上诉人（原审被告）严某某。
被上诉人（原审原告）蒋某。
上诉人严某某因与被上诉人蒋某房屋租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2009）宾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月14日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人严某某及其委托代理人古学兴、黄某平，被上诉人蒋某及其委托代理人文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年8月15日，蒋某、严某某签订《租屋合同书》，由蒋某承租严某某位于仁爱街X号屋经营甜品生意，合同书相关条款约定：租期三年，从2007年8月15日至2010年8月15日；前两年租金每年严某某纯收x元，蒋某分别于2007年8月15日、2008年8月15日前交清，第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定；蒋某有保管好严某某房屋和东西的责任，如有损坏由蒋某维修或赔偿；蒋某于2007年8月15日前预交押金1000元，租期满，蒋某负责修整房屋，回复原状，东西不损坏、不遗失，严某某退押金给蒋某等。合同签订后，蒋某便将承租的房屋经营糕点加工，店名为柳州市穗康饼家宾阳县新宾分厂，第一、二年的租金共x元及押金1000元蒋某已按约交付严某某。2009年6月28日，严某某写信给蒋某，要求将第三年的租金提至x元，并要蒋某于2009年7月15日前到严某某家签订租屋合同，如若不来即说明不租屋，蒋某应修整好房屋，恢复原状后于2009年8月15日按时搬出。2009年7月9日，蒋某、严某某就租金问题进行商量，蒋某提出将第三年租金提至x元，而严某某则要求x元，因意见不一直至第二年租期届满双方就第三年租金仍然无法达成一致。同年8月27日，严某某在叫蒋某搬走无果后在外将房屋上锁，将蒋某反锁在房子里面，后蒋某拨打“110”才得以出来并搬出承租房屋。蒋某经营的糕点加工店的性质为个体工商户，经营期间的纳税方式为固定税金，即每月定额向国税局交纳税金120元，向地税局缴纳税金48元。2009年8月30日，严某某与他人签订租屋合同书，将蒋某承租的仁爱街X号屋出租，租期为5年，从2009年9月18日至2014年9月18日止，租金前三年为x元。2009年9月10日蒋某也在离仁爱街X号屋不远处重新租赁房屋继续经营糕点加工，租期三年，租金每年x元。2009年9月10日，蒋某以严某某单方解除合同并造成蒋某损失为由诉至法院，请求判令严某某赔偿损失x元及返还租屋押金1000元。
一审法院经审理认为：蒋某与严某某签订的《租屋合同书》是双方真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行合同义务。现严某某在合同租期内因第三年的租金问题协商不成后先是通知蒋某搬出房屋到反锁房门最后于2009年8月30日单方将房屋另行租给他人，严某某的行为已经违反了合同约定，至于严某某主张其对自己的房屋有权出租和确定租金的权利，将第三年租金提高到x元符合《租屋合同书》第三条“…第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定…”的约定及《物权法》的有关规定，法院认为，因双方在签订合同时并未对“如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，”作出具体约定，而是明确约定租金由“双方协商确定”，所以租金具体变动的金额应以双方最终协商为准，现双方未能协商一致，严某某也未能提供租期第三年的物价较前两年上涨幅度的证据，故严某某的主张无事实和法律依据，不予采纳。严某某将房屋另租他人后蒋某也已在无法继续使用承租房屋下另行租屋经营，双方均以实际行为表明不再履行《租屋合同书》，对双方以此解除2007年8月15日签订的《租屋合同书》的行为法院予以确认。本案导致合同解除的根本原因是严某某违约单方将合同租赁的房屋另行出租他人所致，作为守约方的蒋某有依法请求赔偿损失的权利。现蒋某主张其每月销售收入扣除成本后仍可获利6000多元，每年利润x元以上，要求严某某赔偿损失x元，因蒋某提供的证据主要系其自行记录的经营帐册，且严某某予以否认，同时蒋某在2009年9月份已另行租房继续经营糕点加工，并未造成全年停业，故蒋某以其记录的经营帐册主张一年的经济损失x元，依据不足，但鉴于经营确应有利润，对此严某某也不否认，但损失应以蒋某实际无法经营的时间（一个月）、当事人的过错程度、预期利益以及蒋某、严某某另行租屋的租金与原租金差价等情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，综合本案案情，酌定蒋某的损失为5000元。