原告陈A。

委托代理人连D。

原告穆B。

委托代理人穆E。

上列两原告的共同委托代理人廖F。

被告C公司。

法定代表人宋G。

委托代理人周H。

委托代理人王I。

被告J公司上海分行。

负责人连K。

委托代理人杨L。

原告陈A、穆B诉被告C公司（以下简称C公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年7月7日立案受理。2009年9月，原告陈A、穆B申请追加J公司上海分行（以下简称J行）为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈A的委托代理人连D、廖F，原告穆B及委托代理人穆E、廖F，被告C公司的委托代理人周H、王I，被告J行的委托代理人杨L到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈A、穆B诉称：1994年1月10日，陈A及穆B的丈夫连L（于2001年12月去世）与C公司签订《上海P中心楼宇认购书》五份，约定由陈A、连L共同购买C公司开发的上海M大厦X层A、B、C、D、E室共五套商品房。当日，陈A、连L即支付了定金。1994年2月2日，陈A、连L与C公司签订上述房屋的预售合同，总价为826,945.20美元。（本案所涉系争房屋为X层D室售房价折合人民币1,126,335.40元）。1994年8月，上海市公证处为该五份预售合同出具了公证书。1997年7月15日，陈A、连L与C公司又签订上述房屋的外销商品房出售合同五份。1994年2月7日，陈A、连L出具委托书，委托C公司全权代表其办理上述预售合同之预售产权登记、抵押贷款合同的房产他项权利登记、出售合同及房地产产权登记、领取房产所有权证和土地使用权证及其他相关事项。1994年2月7日、1995年1月23日、1997年1月23日，陈A、连L分三次全额交清了房款。1996年7月11日，C公司取得上述房屋的上海市房地产权证，却迟迟未能按出售合同第十四条的约定办理这5套房屋的小产证交易过户手续，也未完成陈A、连L的委托事项。2005年，原告方曾提起过诉讼，上海市第二中级人民法院的生效判决确认陈A、连L已付清了全部房款，与C公司之间的房屋买卖合法有效。陈A、连L虽于1998年实际入住上述房屋，但1997年10月23日，C公司向J行借款人民币1000万元，将包括上述5套房屋在内的17套房屋抵押给了J行。现原告方购买的5套房屋仍被抵押，致使原告方无法取得系争的5套房屋产权。C公司将系争房屋出售后，又将该房屋抵押给J行，是恶意行为，现抵押期限已过。C公司抵押的17套房屋中的10套房屋也涉及诉讼，现已撤销抵押办理了小产证。C公司至今未偿还J行人民币1000万元借款本金及利息，J行既未积极主张权利，也未在诉讼时效内行使抵押权，使原告方作为被抵押房屋的实际购买人的权利受到了侵害，给原告方带来巨大的经济损失。故诉至法院要求：1、确认C公司与J行之间的人民币1000万元主债务消灭；2、确认C公司与J行就人民币1000万元主债务所涉及的抵押权消灭；3、C公司注销上海市N路X弄X号20D房屋的抵押手续，继续履行上海市外销商品房出售合同，将该房屋过户至原告方名下；4、C公司按中国人民银行同期固定资产贷款利率赔偿原告方从1997年1月23日至办妥小产证为止的本金人民币1,126,335.40元的利息损失。

