原告（反诉被告）胡某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人郭某，上海S（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）赵某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告（反诉原告）石某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告（反诉原告）赵某乙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

上述两被告的委托代理人赵某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

上述三被告的委托代理人诸某，上海B（略）事务所（略）。

原告胡某诉被告赵某甲、石某、赵某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月11日受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序审理。2010年9月16日，被告赵某甲、石某、赵某乙提起反诉。本院于2010年9月16日、11月10日对本诉及反诉两次公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人郭某，被告赵某甲及三被告共同委托代理人诸某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某诉称：原、被告经居间方上海某房地产经纪事务所居间介绍于2010年4月16日签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号x）。合同约定被告购买原告位于本市松江区某房屋，房屋价款为1,228,000元。同日，被告向原告支付购房款500,000元，剩余房款728,000元以被告向银行贷款的方式支付给原告。原告用被告支付的首付款结清了贷款银行的贷款。在合同中，原、被告还约定于2010年6月30日前至交易中心办理上述房屋的交易过户手续。后被告多次声称不再购买该房屋，并无故拖延不肯办理相关房款的贷款手续，造成该房屋的交易过户无法按约完成，合同无法继续履行。现起诉要求判令：1、被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：x）；2、被告支付剩余房款728,000元；3、被告支付逾期付款违约金（按未付款728,000元的日万分之五计算，从2010年7月1日计算至实际付款之日止）。

被告赵某甲、石某、赵某乙辩称：同意继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》（编号x）。被告尚有房款728,000元未付原告，根据《上海市房地产买卖合同》附件三的约定，余款728,000元的支付应以被告办出产证为前提条件，现产证尚未办出，故被告不同意支付728,000元，也不应承担违约金。即使法院认定被告存在违约行为，原告请求的违约金过高，要求法院调整。

同时，反诉原告赵某甲、石某、赵某乙反诉称：原、被告《上海市房地产买卖合同》约定总价款为1,228,000元，在签订合同当日由反诉原告向反诉被告支付购房款50万元，剩余房款728,000元反诉原告以银行贷款的方式支付给反诉被告，该款项待（略）房地产交易中心出具以反诉原告为所有权人的房地产权证办出后5个工作日内，由银行直接放款到反诉被告。但事后，反诉被告不愿按照《上海市房地产买卖合同》附件三约定办理房地产权证。故反诉要求：1、判令反诉被告继续履行《上海市房地产买卖合同》（编号：x）；2、判令反诉被告按照《上海市房地产买卖合同》附件三约定将系争房屋过户至反诉原告名下。

反诉被告胡某辩称：同意继续履行《上海市房地产买卖合同》，关于过户按照合同约定进行。

经审理查明：本市松江区某房屋登记的产权人为原告胡某。

2010年4月16日，原告胡某和被告赵某甲、石某签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：x），约定原告（甲方）将上述房屋出售给被告赵某甲、石某、赵某乙（乙方）；总价为1,228,000元，包括维修基金及进户费。该合同第二条第二款约定：“乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。”合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2010年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。”合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2010年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”。合同第九条约定：“乙方未按约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05％的违约金，合同继续履行。……”。合同第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。……”。合同附件三付款协议约定：“1、双方均确认：在签署本合同之前，乙方已经支付甲方定金计人民币伍万元整（x,000），本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的首期房价款；2、在签订买卖合同当日，乙方支付甲方购房首付款计人民币伍拾万元整（x,000）（含已付定金人民币伍万元整）；3、乙方通过银行贷款支付甲方购房尾款人民币柒拾贰万捌仟元整（x,000），该款项待（略）房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证办出后5个工作日内，由银行直接放款到甲方提供的银行帐户上。4、本付款协议项下的所有房价款由乙方以人民币形式支付甲方。”被告赵某甲代被告赵某乙签署了该合同。至该日，被告共向原告支付了房款50万元。

