原告郑州速高捷互联网上网服务有限公司，住所地：郑州市二七区X路X号豫轻大厦X楼。

法定代表人魏某某。

委托代理人赵楠，河南闻禹律师事务所律师。

委托代理人袁某某，男，汉族，32岁，住（略）。

被告河南浙南物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区X路X号豫博大厦。

法定代表人李某某。

委托代理人李某文，河南路德律师事务所律师。

原告郑州速高捷互联网上网服务有限公司诉被告河南浙南物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，2010年4月9日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年7月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵楠、袁某某，被告河南浙南物业管理有限公司的委托代理人李某文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州速高捷互联网上网服务有限公司诉称：原、被告于2009年4月1日签订租赁合同，该合同约定：被告将豫轻大厦一楼面积为81平方米和二楼面积为742平方米的房屋出租给原告用于经营网吧，租赁期限从2009年4月15日至2012年4月15日，每年租金为x元，每半年支付一次，以后房租按合同递增。当时原告就按约定支付保证金x元、半年租金x元。由于是续签合同，原告经被告同意于2009年4月，再次对网吧进行了装修，花费x多元。2009年11月6日、12月24日，原告按合同约定向被告交付租金共计x元。2010年1月30日，郑州江泰置业有限公司称已解除与被告的房屋租赁合同，通知原告限期搬离所租房屋。2010年2月7日郑州江泰置业有限公司对原告的网吧停水停电，给原告的经营造成了很大损失。因原告与被告的房屋租赁合同未到期，且刚装修过并交过房租，被告不积极解决，又不退还未用租金和保证金，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉请法院判令被告退还租金x元、租房保证金x元，支付违约金x元，赔偿装修损失x元、停业损失x元共计x元并承担本案的诉讼费用。

原告为支持其主张向法庭提交的证据有：1、委托书复印件1份，证明被告有对外出租权；2、租赁合同1份，证明原、被告之间有租赁合同关系；3、照片2张，证明原告公司的位置；4、完税凭证，证明原告公司地址；5、租金、押金（保证金）收据2份，证明原告有合法的诉讼主体资格；6、营业执照，证明原告的主体资格；7、XXX的通知1份，证明从2010年1月30日起原告不能使用被告所租房屋；8、协议书及分配明细各1份，证明原、被告就XXX发送通知一事达成共同的处理意见；9、装修合同1份和收据3份，证明原告装修共花费x元。

被告河南浙南物业管理有限公司辨称：1、被告与XXX之间的租赁合同有效，至今未解除，受法律保护；2、XXX受让豫轻大厦后，拒不承认被告与XXX的租赁关系，单方通知原告解除与被告的合同关系，违背了法律规定和合同约定，应承担违约责任；3、原告在履行合同中严重违约，应承担违约责任；4、原告的诉讼请求，证据不足，没有事实和法律依据应予驳回。

被告河南浙南物业管理有限公司除答辩意见外未向法庭提交证据。

本院对原告提交的证据认证如下：被告对证据2、5的真实性无异议，对其证明目的提出异议；对证据1、3、4、6、7、8、9的真实性、关联性、证明目的提出异议，但未提交相反证据。本院认为被告对证据9的异议成立，对证据9不予采信；其它证据相互印证，能够证明案件的事实，予以采信。

经审理查明：2009年4月1日，原、被告续签了房屋租赁合同，该合同约定：被告将豫轻大厦一楼面积为81平方米和二楼面积为742平方米的房屋出租给原告用于经营网吧，租赁期限从2009年4月15日至2012年4月15日，每年租金为x元，每半年支付一次，以后房租按合同递增，租赁期间因被告原因提前终止合同，将赔付原告叁个月的房屋租金作为违约金。2009年4月，原告对所租房屋进行了装修。2009年11月6日、12月24日，原告向被告交付2009年10月16日至2010年4月15日的租金共计x元。2010年1月30日，XXX以已解除与被告的房屋租赁合同为由，通知原告限期搬离所租房屋。纠纷形成后，经协商被告退还原告租金x元、保证金x元共x元。此后原告以被告违约且不退还未用租金为由，诉请法院判令被告退还租金x元、保证金x元，支付违约金x元，赔偿装修损失x元、停业损失x元共计x元并承担本案的诉讼费用。

另查明：1、2008年4月15日原告向被告支付租房押金（保证金）x元。2、原告向被告交付2009年10月16日至2010年4月15日的租金x元，折合日租金为837.9元，2010年1月31日至2010年4月15日共75日计租金x.5元。

本院认为：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。原告交付租金后，被告因XXX的原因，不能按合同约定让原告正常使用所租房屋属违约行为，应当向原告承担违约责任，故原告要求被告退还租金、保证金及支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。最高人民法院有关司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案原告未向法庭提交证据证明其装修已征得被告的同意和其停业损失的证据，故原告要求被告赔偿装修损失和停业损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

一、被告河南浙南物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州速高捷互联网上网服务有限公司退还租金x.5元、保证金x元，支付违约金x元。

二、驳回原告郑州速高捷互联网上网服务有限公司其它的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7340元，原告负担4840元，被告负担2500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长周俊萍

审判员刘文锋

人民陪审员赵洁

二0一0年八月十二日

书记员侯利杰