原告任某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人郝智慧，山西民友律师事务所律师。

被告陕县X镇人民政府。

法定代表人段某某。

委托代理人崔金春，河南陕州律师事务所律师。

第三人员某甲，男，生于X年X月X日。

委托代理人员某乙，男，生于X年X月X日。

原告任某某诉被告陕县X镇人民政府（以下简称西张村镇政府）、第三人员某甲确认合同无效纠纷一案，原告于2008年2月18日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告任某某及委托代理人郝智慧、被告西张村镇政府委托代理人崔金春、第三人员某甲及委托代理人员某乙均到庭参加了诉讼，该案现已审理终结。

原告诉称：其原是被告西张村镇政府社办照相馆的职工，后来承包了该照相馆，1984年原照相馆旧房翻新，在西张村X街X排平房，西张村镇政府将该部分房屋对外出租，原告承租了其中两间，2000年原告又与被告签定协议，被告同意原告加租半间房屋。原告与被告逐年续签租赁合同直至2002年底，2002年6月3日被告告知原告及其他承租人，被告因欠第三人工程款无力归还，要用收取原告等承租人的租金抵顶欠第三人工程款，为方便起见，让原告等承租人直接与第三人签订租赁协议并将租金交付第三人。同日原告与第三人即签订了房屋租赁协议，之后逐年续签，但2008年3月，员某甲突然提出让原告等承租人藤房，告知原告其早已将房屋购买。原告后找到被告处镇领导才知道被告已于2003年将房屋卖于第三人，被告出卖房屋之前并未通知原告等承租人，侵犯了原告同等条件下的优先购买权，故诉至法院，请求确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效。

被告辩称：1、被告将包括原告承租房屋在内的西张村街X间房屋转让给第三人，系因被告原欠第三人欠款所致，是抵顶债务，非公开的买卖；2、2002年6月8日，被告同第三人办理了财产移交手续，原告也与第三人签订了房屋租赁协议，原告明知该房屋产权已移交第三人，双方维持新的租赁关系已达五年之久，原告已放弃了确认协议无效的权利。

第三人述称：原告诉称不知道被告将房屋卖于第三人与事实不符，2002年6月3日原告与第三人签订了房屋租赁协议，第二年原告妻子员某某也与第三人续签了合同，原告对此是明知的，2003年至2004年，第三人将房屋重新改造装修的时候，原告也予以配合，从未提出任某异议，故请求驳回原告的诉讼请求。

根据各方当事人的诉、辩称意见及当庭陈述，本院确定该案的争议焦点为：1、被告和第三人签订房屋买卖协议、房屋权属发生变更时是否告知原告，原告对此情况是否应该知道；2、原告对承租房屋是否有优先购买权，该权利是否受到了侵害。

围绕上述争议焦点，为支持其诉讼请求的成立，原告向本院提交的证据材料有：1、2002年1月原告和被告下属镇企业办公室签订的《西张村街门市房房租合同》复印件一份，欲证实原告承租被告房屋的情况。2、河南省行政事业性收费基金专用票据复印件三张，欲证实原告向被告交纳房租的情况。3、原告照相馆营业执照复印件五张，欲证实原告营业性质属集体企业性质。4、西张村镇人民政府西张政字[2008]X号文件；5、证人王某某书面证明材料一份；6、原告代理人郝智慧对证人王某某的调查笔录一份；7、原告代理人郝智慧对证人张某某的调查笔录一份；8、证人王某某当庭证言，上述五份证据欲证实被告出卖房屋时候并未告知原告等房屋承租人。

为支持其抗辩主张的成立，被告向本院递交的证据材料有：1、2002年1月原告和被告下属镇企业办公室签订的《西张村街门市房房租合同》复印件一份（同原告证据材料1），欲证实和本案有关的房屋原属于被告。2、被告和第三人2002年5月签订的房屋买卖协议书一份及第三人交纳契税的完税凭证复印件一份，欲证实房屋现归属第三人。3、2006年6月8日原告致西张村镇政府的信件一封复印件；4、2007年6月原告关于房屋纠纷的书面说明一页；5、原告信访的情况反映四页；6、陕信访字[2008]X号来访事项转送办理通知单复印件一页；7、被告处企业办公室调查报告复印件一份；8、2008年5月29日被告处信访事项处理意见书一份；9、关于任某某反映问题记录复印件一份；10、会议纪要复印件一份；11、《会议记录》复印件一份，上述证据3—11证实原告多年来上访材料及处理意见，原告对房屋权属变更情况是知道的。12、2002年6月8日被告转交房屋清单复印件一页；13、被告代理人对证人张某某调查笔录一份；14、被告代理人对证人王某某调查笔录一份；15、张三村委书面证明及收据复印件各一份；16、证人员某某书面证明复印件一份；17、原告和第三人2002年6月3日签订的房屋出租协议复印件一份；18、原告妻子员某某和第三人2003年3月20日签订的房屋出租协议书复印件一份；19、收款收据复印件5页，被告欲以上述证据材料12—19证实被告将房屋抵债于第三人以及原告租赁第三人房屋情况。