严某某主张蒋某打坏其房屋及屋内东西，押金1000元不予退还，因证据不足，不予采信，蒋某请求严某某返还1000元押金于法有据，予以支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、严某某赔偿蒋某经济损失5000元；二、严某某返还蒋某合同押金1000元。案件受理费1825元，减半收取913元，由蒋某负担813元，严某某负担100元。
上诉人严某某不服上述判决，上诉称：上诉人将宾阳县X镇X街X号三层半房屋出租给被上诉人作经营饼家使用，租期三年，第一、二年每年租金x元，并于合同第2条约定：“第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定。”在合同履行中，租金行情比前两年高涨，是双方承认不争的事实。因此，上诉人于第二年租期届满前140天的2009年3月25日，口头告知被上诉人“第三年租金要上调到4万元，若不愿续租，请于第二年租期届满时搬出租赁房屋”。同年6月28日，上诉人又对其作出内容相同的书面通知，并写明“如同意年租金为4万元，请7月15日到上诉人家签订续租合同”。7月9日，被上诉人父亲到上诉人家说“租金只能提到x元”，上诉人表示不同意。被上诉人不但拒绝协商租金问题并且企图强行占用房屋，至第二年租期届满时，被上诉人果然既不与上诉人协商续租问题，也不搬出。8月17日，上诉人叫被上诉人搬出，8月18日，再叫被上诉人搬出，被上诉人请求再给她10天时间，至27日一定搬走。但10天届满上诉人去到该房屋时却见其照常营业，上诉人夫妇及儿子黄某华即入内责令被上诉人搬出，而被上诉人拖赖至8月29日才搬出，且强占上诉人房屋15天至今不付逾期腾房占有使用费，损坏便盆、排水管等物品和拆除上诉人砖墙等也不修复或赔偿，致上诉人经济损失2735．50元。涉案合同第二条“第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定。”的约定，是对合同第一条“第租期三年”中的第三年租期作出的附加生效约定，应当理解为：在物价高涨的情形下，第三年租金的数额由双方协商议定，协议一致的按协议收付租金，继续履行租赁合同；协议不成的，即视为双方自愿解除租赁关系。因此，在双方对第三年租金数额问题协商不成情况下，被上诉人应当于第二年租期届满时搬出原承租房屋，被上诉人没有正当理由而逾期15天搬出，应按上诉入主张的每年4万元租金标准计交逾期腾房占有使用费1643．85元(上诉人于原审诉讼中要求给付1554元，故上诉请求只主张1554元，)给上诉人；其次，依照涉案合同第六条的约定，被上诉人应对其租用房屋期间损坏的物品予以修复或者折价赔偿1181．50元给上诉人，并且其无权要求上诉人返还押金。而一审判决却作出“现被告在合同租期内因第三年的租金问题协商不成后先是通知原告搬出房屋到反锁房门最后于2009年8月30日单方将房屋另行租给他人，被告的行为已经违反了合同约定”和“鉴于经营确应有利润，对此被告也不否认，但损失应以原告实际无法经营的时间(一个月)、当事人的过错程度、预期利益以及原、被告的租金与原租金差价等情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，综合本案案情，本院酌定原告的损失为5000元”的认定，并据此为由判决上诉人给被上诉人赔偿5000元并将1000元押金返还给被上诉人。上诉人认为，该认定既无道理，亦无事实根据和法律依据，并因此造成损害上诉人合法权益的错判，依法应当予以纠正。请求：1、撤销宾阳县人民法院[2009]宾民一初字第X号民事判决并驳回被上诉人蒋某对上诉人严某某提出的诉讼请求。2、判决被上诉人蒋某支付逾期腾房占有使用费1554元和房屋修理费1181．50元给上诉人严某某并承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人蒋某答辩称：1、本案中双方于2007年8月15日所签订的《租屋合同书》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反我国法律的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人都有法律约束力，该合同受法律保护。