原告冯某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人谢景红，河南谢景红（略）事务所（略）。

被告张某甲，男，X年X月X日出生，汉族。

被告郭某乙，女，X年X月X日出生。

被告何某某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人郭某丙，男，汝州市148法律服务所（略）。

委托代理人郭某丁，男，49岁，汉族。

被告李某某，女，X年X月X日出生，汉族.

委托代理人牛团伟，河南科序（略）事务所（略）。

第三人张某戊，男，X年X月X日生，汉族。系冯某和张某甲之子。

委托代理人王某某，男，河南星灿（略）事务所（略）。

原告冯某与被告张某甲、郭某乙、何某某、李某某及第三人张某戊合同纠纷一案，2010年6月28日本院予以受理，后本院依法组成合议庭，于2010年10月25日公开开庭进行了审理，原告冯某的委托代理人谢景红、被告张某甲、郭某乙、被告何某某的委托代理人郭某丁、郭某丙、被告李某某的委托代理人牛团伟、第三人张某戊及其委托代理人王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：我和被告张某甲于1980年8月结婚，后因感情不和于1990年2月27日离婚，离婚时双方约定，彩电和摩托车归被告张某甲，其它财产均归我所有，我和被告张某甲离婚后，被告张某甲与被告郭某乙结婚，我也已再婚。我儿子张某戊委托被告张某甲对房产进行改造，并将该房产的两证交与被告张某甲。2010年6月20日我听说被告张某甲和郭某乙将属于我的房产通过被告李某某以35万元的价格卖给被告何某某。被告郭某乙收取被告何某某定金x元，被告李某某收取被告何某某定金x元，另收取中介费6000元。我认为，四被告签订购房交付定金协议的行为侵犯了我的合法权益。被告张某甲、郭某乙无权处分我的房产，其行为是无效的。且约定的定金数额也违反法律规定。故请求确认被告张某甲，郭某乙与何某某、李某某签订的购售房交付定金协议无效，确认汝州市X街X号房产为我所有，并判令被告李某某将汝州市X街X号房产的两证返还给我。

被告张某甲、郭某乙辩称：原告所诉属实，今年上半年我儿子为改造房屋将两证交给了我，我想着把房子卖掉买一套商品房让儿子结婚，后经中人李某某说合把房子卖给了何某某，我自己知道把事情办错了，通过中间人已赔偿买房人x元，承担了中介费4000元，协议原件已烧毁，买房人给我打有收据。后来知道是上了当。

被告何某某辩称：我与被告李某某是本案协议纠纷中的善意第三人。本案争议的房产在被告张某甲名下，与第三人没有关系，所签协议是双方真实的意思表示，应当为有效协议，如果查明冯某对该房产有所有权，则该协议无效，则被告张某甲为侵权人。本案是确认之诉，要求被告张某甲赔偿损失的问题，我们可以另案处理。

被告李某某辩称：被告张某甲是汝州市X街X号房产的登记权利人，张某甲、郭某乙又是该房产的实际居住人，故2010年6月4日签订的协议为张某甲、郭某乙、何某某的真实意思表示，且双方已履行。应为合法有效的协议。我只是中人，冯某诉我没有道理。本案实际是张某甲返悔而唆使冯某起诉的，是恶意违约，并可能购成诈骗。至于两证，又不是原告冯某给我，原告冯某无权要求我返还两证。

第三人张某戊申请参加诉讼称：我母亲冯某和我生父张某甲离婚时，将房产协议归我母亲冯某所有，1994年二人通过法院再次协商对房产作了二次分配，约定房产由子女继承。我父张某甲与郭某乙没有经过冯某和我的同意将房子卖给何某某。在本案诉讼过程中，本案当事人非法取证，严重扰乱了我们一家的生活。我请求确认买卖协议无效，要回我的房产。

经审理查明：原告冯某和被告张某甲原系夫妻关系，后因感情不和于1990年2月27日离婚，离婚时双方约定，彩电和摩托车归被告张某甲，房地产归冯某所有，其子女赡养冯某，养老送终，所有房产由其子女继承。后被告张某甲与被告郭某乙结婚，冯某也已再婚。被告张某甲之子张某戊让被告张某甲对位于汝州市X街X号的房产（现改为X号）进行改造，并将该房产的两证交给被告张某甲。2010年6月4日被告张某甲和郭某乙将该房产通过被告人李某某以35万元的价格卖给被告何某某。双方签订了购售房交付定金协议，双方约定，被告何某某交付定金10万元，房款余额于2010年9月4日前一次性交清。被告张某甲、郭某乙接到定金后，将相关手续暂交于中介方（即被告李某某），并于九月四日前交付房产。又约定，中方（即李某某）暂收押金x元整，各收取双方交易费3000元。双方还约定，若卖方违约或不卖，双倍退回定金，若买方违约或不买，定金不退。协议签订后，被告郭某乙收取被告何某某定金10万元，并给被告何某某出具收到条一份。

本院认为：原告冯某和被告张某甲离婚时约定其位于汝州市X街X号的房产归原告冯某所有，双方意思表示真实，虽然房产证未变更，但其约定具有法律效力，被告张某甲已无权处分该房产，被告张某甲与被告何某某签订购售房交付定金协议约定将该房产转让给被告何某某，侵犯了原告冯某的合法权益，《合同法》第132条第1款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，”该条属于合同法上的强制性规定，《合同法》第52条第5项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，故被告张某甲与被告何某某签订的购售房交付定金协议因违法而无效。被告李某某应将房产两证返还给房屋权利人冯某。被告张某甲持登记于自已名下的房产两证与其妻一起共同出卖该房产，隐瞒该房产已约定归原告冯某所有的事实，中人李某某和被告何某某完全有理由相信房产归其所有，不可能预见到该房产在被告张某甲与前妻冯某离婚时已约定归冯某所有。故造成购售房交付定金协议无效的过错在被告张某甲。被告何某某认为，本案是确认之诉，被告张某甲返还定金及赔偿损失的问题可另案处理，本院照准。原告冯某可以通过变更房产登记来确认其所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十二条之规定，判决如下：

一、确认被告张某甲，郭某乙与何某某、李某某签订的购售房交付定金协议无效。

二、被告李某某将汝州市X街X号房产的两证返还给原告冯某。

三、驳回原告冯某其它的诉讼请求。

案件受理费100元，由被告张某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长胡忠义

审判员马聚光

代理审判员冯某亚

二O一O年十一月三日

书记员王某斌