C公司辩称：C公司与J行于1997年10月23日、1998年7月8日就同一笔人民币1000万元借款先后签订过两份《借款合同》及《抵押合同》，并均经过了公证。1998年8月20日，J行以第一份公证过的借款合同向本院申请对C公司予以强制执行，本院于1999年9月10日裁定不予执行。嗣后至今，J行从未向C公司主张过权利，故该人民币1000万元债权已过诉讼时效，且J行也未在规定的期限内行使抵押权，故J行的抵押权已消灭。同意原告方的第一、第二项诉讼请求。C公司与原告方签订的预售合同经公证处公证后已生效，但出售合同未经公证，故至今尚未生效。因原告方在签署出售合同后未签署委托书，C公司无法向上海市公证处申请对出售合同进行公证，该出售合同未能产生法律效力，责任在原告方。双方签订的预售合同未办理登记的责任亦在原告方，是原告方未到房地产交易中心办理预售登记，也未按合同约定签署委托C公司进行预售登记的委托书，导致预售合同不能进行预售登记。现原告方也未付清全部房款，C公司至今没有为原告方办理小产证的义务。预售合同只约定了房屋交付的时间，并没有约定交付小产证的时间。原告方已于1998年实际搬入系争房屋居住，C公司已完成了预售合同约定的全部义务，原告方无权要求C公司赔偿房款的利息损失。故不同意原告方的第三、第四项诉讼请求。

被告J行辩称：原告方不是J行与C公司之间的人民币1000万元借款合同及抵押合同的利害关系人，无权主张要求确认两被告之间的主债务及抵押权消灭。原告方的第一项诉讼请求不属于法院的受案范围。且两被告之间的债权债务纠纷，J行虽没有提起诉讼，但未过诉讼时效，仍应受法律保护。本案属于一案两告。上海市第二中级人民法院曾作出生效判决，确认两被告之间的抵押合同是有效的。故J行对系争房屋享有抵押权，原告方不能要求办理系争房屋的产权证。故请求驳回原告方的诉讼请求。

经审理查明：1994年1月10日，陈A、连L与C公司签订《上海P中心楼宇认购书》，约定：由陈A、连L共同购买C公司开发的上海M大厦X层A、B、C、D、E室共五套商品房，总价为826,945.20美元；陈A、连L于签订本认购书的同时须支付定金每单位3000美元，支票抬头写C公司；届时，陈A、连L到廖O律师事务所签订《上海“P中心”外销商品房预售合同》等等。卖方盖章的是C公司，代理人签名为奚Q。当日，陈A、连L即支付了定金15,000美元。1994年2月2日，陈A、连L（乙方）与C公司（甲方）签订《上海“P中心”外销商品房预售合同》五份，约定乙方向甲方预购上海“P中心”X层A、B、C、D、E室共五套商品房，总价为826,945.20美元；甲方定于1995年12月31日将该物业交付使用；并约定了乙方支付房款的期限为：1994年2月7日前支付楼价的50%，建筑至十楼支付楼价的30%，入伙时支付楼价的20%；甲方未按合同规定期限将物业交付乙方使用，乙方有权追索违约利息，利息自合同规定的最后交付日第二天起至实际交付日止按中国银行固定资产贷款利率计算；本合同经乙方与甲方签字、盖章，并经上海市公证处公证后生效；本合同生效后，乙方应按规定，在二十天内向房地产登记机构办理预售登记，乙方特此委托甲方办理一切有关本合同公证和登记手续等等。C公司的代表人签字是奚Q。1994年2月7日，陈A、连L出具委托书，委托C公司全权代表其办理上述预售合同的预售产权登记；抵押贷款合同的房产他项权利登记；出售合同及房地产产权登记；领取房产所有权证和土地使用权证及其他有关事项。廖O律师事务所香港律师及国际公证员林R为委托书出具证明书。1994年8月，上海市公证处为上述五份预售合同出具了公证书，但该五份预售合同未在房地产登记机构办理预售登记。1996年7月11日，C公司取得上海市N路X弄X号（又名“X”或P广场）的沪房地市字（1996）第x号《上海市房地产权证》。1997年7月15日，陈A、连L与C公司又签订《上海市外销商品房出售合同》五份，约定：陈A、连L向C公司购买P广场X号楼X层A、B、C、D、E室共五套商品房，根据预售合同确认购买该物业的售价；双方签订本合同时，陈A、连L已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付予C公司，并由C公司另立收据为凭；不论陈A、连L对房屋验收与否，均视为C公司已把房屋交付给陈A、连L，由此引发的风险和责任随之转移给陈A、连L；本合同经陈A、连L与C公司签署，并经上海市公证处公证后生效，本合同生效后，在此之前签订的预售合同等文件（若有）即行终止；本合同生效后，陈A、连L与C公司应在一个月内向上海市房地产交易管理和估价管理部门办理过户及房地产成交价格申报手续，然后由陈A、连L按规定向上海市房地产登记部门办理房地产登记，申领房地产权证。凡陈A、连L需委托C公司或他人代理办理公证、过户、登记及申领房地产权证的，陈A、连L应在签订本合同时，一并签署有关委托文件等等。C公司的代表人签字是奚Q。但该五份《上海市外销商品房出售合同》未办理公证。原告方于1998年实际入住上述五套房屋。1998年10月11日，C公司出具五张购买上述五套房屋的发票给陈A、连L（其中本案所涉及的X层D室房屋售价折合人民币1,126,335.40元）。穆B于2005年5月10日在香港何耀棣律师事务所发表《继承遗产声明书》称，其丈夫连L（下称被继承人）于2001年12月19日在香港去世。被继承人的父亲约于1962年至1963年期间在香港去世，被继承人的母亲约于1989年6月在上海市去世。被继承人与穆B共育两子女，儿子连S及女儿连T。除穆B一名配偶及两名子女外，被继承人并无再生育及领养其他子女，而被继承人亦无其他配偶。被继承人生前并无预立遗嘱。被继承人生前遗留的财产包括P广场X号楼X层A、B、C、D、E室五套房屋。2005年5月26日，连S及连T声明放弃对被继承人五套房屋的继承权。

