上诉人（原审被告反诉原告)满某某，男，X年X月X日出生，汉族。

被上诉人（原审原告反诉被告）李某某，男，1979年11月X号生，汉族。

委托代理人马某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人满某某与被上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，平顶山市卫东区人民法院于2010年1月4日作出了（2009）卫民初字第X号民事判决，判决送达后，满某某不服向本院提起上诉。卫东区人民法院于2010年4月26日将该案移送至本院，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，2008年3月6日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告将位于本市卫东区X路东段建东小区X号楼西单元X号、建筑面积65．16平方米的房产一套以x元的价格卖给原告，原告支付被告预付款x元，被告收到预付款时为原告办理房产证等相关手续；房产证过户完成日起20日内原告支付被告x元房款，最长不超过30日。超过30日起，原告每天承担100元的违约金；原告向被告交付购房款之日起被告继续在原房屋内居住一年，一年后被告无条件搬出该房屋等其它相关事宜。合同签订当日原告支付被告x元购房预付金。2008年3月21日，原、被告办理了上述房屋的产权过户手续，原告分别于2008年4月24日、6月16日、10月8日支付被告房款x元、x元、5000元。后被告未将房屋交付给原告，双方产生纠纷，原告向本院提起诉讼并在庭审中自愿放弃了第三项诉讼请求，被告提出反诉并于2009年8月3日将房屋钥匙交给原告。另查明，原告自2009年3月17日起以每月1000元的价格租住他人位于平顶山市卫东区黄某树小区X号楼X单元l楼的房屋。

原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同。被告未按约定的时间交付房屋已构成违约，应赔偿因其违约给原告造成的损失。综合原告所买被告房屋的地理位置、面积、楼层等诸多因素，本院酌定被告以每月400元的价格赔偿原告自2009年3月17日起至房屋交付之日即2009年8月3日止的房租。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高造成的损失”。本案原告未按约定的时间支付被告下余房款已构成违约并给被告造成了相应的损失，应支付违约金，该损失按中国人民银行同期贷款利率计算，但原，被告在双方签订的商品房买卖合同中约定房产证过户完成日起超过30日原告未支付被告x元房款每日承担100元的违约金，每日100元的违约金明显高于按中国人民银行同期贷款利率计算出的数额的30％，应予以减少，根据公平与诚实信用原则该违约金应按中国人民银行同期贷款利率的130％计算。原审判决：一、被告满某某于本判决生效后十日内支付原告李某某房租1800元。二、原告李某某于本判决生效后十日内支付被告满某某违约金(违约金按中国人民同期贷款利率的130％计算，x元房款的违约金自2009年4月21日起计算至2009年4月23日止：x元房款的违约金自2009年4月24日起计算至2009年6月15日止；5000元房款的违约金自2009年6月16日起计算至2009年10月7日止)，三、驳回原告李某某的其它诉讼请求。四、驳回被告满某某的其它反诉请求。案件受理费2600元，原告负担600元，被告负担2000元。反诉费225元，原告负担100元，被告负担125元。

满某某不服原审判决向本院提起上诉，其理由为，被上诉人李某某没有按合同约定向我支付购房款，使我错过买房机会，目前房价上涨，使我买不成房子，女朋友告吹，精神受到严重伤害头发脱落，在经济上也造成很大损失。原审法院案件受理费也过高，请求二审法院撤销原审法院判决，由李某某支付我损失费、违约金x元、上诉费由败诉方承担。

被上诉人李某某辩称，我按照合同约定于2008年3月6日支付给满某某预付款x元，2008年3月21日办理了过户手续，2008年4月24日我又付给满某某x元，2008年6月16日我又付给满某某x元，到2008年10月X号满某某才给我出了收款条。合同应当自交付购房款之日起让满某某再住一年，但到期后满某某仍不搬出，在没办法的情况下我在外租房住，直到我起诉后2009年8月3日在法庭上满某某才把房屋钥匙交出来。满某某不交房给我造成了很大的损失。原审法院判决正确，请求予以维持。

二审经审理查明，原审法院认定基本事实无误。

二审审理期间本院多次组织双方当事人进行调解，李某某同意出1500元，而满某某坚持最低不能少于x元，由于双方数额分歧较大没有达成一致的意见。

本院认为，合同签订后双方就应按照合同约定履行自己的义务。李某某按照合同约定付完x元定金，满某某也按照约定履行房屋过户义务，李某某在第二次付款时应向满某某付完全部房款x元，而李某某只交了x元，差x元没有履行完毕，按照合同约定李某某已构成了违约，应当承担违约责任。双方的合同第三条约定，李某某向满某某交付购房款之日起满某某继续在原房屋内居住一年，一年后满某某无条件搬出原住房。该约定的时间应是第二笔x元交付后开始计算，第二笔交房款的时间为2008年4月21日，满某某在该住房居住的时间应为2009年4月21日至，李某某第二笔虽然交了x元，在该房的价款的x元中只差x元没有履行完毕，李某某于2008年6月16日又向满某某交了x元，下余5000元于2008年10月8日交完，该房款全部履行完毕。对李某某违约时间的计算应为2008年4月21日起计算至2008年4月23日止，x元违约时间为3天，违约金为300元。2008年4月24日李某某交了x元，下余x元没有交，该x元的违约金自2008年4月25日起计算至2008年6月15日止，违约52天，违约金为975元。2008年6月16日李某某交了x元，下余5000元没有交，该5000元的违约金自2008年6月17日起计算至2008年10月7日止，违约时间为83天，违约金为518元。按照合同约定满某某搬出房子的时间为2009年4月X号，因满某某没有及时交房造成李某某在外租房，而满某某是在李某某起诉后，在法庭审理的过程中于2009年8月3日满某某才向李某某交了该住房的钥匙，已超过了合同约定的在该房住一年的时间，满某某也有过错。原审法院认定事实清楚，但处理不妥。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持平顶山市卫东区人民法院（2009）卫民初字第X号民事判决第一、三、四项，即：一、被告满某某于本判决生效后十日内支付原告李某某房租1800元；三、驳回原告李某某的其它诉讼请求；四、驳回被告满某某的其它反诉请求。

二、撤销平顶山市卫东区人民法院（2009）卫民初字第X号民事判决第二项，即：原告李某某于本判决生效后十日内支付被告满某某违约金(违约金按中国人民同期贷款利率的130％计算，x元房款的违约金自2008年4月21日起计算至2008年4月23日止：x元房款的违约金自2008年4月24日起计算至2008年6月15日止；5000元房款的违约金自2008年6月16日起计算至2008年10月7日止)。

三、被上诉人李某某于本判决生效后十日内支付上诉人满某某违约金1793元。

一审案件受理费2600元，李某某承担1300元，满某某承担1300元。二审案件受理费270元，上诉人满某某承担100元，李某某承担170元。

本判决为终审判决。

审判长张大民

审判员何海滨

审判员万军涛

二O一O年八月二十三日

书记员过伟峰