2010年5月14日，被告赵某甲向中介发出书面《建议》，言明：“本人赵某甲对该房屋的处置建议：一、本人要求退房；甲方和丙方归还五十万元房屋款和贰万元中介费。二、甲方必须让利房屋总价的5％金额；丙方让利壹万元中介费。三、本人坚决履行合同，但丙方必须按合同签订之前享受国家基准利率七折的优惠政策为乙方房屋贷款柒拾贰万捌仟元整。四、经甲方同意乙方自行处置该房屋，但在操作过程中甲方必须出具全权委托公证书给丙方。五、各自人民法院起诉。”同日，原告还向中介发出《解约通知书》，表示：“本人赵某甲于2010年4月16日在经你公司（某房产中介公司）中介与（略）胡某签订了一份房地产买卖合同。目前因国家政策的变化，你们中介公司无法为我新购房屋贷60％的购房金额以及享受国家基准利率七折的优惠政策。由于国家出台不可抗力的政策致使本人无法履行合同（1、本人无50％首付金额。2、本人无法承担新政策房贷利率。）注：烦请你们中介把本人的意愿通知甲方。”后中介将上述《建议》及《解约通知书》转交了原告。现原告认为，因被告发出《解约通知书》，并明确告知不再购买系争房屋，故双方未在2010年6月30日前办理过户手续。而被告表示因原告不居住在松江区，并且原告要求被告支付应由原告承担的营业税，而被告不愿承担，故双方未能在2010年6月30日前办理过户手续。

审理中，原告表示剩余房款728,000元，如果被告是通过银行贷款方式支付的，则应在过户后五个工作日内支付；如果是现金支付的，则应在过户当日支付。而被告表示剩余房款应在松江区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证办出后的5个工作日内。审理中，原、被告均表示实物交房的事宜不在本案中处理。

以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、解约通知书、建议、当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》合法、有效,双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。

关于剩余房款728,000元被告应当何时支付。《上海市房地产买卖合同》附件三中已经明确约定该笔款项为被告通过银行贷款方式进行支付，且应在松江区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证办出后的5个工作日内，由银行直接放款到原告提供的银行账户上。原告认为，如果被告是通过银行贷款方式支付的，则应在过户后五个工作日内支付；如果是现金支付的，则应在过户当日支付。对此，本院认为，虽然合同附件三约定了在被告通过银行贷款方式支付剩余728,000元情况下该款支付的期限，但是按照通常理解即使在以现金方式支付该款的情况下，该款支付期限仍以该约定期限为准，况且该合同本身并未另行约定如果以现金方式支付的期限。故对原告的观点，本院并不能全部采信。

关于2010年6月30日之前双方未能办理过户手续的原因。《上海市房地产买卖合同》已经明确约定了双方应在2010年6月30日之前共同办理产权过户手续。现双方对未能在此期限届满之前办理过户手续的原因各执一词。根据庭审中原告提供的《建议》及《解约通知书》，本院可以确信系被告无法足额申请到贷款所致。

关于被告违约责任的承担。因被告原因导致双方未能在2010年6月30日之前办理过户手续，由此导致了原告不能按约定期限取得剩余房款728,000元，故被告应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限，根据附件三约定，原告剩余房款728,000元的取得应在房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证办出后5个工作日，但是从双方当事人一同办理产权过户手续之日至产权证办出本身也有一定期限。据此，本院根据上述合同约定以及房产交易的一般情况，确定违约金从2010年7月26日起算，至被告实际付款之日。关于违约金计算标准，原告根据合同第九条的约定主张每逾期一日按逾期未付款的万分之五计算，对此被告对该计算标准认为过高，要求法院予以调整。本院认为，原告并未举证证明因被告延期付款对原告造成的经济损失，结合本案实际情况，本院确定违约金的计算标准为以未付款部分为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。

审理中，原、被告均同意继续履行《上海市房地产买卖合同》，本院予以准许。因合同约定的过户时间及付款期限均已经逾期，故本院根据双方约定及实际情况重新确定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）胡某与被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙继续履行《上海市房地产买卖合同》（合同编号：x）；

二、原告（反诉被告）胡某于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙办理将（略）某房屋产权过户至被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙名下的手续；

三、被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙于本判决生效之日起三十五日内支付原告（反诉被告）胡某剩余房款728,000元；

四、被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙于于本判决生效之日起三十五日内支付原告（反诉被告）胡某逾期付款违约金（计算方法：以728,000元为本金，自2010年7月26日计算至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍为标准）。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11,160元，减半收取5,580元，反诉案件受理费80元，财产保全申请费5,000元，合计10,660元,均由被告（反诉原告）赵某甲、石某、赵某乙负担(已付10,540元，余款120元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张利

书记员黄某