另查明：1997年10月23日，C公司与J行签订了《借款合同》和《抵押合同》，约定：C公司向J行借款人民币1000万元，贷款期限自1997年10月22日至1998年9月22日，C公司将包括P广场X号楼X层A、B、C、D、E室在内的十七套房屋作为抵押物。同日，上海市黄某区公证处对上述《借款合同》及《抵押合同》进行了公证并出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。嗣后，上海市房地产登记处颁发了《房地产其他权利证明》，明确J行为P广场X号楼X层A、B、C、D、E室等十七套房屋的其他权利人，存续期限为1997年10月27日至1998年10月27日止。1998年7月8日，C公司与J行就上述人民币1000万元借款及17套抵押房屋又签订了《借款合同》和《抵押合同》，贷款期限仍为1997年10月22日至1998年9月22日，在《抵押合同》中注明，本合同是原《抵押合同》的延续。同日，上海市黄某区公证处对上述《借款合同》及《抵押合同》进行了公证并出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。1998年7月22日，上海市房地产登记处颁发了《房地产其他权利证明》，明确J行为P广场X号楼X层A、B、C、D、E室等十七套房屋的其他权利人，存续期限为1997年10月27日至2000年9月27日止。1998年8月20日，J行向本院就上海市黄某区公证处第一次出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》申请强制执行。1999年9月10日，本院认定公证债权文书有错误，裁定不予执行。嗣后，C公司至今未向J行归还过人民币1000万元借款本金及利息。J行也未通过诉讼方式向C公司主张过权利。现J行仍是上海市N路X弄X号X层A、B、C、D、E室房屋的抵押权人。

