原告李某甲，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人龚某某。

被告李某乙，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人刘某。

原告李某甲与被告李某乙租赁合同纠纷一案，于2010年3月15日向本院提起诉讼。本院于2010年3月26日受理本案，并依法组成合议庭，于2010年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚某某、被告李某乙及其委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年12月1日，原、被告双方签订了房屋《租赁协议》。协议第十条约定，被告在所租赁的建筑物内安装乙方所需的经营设备，只要不破坏建筑物的基本结构，原告不得干涉。第十一条约定，在合同期内被告因经营需要或其他建设项目需要转租该场地的，需征求原告同意后方可转租。第十七条约定争议的解决方式：本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向南阳市卧龙区人民法院起诉。协议签订后，原告将房屋交给了被告，可被告却不按照合同约定的方式使用，擅自将房屋转租给他人，并且擅自将房屋的结构改变，在原告多次以口头或书面形式通知被告停工的情况下，被告纠集社会闲散人员，对原告进行殴打，并继续施工。原告认为，被告的行为违反了双方的协议约定，并危及到了租赁房屋的安全及周围群众的生活安全，双方的租房协议已无法正常履行，为此原告在多次阻止无效的情况下，为行使不安抗辩权，请求人民法院依法解除与被告的租赁关系，恢复原状并退回房屋，诉讼费由被告负担。

被告李某乙辩称，原告诉称与事实不符，被告没有将承租的房屋转租他人，也没有改变房屋的基本结构，双方在协议中约定只要不破坏房屋的基本结构，原告不得干预。被告为经营需要装修房屋已经原告同意，原告将拆下的窗户带走，应视为原告同意了被告的行为。且原告先违约，对被告承租的房屋断水断电，致使被告无法正常施工。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求在诉讼中提供以下证据：1、原告与南阳市制锁总厂于2009年10月16日签订的房屋租赁协议。证实原告有出租权。2、原告与被告于2009年12月1日签订的房屋租赁协议。证实原、被告存在租赁关系的事实，同时证实被告无权破坏房屋结构。3、现场照片5张，证实被告已经改变了房屋的基本结构。4、南阳市制锁总厂对李某甲出具的通知书一份。证实被告擅自改变房屋结构，且至今没有恢复原状，5、南阳市宛城区新华城市建设管理所情况说明及存根一份。证实被告施工行为未经有关部门批准，且在有关部门要求其停止施工的情况下而未停止施工。6、新华派出所情况说明一份。证实原告在阻止被告施工时遭殴打事实。7、公证书一份。证实原告有权终止租赁合同，且已事先通知了被告。

被告为反驳原告的诉讼请求提供以下证据：1、原告与被告签订的租赁协议。证实被告没有改变房屋基本结构，不属违约。2、李某红向李某乙出具的租金收条。证实被告向原告支付一年的租金。3、证人王金停出庭作证。证实扒窗户是经李某红同意的，被告让其施工并负责现场照看。

经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、3、4、7真实性无异议。但认为1、2、3证据不能约束原、被告之间的租赁协议，且被告收到短信后已恢复原状，并没有改变房屋的基本结构。认为证据4与本案无关。认为证据5所标地点与本案争议的地点不符。证据6不能证明原告被殴打系被告所为。原告对被告所举证据1、2真实性无异议。认为被告改变了房屋的基本结构，构成违约。李某红不是本案当事人，所举证据2不能证明收款人是原告。认为证据3是被告的哥哥，证言不能采信。

本院对双方所举证据认证如下：原告所举1、2、3、4、7真实合法，与本案有关联性，能够证实本案的客观事实，且被告对真实性无异议，本院予以采信。证据5、6能证实被告施工未经有关部门批准。原告让曹云亮去制止造成受伤，该证据与本案有关联性，真实合法，本院予以采信。被告所举证据1与原告所举证据1一致，证实原被双方签订房屋租赁协议的事实，且原告对真实性无异议，本院予以采信。原告对证据2真实性无异议，该证据能证实双方签订协议后原告姐姐李某红收取租金的事实，本院予以采信。证据3系证人证言，无其它证据相印证，且李某红不是本案当事人，不能证明改造房屋是经原告同意，本院不予采信。

根据双方起诉、答辩、陈述情况，并征询原、被告的意见，本院归纳本案争议焦点如下:1、被告的行为是否改变了房屋基本结构，2、双方签订的租赁协议是否应解除。

本院经审理查明，2009年10月16日，原告与南阳市制锁总厂签订房屋租赁协议，南阳市制锁总厂将位于南阳市小西关北夹后X号厂区的房屋租赁给原告使用，租期为15年，自2009年12月1日至2024年11月30日止。协议第十条约定，原告在合同期内有权自行转租，收益款项归原告所有。合同签订后，原告将上述房屋南楼一楼X间及厕所租赁给被告使用。2009年11月13日，原告的姐姐李某红代原告收取了2009年12月1日至2010年12月1日的租赁费x元。2009年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定租期为15年，自2009年12月1日至2024年12月1日止,租金为每年x元。协议第十条约定，被告有权在所租赁的建筑物内安装所需的经营设备，只要不改变房屋的基本结构，原告不得干预。租赁协议签订后，被告未经原告的同意擅自让王金停对承租的房屋进行改造，被告在改造过程中，南阳市宛城区新华城市建设管理所以未经有关部门批准到现场进行制止，并于2010年3月11日书面通知让其停止施工，恢复原状。3月12日，原告让曹云亮到南阳市制锁总厂阻止施工，双方发生口角，曹云亮受伤。在被告施工期间，南阳市制锁总厂曾通知原告要求立即停止施工并恢复原状，原告接到通知后用短信的方式通知被告，要求立即停止施工并恢复原状，短期不能恢复将依法诉讼，终止双方签订的租赁协议。被告收到短信后进行了回复，内容为：“很抱歉，因病一直在外就医，交待的人办事不力，造成现在这种情况，实属不快，这两天我约你和红姐沟通”。现被告将租赁房屋北边6个门及8扇窗户拆掉并用砖将门及窗户封堵，将南边后墙15扇窗户拆掉，改装成15个卷闸门当门面房使用，并在租赁的房屋内垒界墙，在房屋内垫土抬高地面，原来房屋为坐南朝北，现在房屋变为坐北朝南。双方发生纠纷至今，被告没有将房屋的结构恢复到原来的形状。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，不违背法律强制性规定，应为有效合同。双方都应按合同约定自觉履行各自的义务。被告将租赁费交给原告，原告将房屋交给被告使用，但被告在使用过程中，没有经过原告的同意擅自对租赁的房屋进行改造，使其由原来的坐南朝北的房屋变为坐北朝南，改变了房屋的结构，属违约行为，应承担相应违约责任。被告在改造房屋过程中，原告阻拦，双方发生纠纷，但被告一直未将房屋恢复原状，致使合同目的无法实现。现原告请求解除租赁协议,被告退回房屋，并恢复房屋原状的理由符合法律规定，本院予以支持。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告未经原告同意擅自对房屋进行改造，违背了合同中关于被告不得改变房屋基本结构的约定，合同无法继续履行。因此，原告可以要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九之规定，判决如下：

一、解除原、被告双方于2009年12月1日签订的房屋租赁协议。

二、判决生效后三十日内，由被告恢复所租赁房屋原状，并将租赁的房屋交付给原告。

案件受理费100元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长周澎涛

审判员殷玉伟

审判员李某月

二0一0年八月二十六日

书记员杨海东