿损失的事实，没有认定被上诉人于2009年12月8日强行装修房屋的事实，也没有认定被上诉人在答辩状中没有就应是否给付购房款进行答辩，被上诉人只是否认上诉人有诉讼主体资格的事实，导致一审判决认定事实不清。再次，一审判决违反了民事诉讼“不告不理”的原则，被上诉人只是否认上诉人有诉讼主体资格，没有提出反诉，却告知被上诉人可依据《商品房销售管理方法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，向原告主张权利，程序违法。最后，虽然上诉人与被上诉人在签订房屋认购书时未持有建设工程规划许可证，但在此前上诉人已交付全部土地出让金，取得了平乐县X镇X街开发区综合用地使用权，并在2008年5月23日取得了建设工程规划许可证，且该商住楼经平乐县建设局验收合格，办理了产权登记。因此双方签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，一审判决认定上诉人以合法的形式掩盖了其非法预售商品房的行为缺乏事实依据和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉请求依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人邝某某、王某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决；一、二审诉讼费用由上诉人承担。

本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：双方当事人之间是商品房买卖还是私有房屋买卖。

上诉人曾某某、黄某乙对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人认为其出卖的是自己的私有房屋并非商品房，为此上诉人虽未提供新证据但强调其在一审提供过的双方签订的《房地产买卖契约》可以证实上述事实。

被上诉人邝某某、王某某对争议事实的意见和提供的新证据：被上诉人认为一审判决认定双方之间的房屋买卖是商品房买卖事实是清楚的。被上诉人没有提供新证据，仍以一审证据为依据。

本院对上诉人争议事实的分析和认定：从上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》看。该买卖契约的卖方主体是上诉人曾某某、黄某乙，并非房地产企业，该合同文本亦并非国家有关行政机关监制的合同文本，且该买卖契约的双方当事人买卖的标的物，即本案房屋的所有人是上诉人曾某某、黄某乙，非属任何一家房地产企业，因此，双方当事人之间的买卖是私有房屋买卖，并非商品房买卖。

除一审认定的事实外，本院另查明：双方对本案的处理意见不一致，上诉人愿意退款退房，被上诉人表示在上诉人赔偿其房屋装修损失后方可退房退款。

本院认为：根据查明的本案事实和依据最高人民法院《民事案件案由规定》，应依当事人诉争的法律关系来确定案由。一审法院将本案案由确定为商品房买卖合同纠纷，不符合本案事实和上述规定，属定性错误，本院纠正为房屋买卖合同纠纷。

上诉人在取得了平乐县X镇X街开发区综合用地使用权和该地块的建设工程规划许可证之后建成的住宅楼，经平乐县建设局验收合格，并办理了登记在上诉人名下的产权证，双方于2008年8月27日就该住宅楼其中的一套房屋签订了《房地产买卖契约》，是双方买卖房屋的真实意思表示，且没有我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，应受法律保护。买卖双方均应当按照约定享受权利和履行义务。综合本案被上诉人已支付部分购房款，上诉人已交付房屋，被上诉人也已装修入住，上诉人亦已将产权过户至被上诉人名下，以及双方发生纠纷后均未主张解除合同等全案案情，上诉人请求被上诉人给付尚欠的购房款的请求成立，本院予以支持。但上诉人主张的x元的购房尾款与尚欠的购房尾款x．7元（被上诉人购买的房屋房权证登记面积为135．19平方米，每平方米单价为1230元，合计为x．7元，被上诉人已支付x元）的事实不符，所以其超出部分依法不予支持。上诉人关于利息按6．7‰从欠款之日起计算要求被上诉人给付的请求，由于双方没有约定，本院不予支持。另，在被上诉人付清房款后上诉人应将已过户至被上诉人名下的产权证交付被上诉人。

综上所述，一审法院根据本案案情判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百三十二条、第一百五十九条之规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2010)平民初字第X号民事判决；

二、由被上诉人邝某某、王某某给付上诉人曾某某、黄某乙购房余款人民币x．7元。

本案一审案件受理费2860元、二审案件受理费2860元，共5720元，由上诉人曾某某、黄某乙负担1720元，由被上诉人邝某某、王某某负担4000元。

上述应付款项，义务人应于本判决送达生效之日起十日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长陆建华

审判员邹高林

代理审判员窦峰军

二0一0年七月二十七日

书记员宋丕文