原告沈XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住XX省XX县XX乡XXX村XX号。

委托代理人郝XXX，河南XXX律师事务所律师。

被告李XX，女，19XX年X月XX日出生，汉族，身份证号码：x，住XX市XX区XX街XX号院XX号。

委托代理人黄XX，河南XXX律师事务所律师。

第三人黄X，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，身份证号码：x，住XX市XX区XX路XXX弄XX号XXX室。

委托代理人郝XX，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住XX市XX区XX中街XX号楼X单元XX号。

原告沈XX诉被告李XX、第三人黄X房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈XX及其委托代理人郝XX、被告李XX委托代理人黄XX、第三人黄X委托代理人郝XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年4月17日，原、被告签订了房屋买卖协议一份，后于2009年5月19日签订补充协议一份，约定被告李XX以180万元的价格将位于XX市XX区XX路XXXX城香江D9-X号的房屋卖给原告。协议签订后，原告按约定期限支付了定金及大部分价款，但被告却以各种理由拒不履行办理过户等合同义务，按照双方协议的约定，被告应将过户前房屋的租赁费用支付原告，但从2009年6月1日至今一直未支付相应的房租。原告多次找被告调解解决此事未果，故诉至法院，请求判令被告继续履行买卖合同，办理该房的过户手续并承担过户费用，并支付原告房屋租金；如果被告不能履行第一项诉讼请求，请求依法判令被告退还原告已付购房款152万元及利息，并判令被告支付原告赔偿款100万元。

被告李XX辩称，原、被告2008年4月17日签订的房屋买卖合同明确约定了房屋价款和定金，原告未按照约定付款已严重违约，原合同已经解除，已付定金依照约定可以不予退还。原、被告之间不存在补充协议，原告所称的补充协议双方未签字，该证据存在涂改现象，涂改无效。被告向原告出具的90万元的借条，属于另外一种法律关系，借款不能冲抵房款。被告在2008年4月17日签订房屋买卖合同时，已经让原告看了房产证，原告知道该房有共有人的情况下签了此协议，若因该房共有人黄X不愿卖房致合同不能履行，责任完全在原告，请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人黄X辩称，自己对原、被告2008年4月17日签订房屋买卖合同，买卖房子一事事先并不知情，直到第三人收到法院的应诉通知后才知道此事。原告买房之前应当知道第三人系该房的共有人，对原、被告签订的房屋买卖合同第三人不予认可。

经审理查明：2008年4月17日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定：被告将位于XXX区XX路X号DX号楼X层X号，面积为183.31平方米的房产一套转让给原告，房款总计199万元，原告先付20万元定金，在2010年6月1日前将全部房款付清；被告负责办理一切手续及费用，房款付清前该房房租由被告受益，付清后房租归原告所有。如2009年6月1日前原告不付清总房款，被告有权自行转卖，原定金不退；如被告违约不卖给原告，被告赔偿原告100万元，房款付清前被告需把一切过户手续办理完毕，办理产权过户以前付清150万，办好后，再付30万。原、被告本人均在上述协议上签了字。签订该协议当日，原告支付被告定金20万元及房款1万元，被告李XX向原告出具了收条。2008年8月10日，原告支付被告12万元房款，被告向原告出具了收条。

2009年5月19日，被告李XX向原告出具书面材料一份，载明：除已付的20万元定金外，被告同意原告在2010年12月30日之前付清160万元，合计房款180万元。原告可以提前支付，也可以分期支付，被告收到钱后立即办理过户手续。如果原告在2010年12月30日以前不付款，原20万定金无效。2009年8月28日，原告向被告支付房款30万元，被告李新爱向原告出具了收条并在收条中称：余款120万元，原告可以在2010年6月至2011年12月30日期间分期支付，另对房屋租金的数额及分配作出了承诺。

2010年1月8日，原告通过银行转账的方式转入被告账户90万元。2010年2月8日，被告李XX向原告出具欠条两份，载明：“今借沈XX现金陆拾万元整（x），李XX，2010年2月X号”，“今借沈XX现金叁拾万元整（x），李XX，2010年2月8日”。庭审时原告称自己转给被告的这90万元系购房款，被告2010年2月8日以欠条的名义向原告出具了收据。被告称自己确实收到了原告通过银行支付的这90万元，但银行转账凭证并不显示这笔钱的性质，欠条上载明的是借款。庭审中经双方一致确认，截止庭审之日，原告共支付被告房款153万元。

