上诉人（原审被告）陈某某。

被上诉人（原审原告）岚皋县城关供销社。

上诉人陈某某因与被上诉人岚皋县城关供销社房屋租赁合同纠纷一案，不服岚皋县人民法院（2010）岚民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某锋及委托代理人郭有凤、王西洋，被上诉人岚皋县城关供销社的法定代表人陈某洪及委托代理人吴新成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2008年12月31日，原告岚皋县城关供销社与本单位离岗职工陈某某签订了一份房屋租赁合同。原告将位于岚皋县X街中段的门面房一间租给被告，租期双方约定从2008年12月31日到2009年12月31日，年租金为6000元，租房时一次付清，水电费一月一结，不交房租原告有权收回房屋，并承担30％的违约金。同时，被告还租了原告二楼两小间住房，年租金为1000元，双方未另定书面合同，违约责任与门面房合同一致。到2009年合同期满前，原告向各用户发出通知，将2010年门面房租金涨到每年x元，并于2009年9月28日向被告留置送达了关于调整新街门面房租金的通知。被告因房租涨价太高，就房租问题与原告协商未果，至今未续订2010年租房合同。被告主张所租原告的二楼住房漏雨，自己进行了维修，要求原告承担维修费未果，故被告拒交住房2009年的1000元房租。为此，原告诉至法院，要求被告立即迁出所租原告全部房屋；交清所拖欠1000元房租；承担330元违约金；并由被告按调整后的房租承担2010年元月1日起到交房之日的房租金。

原审法院认为：被告租用原告房屋应当按照约定交清房租，对所欠原告二楼X元的租金，其辩称所租住房漏水、垫付了房屋维修费应当由原告承担，未提供有关证据证实，所以应承担违约责任，原告主张由被告承担所欠房租的30％违约金为330元计算错误，应为300元。被告在合同期满后未签订新的合同，占据原告的住房和门面房，侵犯了原告的房屋所有权，原告要求被告承担2010年后占用门面房期间的损失按每年x元、二楼住房每年租金2000元计算的主张与其他人同位置2010年的门面房租金的市场价格无差异，应当得到支持。遂判决：一、限被告在判决生效后30日内搬出所租用原告门面房及二楼住房，给付所欠原告2009年住房租金1000元并承担违约金300元；二、限被告在迁出所租原告房屋的同时，赔付原告2010年1月1日后所占用原告门面房全部租金损失（门面房按每月1083.3元计、二楼住房按每月166.7元计算至迁出之日止）。

宣判后，陈某锋不服，提起上诉称，首先，上诉人交房租时明确表示用垫付的房屋维修费抵扣2009年房屋租金，不存在拖欠租金及承担违约金；其次，原判认定的2010年租金标准过高；其三，被上诉人未支付上诉人的养老保险及最低生活费，请求二审改判。被上诉人岚皋县城关供销社答辩，企业改制与本案属不同法律关系，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。

经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，有房屋租赁合同、双方当事人的陈某等证据在卷佐证，且经当庭质证，本院予以确认。

本院认为，上诉人陈某某与被上诉人岚皋县城关供销社签订的房屋租赁合同为合法有效合同。陈某某承租岚皋县城关供销社的房屋，应按约定交纳租金。陈某锋辩称未交二楼房屋租金是因要抵扣垫付的房屋维修费，所以不存在违约。对此，其在一审时未提供证据，二审时仅提供3张领条，缺乏其他证据印证，故其主张缺乏充分证据证实，本院不予采信。原审判决陈某锋支付2009年住房租金、承担违约金正确，应予维持。租期届满后，双方未签订新的合同，岚皋县城关供销社现要求陈某某返还房屋应予支持。陈某某继续占用房屋，应支付期间的房屋占用费。但原判参照他人与岚皋县城关供销社签订的合同认定门面房房屋占用费的市场价格过高，本院考虑到租金上涨的市场因素，门面房房屋占用费可在原合同基础上予以合理增加。陈某锋上诉又提出岚皋县城关供销社未支付其养老保险及最低生活费问题，与本案不属同一法律关系，其应另行主张权利。综上，陈某锋的上诉理由部分成立，本院部分予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持岚皋县人民法院（2010）岚民初字第X号民事判决第一项；

二、变更岚皋县人民法院（2010）岚民初字第X号民事判决第二项为：上诉人陈某锋在迁出所租房屋的同时，给付被上诉人岚皋县城关供销社X年1月1日后房屋占用费（门面房按每月791.7元计、二楼住房按每月83.3元计算至迁出之日止）。

一审案件受理费200元，由上诉人陈某锋承担100元，被上诉人岚皋县城关供销社承担100元。二审案件受理费200元由上诉人陈某某承担。

本判决为终审判决。

审判长钱建新

审判员贾安刚

审判员周红梅

二Ｏ一Ｏ年十一月十五日

书记员李伟