上诉人(原审被告)天泰(周口)房地产有限公司。法定代表人方二民，该公司董事长。

委托代理某胡玉安，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）理某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民。

委托代理某杨四侠，河南五色石律师事务所律师。

上诉人天泰(周口)房地产有限公司(以下简称天泰公司)因与被上诉人理某某房屋买卖合同纠纷一案，不服西华县人民法院(2009)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天泰公司委托代理某胡玉安，被上诉人理某某及委托代理某杨四侠到庭参加诉讼。本案现已审理某结。

原审法院查明，2006年12月27日，理某某与天泰公司签订商品房买卖合同，理某某购买天泰公司开发的天泰花园芙蓉苑1座X单元X层X号房。合同约定，该商品房的建筑面积为131.65平方米，每平方米单价866元，总价款x元，理某某已付房款x元。根据天泰公司对其开发的天泰花园的宣传海报，一层含独家花园，单价为所有楼层(共六层)的最高价。理某某依据该宣传广告上的价位购买了一层楼房后，天泰公司没有在理某某购买的楼房前设独家花园，房前变成了停车位置。另一案件的当事人石天海也因购买和理某某同一幢楼的X层房屋，天泰公司没有为其设立独家花园及其他事由诉至法院。经过西华县人民法院(2008)西民初字第X号及周口市中级人民法院(2008)周民终字第X号两审终审判决，天泰公司因未为石天海设独家花园，被判减收房款x元。

原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，为有效合同。在合同内容中，虽没有约定天泰公司为理某某设立独家花园，但根据天泰公司的对外宣传海报，上面明确具体地载明了一层楼含独家花园，X层房屋单价也高于其他楼层的价格。根据我国目前商品房的交易习惯，很显然，该楼房独家花园的设立与否对一楼房价的确定具有重大影响。依据最高人民法院《关于审理某品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，天泰公司在其对外宣传海报上载明的为一层楼房设立独家花园的内容应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故天泰公司的行为已构成违约，应承担违约责任。兼于天泰公司目前因整体建设布局的需要，将理某某楼房前的位置变成了停车位，已不能为理某某设立独家花园，那么理某某要求减收房款的请求应予适当支持。根据本地的实际情况，结合已生效的法律文书，减收房款以x元为宜。天泰公司的抗辩因合同中没有约定为理某某设独家花园，不承担违约责任的理某不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、天泰(周口)房地产有限公司减收理某某房价款x元；二、驳回理某某的其他诉讼请求。案件受理某130元，由天泰(周口)房地产有限公司承担。

上诉人天泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销西华县人民法院(2009)西民初字第X号民事判决，依法改判。

上诉人天泰公司的上诉理某为，上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中根本不存在给个人设立花园的条款，在小区内所设的花园都是公用的，所以一审判决没设独立花园，赔偿被上诉人1万元于法无据。

被上诉人理某某答辩称，原审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理某明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然理某某与天泰公司签订的商品房买卖合同中没有设立独家花园的内容，但天泰公司的销售广告和宣传资料对于购买一楼的用户有设立独家花园的说明和允诺，且一楼房屋价格均高于其他楼层，该内容应当视为合同内容，天泰公司因设计变更不能为理某某提供独家花园，违反合同约定，应当承担违约责任。上诉人天泰公司的上诉理某不能成立，原审判决事实清楚，证据充分，处理某当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人天泰(周口)房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长秦天鹏

代理某判员李俊华

代理某判员付天军

二○一○年一月六日

书记员刘国辉(代)