第三人未向本院递交任某证据材料。

本院对证人张某某、王某某的询问笔录各一份及证人张某某、王某某的当庭证言，证实被告将房屋卖于第三人街上很多人都知道的情况。

对原、被告双方提交的证据材料及本院的询问笔录，经庭审质证，本院根据相关法律规定，并结合各方当事人的质证意见，分别认证如下：

1、原告向本院递交的证据材料1、2、被告的证据材料1、2、6、9、12、15、17、18、19，本院对证人王某某、张某某的调查笔录及该二证人的当庭证言，上述证据材料形式合法、内容客观真实，与本案相关联，故本院对上述证据材料予以采信。

2、原告向本院递交的证据材料3、4，被告向本院递交的证据材料3、4、5、7、8、10、11，均与本案事实不具有法律上的关联性，故本院对上述证据材料不予采信。

3、原告向本院递交的证据材料5、6、7、8，均与本院对证人王某某和张某某的调查内容相矛盾，故本院对上述证据材料不予采信。

4、被告向本院递交的证据材料13、14，与本院对证人王某某和张某某的调查内容相一致，故本院对上述证据材料予以采信。

5、被告向本院递交的证据材料16，证人无正当理由未出庭，形式不合法，故本院不予采信。

根据各方当事人的当庭陈述及本院采信的有效证据，可以认定以下案件事实：本案各方当事人争议的房屋位于陕县X镇X街，原系被告所有，原告从1978年至今一直承租其中的两间房屋从事照相业务，2000年4月，原告与被告协商一致，原告在承租房屋上面建造一间简易房屋。2002年5月30日被告和第三人签订一份《房屋买卖协议书》，将包括原告承租房屋在内的12间房屋作价23万元，出售于第三人，并于2002年6月将该房屋实际交付第三人，交付房屋时其工作人员某包括原告在内的相关承租户口头告知了该房屋权属的变更情况。之后原告就其承租的三间房屋与第三人于2002年6月3日签订一份房屋出租协议书，2003年3月20日原告妻子员某某又与第三人续签一份房屋出租协议书，双方对租赁期间及租金收取均进行了明确约定。2003至2004年期间，第三人出资将包括原告承租房屋在内的12间房屋重新进行了改造装修。原告房租交至2007年底，后双方因房屋归属问题发生争议，原告起诉来院，请求确认被告和第三人签订的房屋买卖协议无效。

基上事实，本院认为：被告2002年5月将包括原告承租房屋在内的12间房屋出售于第三人，出售时其工作人员某头向包括原告在内的相关承租户告知了该房屋的权属变更情况。原告与第三人并随即签订了房屋租赁协议，2003年3月20日原告妻子员某某又与第三人续签一份房屋出租协议书，双方对租赁期限、租金收取、房屋维护等均进行了明确约定。原告在和第三人签订房屋承租协议时就应当知道其承租房屋权属发生了变更，之后原告依照租赁合同的约定按时向第三人交纳房租，并未对房屋的权属提出异议，且在2003年初至2004年期间，第三人独自出资将包括原告承租房屋在内的12间房屋予以重新改造装修，原告亦未对权属问题提出异议，应视为其对该房屋权属转移的认可。被告在出售原告承租的房屋时虽未严格按照法律依法向原告履行告知义务，程序上存在一定瑕疵，但原告在知道权利受到侵害时可以依法寻求保护，主张其权利，而原告在法律规定的诉讼时效内怠于行使该权利。原告诉称“被告在将房屋交付第三人时告知其是用房租抵顶被告所欠第三人工程款，为方便起见，让其直接与第三人签订房屋租赁协议，并未告知其将房屋出售给第三人，且其是在2008年3月份才知道权利受到损害”的意见无有效证据予以证实，本院无法支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回原告任某某要求确认被告陕县X镇人民政府与第三人员某甲签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。

案件受理费4750元，由原告任某某承担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。

审判长张洪涛

审判员某海熬

代审判员某欢

二○○九年十二月十三日

书记员某帅丽