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A公司诉王某物业服务合同纠纷案
当事人:   法官:   文号:上海市闸北区人民法院

原告上海A物业管理有限公司,住所地本市X路。

法定代表人顾某,职务经理。

委托代理人王某,上海市xx(略)事务所(略)。

被告王某,女,19xx年x月x日出生,汉族,住(略)。

委托代理人张甲,上海市xx(略)事务所(略)。

原告上海A物业管理有限公司(以下简称A公司)与被告王某物业服务合同纠纷一案,本院于2008年5月29日受理后,依法由审判员朱一心独任审判,公开开庭进行了审理,原告委托代理人王某、被告王某的委托代理人张甲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告A公司诉称,王某是上海市X路xxxx号xxx的业主,被告将其所属房屋与五楼其他房屋合并出租经营。在前期物业中,原告与被告协商约定其商业用房物业费为1.56元/平方米/月,合计171.74元/月。2006年8月,业主委员会成立后,根据物业服务合同的约定,商业用房物业收费合计为1.9元/平方米/月,并分别以2月30日,5月30日,8月30日,11月30日作为截止日期,按季度收费,逾期滞纳金为每日千分之三。被告每月应付物业管理费仍按原约定收取,为每月171.74元。自2004年10月1日起至2008年3月31日,被告拖欠物业管理费共计7213.08元,原告多次催讨未果。故要求被告按照《上海市居住物业管理条例》及原告与被告居住房屋所在小区的xx小区业主委员会签订的《物业管理合同》中的有关规定,支付未缴纳的物业管理费7213.08元(2004年10月至2008年3月)及滞纳金8405.32元。

被告王某辩称,对于原告主张的以每平方米1.56元/月计算物业管理费无异议。但,被告已将上海市X路xxxx号510出租给他人使用,原告亦已于2003年10月29日与承租人上海B体育俱乐部有限公司签订了有关五楼物业管理收费的协议书。又,注册在虬江路X号五楼的上海C娱乐有限公司曾于2005年8月向上海B体育俱乐部承诺过由其支付物业管理费。因此,原告应当向上海B体育俱乐部有限公司或者上海C娱乐有限公司收取相关的费用。此外,被告已经将房屋出租多年,并不实际在房屋内居住和使用,因此对原告多次以邮寄、投送的方式向虬江路xxxx号xxx以及向范甲催交物业管理费的行为并不知情,原告主张的物业管理费已部分超过诉讼时效。综上,不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,王某系本市X路xxxx号xxx房屋业主。上海市闸北区xx小区业主委员会系该xx小区的业主委员会。2000年11月17日上海市闸北区物价局核定xx小区一号楼的物业管理费为1.39元/平方米/月。2003年10月29日,A公司与上海B体育俱乐部有限公司签订“xx一号楼物业管理收费办公及商业用房”,约定水泵运行电费为0.35元/平方米/月,环卫费0.35元/平方米/月,喷淋养护费5元/只/月。总费用为每月1600元,自2003年11月1日执行。该费用摊算至建筑面积为1.56元/平方米/月。2004年10月30日A公司与上海D房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,委托A公司对xx小区进行前期物业管理,管理期限自2004年11月1日起至2005年12月31日止。合同约定的居住物业管理费用为1.39元/平方米/月,对非居住房屋的物业管理费未约定。2006年8月24日,A公司与上海市闸北区xx小区业主委员会签订《物业管理服务合同》,委托管理期限为两年,自2006年9月1日起至2008年8月30日止。合同约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费为住宅1.39元/平方米/月,办公楼X.50元/平方米/月,商业用房1.90元/平方米/月。物业服务费用按季收取,业主应在每年的2月30日、5月30日、8月30日、11月30日前履行交纳物业管理费的义务。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,A公司可以从逾期之日按应缴纳费用日千分之三收取滞纳金。合同还就其他权利义务做了约定。

A公司分别于2005年1月、2006年4月、6月以向虬江路X号五楼投送催款函的方式催交物业管理费,2006年8月A公司以向虬江路xxxx号五楼邮寄挂号信的方式向“商办五层范甲、范乙、冯甲等业主”进行催讨。2007年11月22日,A公司委托(略)向虬江路xxxx弄X号范甲邮寄快递,催交虬江路xxxx号五楼所欠的物业管理费。

上述事实,有上海市闸北区物价局“关于核定xx一号楼楼座物业管理收费标准的通知”、“xx一号楼物业管理收费办公及商业用房”协议书、《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、上海市房地产登记册、催交函及双方当事人的陈述等予以佐证。

审理中,A公司表示不认可王某关于诉讼时效的抗辩理由,但如果法院支持王某关于诉讼时效的主张,则同意在本案中主张王某交付2006年5月至2008年3月的物业管理费。关于2008年3月之前物业管理费欠费的滞纳金则仍坚持按照日千分之三计算,但同意滞纳金金额可以以本金金额为限计付。

本院认为,公民及法人的合法权益受法律保护。A公司作为xx小区的物业管理公司,进行了物业管理服务,作为业主应当支付相应的物业管理费。A公司于2003年10月29日与上海B体育俱乐部有限公司签订关于收取物业管理费用标准的合同,并不意味着就此免除了作为业主支付物业管理费的义务。业主可另行向承租人主张权利。现A公司以与承租人上海B体育俱乐部有限公司签订的协议中约定的收费标准(即1.56元/平方米/月)要求王某支付物业管理费,该收费标准低于法律规定的标准,并无不妥,本院予以认可。A公司现有的证据不能证明向王某本人催讨过物业管理费,故本院对于王某认为A公司主张的物业管理费部分已超过诉讼时效的意见,可予采信。关于A公司以其与业委会签订的《物业管理服务合同》为依据,要求王某按日千分之三承担2006年9月之后逾期付款滞纳金所主张的滞纳金一节,具有法律依据和合同依据,本院予以支持。现A公司同意放弃部分滞纳金,要求滞纳金以物业管理费本金数额计付,尚属合理,本院可以同意。据此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定,判决如下:

一、王某应自本判决生效之日起十日内给付上海A物业管理有限公司2006年5月至2008年3月的物业管理费3950元。

二、王某应自本判决生效之日起十日内给付上海A物业管理有限公司逾期付款滞纳金3950元。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80.35元由上海A物业管理有限公司、王某各半负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱一心

书记员龚平

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