原告某银行股份有限公司某分行，住所地上海市X路X号。

负责人王某，行长。

委托代理人李某，上海市申中律师事务所律师。

被告叶某，女，汉族，X年X月X日生，住（略）。

被告某住房置业担保有限公司，住所地上海市X路X弄Ｘ号Ｘ室。

法定代表人沈某，董事长。

委托代理人庞某、顾某，该公司员工。

原告某银行股份有限公司某分行诉被告叶某、某住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）借款合同纠纷一案，于2008年4月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李伟民独任审判，于同年4月30日向两被告发送了诉状副本及传票。被告叶某下落不明，未能送达。同年5月27日本院组成合议庭，并公告向被告叶某送达诉状副本及开庭传票。2008年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李普临、被告置业公司委托代理人顾某栋到庭参加诉讼，被告叶某经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年6月2日，原告与两被告签订一份《个人住房担保借款合同》，合同约定原告向被告叶某提供贷款30万元，期限自2004年6月4日至2024年6月4日、年利率5.04%。该合同还约定，原告就抵押物处分所得不足以清偿贷款本息和违约金由被告置业公司提供保证。原告放贷后，被告叶某未按约还款，且逾期超过6个月。按合同约定，原告于2007年9月10日向被告叶某发出提前收贷通知，但被告叶某仍未能按期归还。因此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告叶某提前归还原告借款本金276,110.06元、截止2007年9月20日合同期内利息10,956.27元和逾期利息408.46元及之后至判决生效日止剩余本金的逾期利息；二、被告叶某如不能归还上述款项，则将抵押物本市闵行区X村X号X室房屋拍卖、变卖并由原告优先受偿；三、被告置业公司对被告叶某的抵押物处分所得价款不足部分承担连带担保责任；四、本案诉讼费由被告叶某承担。

原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：

1、《个人住房担保借款合同》，以证明原告与被告叶某之间抵押借款关系及被告置业公司承担担保责任的事实。

2、放贷凭证，证明原告已按约放款。

3、上海市房地产登记证明，以证明被告叶某将上海市Ｘ区Ｘ村Ｘ号Ｘ室房屋抵押给原告。

4、2007年9月10日律师函，证明原告向被告叶某催款。

5、贷款利息清单，证明被告叶某欠款的事实。

被告叶某未到庭亦未作答辩。

被告置业公司对原告所述事实和证据无异议，但认为其应以欠付本金的20%为限承担责任。

原告对于被告置业公司的答辩意见无异议，并变更对其诉讼请求为，由被告置业公司承担处置抵押物不足部分的借款本金20%范围内连带担保责任。

被告置业公司对于原告提供的证据无异议。

经庭审查证，原告、被告置业公司提供的证据真实合法，与本案的事实存在关联，本院予以确认。

本院经审理查明：2004年6月2日，原告与被告叶某、被告置业公司签订《个人住房担保借款合同》，合同约定：被告叶某向原告借款30万元，借款期限自2004年6月4日起至2024年6月4日止（借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延），年利率为5.04%，按月等额本息还款；被告叶某将上海市Ｘ区Ｘ村Ｘ号Ｘ室房屋抵押给原告，被告叶某未按约定还款的，按中国人民银行的规定承担逾期利息。合同还约定，被告叶某逾期偿还贷款达六个月，原告有权提前终止合同，拍卖、变卖抵押物或协议作价处分抵押物；所得价款不足清偿贷款本息和违约金部分由被告置业公司提供保证责任，被告置业公司承担相应保证责任后可向被告叶某追偿；2004年6月8日，原告与被告叶某办理了房地产抵押登记手续、他项权利人为原告。同年6月11日，原告按约向被告叶某放款30万元。之后，因被告叶某未按约还款，原告遂于2007年9月10日向被告叶某发出提前收贷通知函，要求于2007年9月20日前还清全部款项。现截止2007年9月20日，被告叶某已逾六期未还款，尚欠借款本金276,110.06元、合同期内利息10,956.27元和逾期利息408.46元。

另查，2007年11月26日，原告与被告置业公司签订银企合作补充协议书。其中约定，由原告在2004年3月25日始发放的、由被告置业公司担保的个人住房商业性贷款，其保证责任是处置抵押物后不足部分本金的20%。

以上事实，有原告、被告置业公司提供的证据及庭审笔录为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。

本院认为，当事人各方之间签订的《个人住房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。借款合同对双方提前终止合同的前提作了约定，即被告叶某未按约还款达到六期以上，原告有权提前收回贷款、处分抵押物。现原告依约放款后，被告叶某未按约还款及支付利息达到六期以上，违反合同约定的还款义务，应承担违约责任。因此，原告有权要求提前收回贷款，行使抵押权以优先受偿。同时，被告置业公司亦应依约定对处分抵押物所得价款不足清偿部分、以不足部分本金的20%为限承担相应保证责任。此后，被告置业公司可以向被告叶某追偿。被告叶某经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条、第五十三条的规定，判决如下:

一、被告叶某应在本判决生效之日起十日内归还原告某银行股份有限公司某分行借款本金276,110.06元。

二、被告叶某应在本判决生效之日起十日内支付原告某银行股份有限公司某分行截止2007年9月20日利息10,956.27元、逾期利息408.46元，并自2007年9月21日起至判决生效之日止支付合同约定的逾期利息。

三、如被告叶某届期不履行上述任何一项付款义务，原告某银行股份有限公司某分行可以与被告叶某协议，以座落于上海市Ｘ区Ｘ村Ｘ号Ｘ室的抵押房屋折价，或者申请拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归被告叶某所有，不足部分由被告叶某继续清偿。

四、被告某住房置业担保有限公司在不足部分本金的20%范围内清偿，被告某住房置业担保有限公司承担清偿责任后，有权向被告叶某追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

本案受理费5,612.10元（原告已垫付），由被告叶某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员李伟民

书记员杨晓庆