再查明：2005年6月，原告方曾向上海市第二中级人民法院起诉C公司，该院通知J行作为第三人参加诉讼，原告方请求确认C公司与J行签订的《抵押合同》中上海M大厦X层A、B、C、D、E室房屋抵押无效；判令C公司为原告方办理上海M大厦X层A、B、C、D、E室房屋的产权过户手续。上海市第二中级人民法院于2005年11月作出（2005）沪二中民二（民）初字第XXXX号至第XXXX号民事判决，对原告方的诉讼请求，不予支持，但认为，在陈A、连L与C公司签订《上海市外销商品房出售合同》时，C公司确认陈A、连L已按照预售合同的有关规定或双方在签订该合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付给C公司，C公司并于1998年10月11日出具了购买系争房屋的发票给陈A、连L，C公司辩称陈A、连L没有按约支付房款，与事实不符，不予采信。该院还认为连L故世，原连L在预售合同中的权利由穆B承继，穆B作为原告的主体适格；原告方可待系争房屋的抵押登记被撤销后，再要求C公司办理房屋过户手续，或以其他的方式进行救济。该判决业已生效。

审理中，C公司提供了2005年10月其向C公司的函及C公司出具的回函，证明C公司仅收到原告方支付的两笔款项，一笔是1994年1月10日美金1.5万元，另一笔是1997年1月23日港币1,281,765元。原告方认为，生效判决已认定原告方付清了全部房款，而C公司的法定代表人是C公司的最大股东，双方存在利害关系，不能相互证明。J行表示对原告方与C公司之间的情况不清楚。J行认为其对C公司的人民币1000万元债权仍在诉讼时效内，但未提供证据予以证明。

本院认为：陈A、连L与C公司签订的预售合同合法有效，上海市第二中级人民法院的生效判决已确认陈A、连L付清了全部房款，故原告方有权要求C公司为其办理所购买房屋的产权过户手续。现系争房屋因C公司向J行借款而被抵押，原告方的权利受到了侵害，故其主张J行所享有的债权及抵押权消灭，具有主体资格。因J行与C公司签订的《借款合同》及《抵押合同》合法有效。故J行享有人民币1000万元债权及系争房屋的抵押权。现C公司未偿还借款本金人民币1000万元及利息，而J行未提供证据证明其在1999年9月10日后向C公司主张过权利的事实，故J行的该笔债权已成为自然之债。但该债权债务并没有消灭，故原告方要求确认上述债权债务消灭的诉讼请求，本院不予支持。房地产交易部门登记的系争房屋抵押权存续期间虽至2000年10月27日止，但根据担保法的有关规定，房地产交易部门登记的抵押物即系争房屋的存续期间，不具有法律约束力。然而系争房屋所担保的债权的诉讼时效结束后，J行未在法律规定的2年时间内行使抵押权，故系争房屋的抵押权已过除斥期间并已消灭。故原告方要求确认J行对系争房屋享有的抵押权消灭的诉讼请求，本院予以支持。J行与C公司应当共同办理系争房屋的抵押登记注销手续。C公司认为原告方未付清房款，但现提供的证据不足以推翻上海市第二中级人民法院生效判决，本院难以采信。故C公司应协助原告方办理系争房屋的产权登记手续，将该房屋过户至原告方名下。因C公司在将系争房屋出售给原告方后，又将该房屋抵押给J行，导致原告方至今未取得产权证，责任在C公司。但双方对于产权证办理未约定违约责任，且原告方已于1998年实际入住系争房屋，一直在使用该房屋，故原告方要求赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。考虑到原告方至今未取得产权证，C公司确有一定的责任，故本院酌定由C公司赔偿原告方损失人民币1万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、被告J公司上海分行对上海市杨浦区N路X弄X号X层D室房屋享有的抵押权消灭；

二、被告J公司上海分行与被告C公司于本判决生效之日起十日内共同办理上海市杨浦区N路X弄X号X层D室房屋抵押登记注销手续；

三、在上述第二项主文履行完毕后的十日内，被告C公司协助原告陈A、穆B办理上海市杨浦区N路X弄X号X层D室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告陈A、穆B名下；

四、被告C公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈A、穆B人民币1万元；

五、原告陈A、穆B的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币13,795元，由原告陈A、穆B负担人民币6897.50元，被告C公司负担人民币6897.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长施文汇

审判员杨奕

代理审判员黄某明

书记员书记员丁家莉