在合同中双方约定：“租期为叁年从2007年8月15日至2010年8月15日止。”同时约定：“租金每年甲方(上诉人)纯收壹万贰仟元，前两年乙方(被上诉人)分别于2007年8月15日、2008年8月15日前交清，第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定。合同订立后，2007年8月15日被上诉人依合同的约定向上诉人交付了第一年的租金x元和1000元押金，并出资x多元对承租的房屋进行装修，得以在承租的宾阳县X镇X街X号房屋经营“柳州市穗康饼家宾阳新宾分厂”，但上诉人在无任何证据证明合同履行的第三年物价比第一年的物价上涨了三倍的情况下，从2009年6月底开始，即以租屋合同约定的“第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动”为由向被上诉人提出调整第三年租金，将合同约定的租金每年壹万贰仟元上调至肆万元，若被上诉人不同意，上诉人立即解除租屋合同，同年7月9日被上诉人同意将第三年租金调整为壹万柒仟元，被上诉人拒绝。故本案中上诉人已构成根本违约，致使被上诉人合同目的无法实现，上诉人依法应承担违约责任，赔偿被上诉人的损失。一审法院依法判决上诉人赔偿被上诉人的经济损失5000元并无不当。2、上诉人在上诉状中称，被上诉人强占其房屋15天逾期腾房，损坏便盆、排水管等物品，不修复承租期间拆除的砖墙等给其造成2735．50元的经济损失要求被上诉人赔偿，没有任何事实和法律依据。一审中上诉人并未提出反诉，其所主张的损失亦无任何证据支持。3、双方签订的《租房合同书》第六条明确约定“租期满，乙方修整好房屋、东西不损坏，不遗失，甲方退押金给乙方。”本案中，既然上诉人没有充分确实的证据证明被上诉人损坏了其房屋及设施，且上诉人事实上已解除了双方的租屋合同，收回其出租的房屋，就应依合同约定将押金1000元退还被上诉人。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、双方在履行合同中是否存在违约2、被上诉人要求上诉人赔偿经济损失及返还租房押金是否依法有据
上诉人严某某二审期间提交《房屋租赁合同》一份，用于证明出租房屋租金已涨价；证人覃显果出庭作证，证实本案诉争出租房屋的损坏情况。被上诉人蒋某经质证对上述证据不认可。经核查，该《房屋租赁合同》的当事人均不是本案的双方当事人，与本案无直接关联性；证人所证明的内容与本案无直接关联性，且证人系上诉人的女婿，有利害关系。因此，本院对上述证据不予采纳。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人签订《租屋合同书》，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应确认为合法有效，受国家法律保护，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，上诉人严某某将出租房屋交给被上诉人蒋某经营使用，被上诉人蒋某亦按合同约定交付了第一、二年租金共x元及押金1000元。根据双方签订《租屋合同书》第三条“…第三年如果物价高涨，租金可随物价变动而变动，双方协商确定”的约定，第三年的租金，如物价高涨，租金应由双方协商确定。上诉人严某某在双方未能对第三年租金协商一致的情况下，责令被上诉人蒋某搬出出租房屋，并于2009年8月30日将房屋另行出租给他人，构成违约。基于上诉人严某某违约，确实给被上诉人蒋某造成一定的经济损失，应承担赔偿责任。一审法院根据被上诉人蒋某实际无法经营的时间及综合考量本案的具体情况，酌情认定上诉人严某某赔偿被上诉人蒋某经济损失5000元并无不当，本院予以维持。由于上诉人严某某的违约造成合同解除，一审判决上诉人严某某承担返还被上诉人蒋某交纳的租房押金1000元责任正确，本院予以维持。上诉人严某某该上诉理由，于法无据，本院不予支持。至于上诉人严某某上诉要求被上诉人蒋某支付逾期腾房占有使用费和房屋修理费，因其在一审未提起反诉，本院不宜直接审理，上诉人严某某可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人严某某的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人严某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李虹
审判员农虹菲
审判员黄某冬
二0一O年二月二日
书记员梁佳
