原告上海某大酒店，住所地上海市杨某区X路某号。

法定代表人吴某，董事长。

委托代理人杨某，该公司员工。

委托代理人曹某，上海市某律师事务所律师。

被告上海某咖啡苑，住所地上海市杨某区X路某号南群房西门底楼门房。

投资人沈某。

委托代理人沈某，上海某律师事务所律师。

原告上海某大酒店诉被告上海某咖啡苑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王某独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹某、杨某、被告法定代表人沈某及委托代理人沈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告上海某大酒店诉称：2009年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海某大酒店茶坊出租给被告从事茶坊经营服务。租赁期为四年，自2009年1月1日至2012年12月31日止。租金为2009年1月1日至2010年12月31日，年租金为人民币220,000元（以下币种均为人民币）。乙方每月应交付租金为18,334元。2011年1月1日至2012年12月31日，年租金为240,000元，每月租金为20,000元。租金支付方式：先付后用，按月交付，每月25日前乙方向甲方交付下个月的房租。租赁合同对违约责任作了约定：乙方若未按规定时间交付租金及水、电等各项费用，每逾期一日按日租金和其他当月费用的3%支付违约金，逾期一个月，甲方在追索欠款和违约金的同时，可采取必要措施追究乙方违约责任，直至可单方面解除租赁合同。原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告开始尚能交付租金。但自交付2009年8月份部分租金10,000元后，至今一直没有再交付租金，严重影响了原告的经营活动。根据《房屋租赁合同》的约定，原告要求被告向原告支付房租（暂计算至2010年3月31日）136,672元及违约金11,547.90元，合计148,219.90元；解除《房屋租赁合同》，被告搬离租赁房屋。

被告上海某咖啡苑辩称：原、被告租赁关系并非始于2009年，而是已经保持了很长时间，被告未支付租金是因为酒店要进行装修、改建，使原、被告租赁结构发生了变化，并造成了一定的经济损失，为此，双方对租金问题在进行协商中，现被告欠原告租金122,338元，被告愿意支付租金，但不同意解除合同。

经审理查明：2009年3月5日由原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市X路某号某大酒店西门底楼门面房某大酒店茶坊出租给乙方，租赁期限为3年自2009年1月1日至2012年12月31日止。租金2009年1月1日至2012年12月31日每月租金为18,334元；押金为30,000元，乙方须在合同签订三天之日向甲方支付押金，合同期满后无息退还。租金支付方式：先付后用，按月支付，每月25日前交付下个月房租。乙方若未按规定时间交付租金及水、电等各项费用，每逾期一日则按日租金和其他当月费用的3%支付违约金，逾期一个月，甲方在追索欠款和违约金的同时，可采取必要措施追究乙方违约责任，直至可单方面解除租赁合同。合同还对其他事项进行了约定。合同订立后，原、被告依约履行了义务。2009年8月原告对某大酒店进行装修和改建，对被告使用的房屋构成了一定的障碍，为此，双方对租金问题产生分歧，被告几次发函给原告，要求减租，未果。被告自2009年8月起也未足额支付租金，至2010年3月共欠租金为122,338元。原告遂于2010年3月具状来院，作如上诉请。

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律，应为有效。依法成立的合同，双方均应遵照履行，被告在合同履行中虽然有未支付租金的情况，但该情况是在租赁房屋使用上确实存在瑕疵而发生的。且原、被告为此也在持续协商过程中。因此，被告未足额支付租金客观上有一定的理由。现被告表示愿意按合同约定的标准支付租金，并已将租金缴到法院，故原告要求解除合同的请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海某咖啡苑应自本判决生效之日起十日内支付原告上海某大酒店至2010年3月的租金人民币136,675元；

二、原告上海某大酒店要求解除与被告上海某咖啡苑租赁合同及迁出租赁房屋的请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3266元，减半收取计人民币1633元，由被告上海某咖啡苑负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王锡琴

书记员书记员刘婧