另查明，本案争议的房产系被告李x年2月购得，购入价为x元，2007年7月12日被告李XX在房产管理部门领取了房产证，产权证号为：x，该房的面积为183.31平方米，用途为商业服务。该房存在共有人一名，即本案第三人黄某，被告李XX与黄X系母子关系，产权登记档案中未载明共有人之间各自的共有份额。2010年6月28日，被告李XX向本院提交字迹鉴定申请一份，称原告提交的2009年5月19日“补充协议”中的“补充协议”几个字不是被告本人所书写，要求对此进行鉴定。2010年7月1日，被告李XX到本院陈述称原、被告本是好朋友，以前被告也帮过原告不少忙，要是原告还想买这套房子的话，按200万元的价格，税费等所有费用由原告承担；并称双方争议的房产自己在2009年9、10月份时，因做生意需要用钱，把该套房产在银行抵押贷款了。

庭审时，被告称当时与原告签订买卖协议时自己告知原告该房存在共有人，并且把房产证也拿给原告看了。原告对被告的该项陈述不予认可，称被告当时买房时一直说是被告自己的房子，自己从来没见过房产证。被告称自己与原告签订买卖合同后，感觉事情办的不妥，就没有通知第三人卖房子的事；第三人称被告确实没有通知自己。本院当庭询问被告及第三人是否愿意继续履行该房屋买卖协议时，第三人明确表示不同意，被告称自己做不了主；被告称该房现在的市场价格估计为250万元，原告及第三人对此表示无异议。

以上事实由原告提交的2008年4月17日协议书一份、2009年5月19日书面材料一份、收到条三份、银行转款凭条两页、欠条二份，本院调取的郑州市房地产管局郑东新区直属分局房产档案材料一份，本院2010年7月1日对被告李新爱的询问笔录一份及本案庭审笔录在案佐证。

本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务的，对方当事人可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告购买的位于XX区XX路X号DX号楼X层X号，面积为183.31平方米的房产系被告李XX和第三人黄X共有的财产，且产权登记档案中未载明共有人之间各自的共有份额，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，被告李XX和第三人黄X对该处房产共同享有权利。对于原、被告之间签署的房屋买卖协议，庭审时被告称自己与原告签订买卖合同后，没有通知第三人卖房子的事，第三人称被告确实没有通知自己，原告也没有证据证明当时签署买卖协议时被告李XX获得了第三人黄X的授权或者认可，故原、被告签署的房屋买卖合同对于第三人来说属效力待定的合同。现第三人黄X作为争议房屋的共有人对原、被告之间签署的房屋买卖协议不予追认，故该份协议对第三人黄X不发生法律效力。现原、被告签订的该房屋买卖合同无法继续履行，故原告请求判令被告继续履行买卖合同，办理该房的过户手续并承担过户费用，支付房屋租金的诉讼请求本院不予支持。

庭审时被告称当时与原告签订买卖协议时自己告知了原告该房存在共有人，并且把房产证也拿给原告看了，原告对被告的该项陈述不予认可，被告李XX对此也未提交足以证明其主张的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，对被告的该项主张本院不予采纳。被告庭审中自认当时与双方签订房屋买卖协议时未通知第三人，2010年7月1日本院询问时又自认双方争议的房产自己在2009年9、10月份做生意需要用钱，把该套房产在银行抵押贷款了，在共有人未追认的情况下又称要是原告还想买这套房子的话，按200万元的价格、税费等所有费用由原告承担，故本院认为合同无法继续履行系被告李新爱的违约造成的，李XX依法应当承担相应的违约责任。原告请求判令被告退还原告已付购房款152万元及利息，合法有据，本院予以支持，对于原告请求的利息，综合本案案情，本院认为从2010年3月5日原告起诉之日计算至本判决确定的债务履行之日，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护当事人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。本案中，原、被告在协议中关于如被告违约不买给原告，被告赔偿原告100万元的约定，实际上系违约责任的约定，系双方的真实意思表示，对当事人具有约束力。现争议的房产价格上涨较高，原告丧失获得房屋增值利益的机会，判令被告支付原告违约金100万元，既能弥补原告的损失，也体现了对被告不诚信行为的适当惩罚，故对原告请求判令支付赔偿款100万元的诉讼请求本院予以支持。被告李x年6月28日申请对原告提交的2009年5月19日书面材料中“补充协议”几个字进行鉴定，经本院审查，2009年5月19日被告李新爱出具的该份书面材料正文部分内容意思明确，被告本人也予以认可，故被告申请对“补充协议”四个字进行鉴定没有必要；另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定，被告2010年6月28日申请鉴定也超出了法定期限，故本院不予准许鉴定。

对于2010年2月X号被告向原告出具的两份欠条载明的款项，原、被告说法不一致，因本案系房屋买卖合同纠纷，故本院对此不予进行审理，如当事人认为存在其他纠纷，可以另行通过合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告李XX退还原告沈XX购房款一百五十二万元及利息（自二○一○年三月五日起至本判决确定的债务履行之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。

二、被告李XX支付原告沈XX违约金一百万元，于本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万一千一百三十七元，由被告李XX负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长陈晓菲

审判员李建涛

审判员赵宜勇

二○一○年九月二十日

书记员王健Ny