上诉人（原审原告）孙某某，男，X年X月X日生，汉族，云南省昆明市人，云南省曲靖市卫生学院退休职工，住（略）。

特别授权诉讼代理人孙某，男，X年X月X日生，汉族，云南省昆明市人，在云南泓昊科技有限公司工作，住昆明市春苑小区春华里X幢X单元X号。

一般授权诉讼代理人孙某辰，女，X年X月X日生，汉族，云南省昆明市人，在云南泓昊科技有限公司工作，住昆明市春苑小区春华里X幢X单元X号。

被上诉人（原审被告）昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司。

住所地：昆明高新技术产业开发区X路X号。

法定代表人李某某，该公司董事长兼总经理。

特别授权诉讼代理人宦锐，云南东陆律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人师莹，云南东陆律师事务所律师。

上诉人孙某某因与被上诉人昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：2003年3月28日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司（以下简称高新国资公司）将昆明高新技术产业开发区X路X号创新大厦A、B段厂房三楼A段部分房屋建筑面积468㎡（以实测面积为准）出租给原告孙某某。租期从2003年5月15日至2006年5月15日，合同签订后第二天交房，交房标准为毛房。原告应于2003年4月30日前一次性支付三年租金x元。合同租赁期满，若原告需继续租赁，双方约定本合同自动顺延，租赁价格按市场价定，但应于合同期满前30天向被告提出书面申请，另签合同执行。若被告办理完产权证后，本房产可优先售给原告，具体价格另行商定，另签订售房合同。同时，被告不按时交付房屋，承担租金10％的违约金；原告不按时交付房租，承担租金10％的违约金。合同签订后，原告于2003年4月16日支付被告三年租金x元。此后，被告未将其欲整体转让创新大厦的事宜通知原告，并于2005年5月25日与昆明高新创新企业管理有限公司签订《产权转让交易合同》，约定被告将创新大厦转让给昆明高新创新企业管理有限公司。另，2006年12月18日原告搬离本案诉争房屋。现原告孙某某诉至法院，请求：判令被告高新国资公司支付违约金x元。诉讼费由被告承担。

原审法院认为：本案所涉《房屋租赁合同》依法成立并生效。现被告未在诉争租赁房屋出卖之前的合理期限内通知原告，导致原告在同等条件下丧失优先购买权，已构成违约。但是，由于双方在合同中未对被告如存在上述违约行为应承担违约金的事宜进行约定，故原告在本案诉请被告承担违约金无事实和法律依据，应予驳回。至于原告认为被告的上述行为导致其损失的，可另案主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：驳回原告孙某某的诉讼请求。案件受理费647元，减办收取，由原告孙某某承担323.5元。

宣判后，孙某某不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判被上诉人高新国资公司支付上诉人孙某某违约金x元。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审判决以双方合同未就出租人出售租赁房屋前因未向承租人履行告知义务而应支付违约金作出明确约定为由，驳回上诉人一审诉讼请求属适用法律错误。具体而言，根据合同法第一百二十二条规定，因当时当事人一方违约行为侵害对方人身、财产利益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案上诉人虽诉请被上诉人支付违约金，但实质是要求被上诉人赔偿因其合同违约行为给上诉人造成的装修损失，故本案上诉人的诉请具有事实和法律依据，依法应当得到支持。

被上诉人高新国资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同时，上诉人本案诉请已然超过诉讼时效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人对原审认定的事实无异议，本院予以确认。同时，本院经审理另查明：一、孙某某系云南泓昊科技有限公司法定代表人。孙某某在承租本案所涉租赁房屋之后对房屋进行过装修，并由云南泓昊科技有限公司实际使用至2006年12月18日。二审中，经本院现场勘查，本案所涉租赁房屋现已由案外人实际使用，并对该租赁房屋部分重新装修。二、2006年8月15日云南泓昊科技有限公司收到昆明高新创新企业管理有限公司发出的《收费通知》一份，内容为：2006年9月1日起创新服务中心将正式接管整个创新大厦，云南泓昊科技有限公司的房屋租期截止2006年5月15日届满，故昆明高新创新企业管理有限公司现正式通知云南泓昊科技有限公司与之结算2006年5月16日至2006年8月31日的相应租金。三、2006年8月21日，昆明高新创新企业管理有限公司取得创新大厦的房屋所有权证。对于上述事实，本院依法予以确认。

归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、本案上诉人孙某某的起诉是否超过诉讼时效二、被上诉人高新国资公司是否存在违约行为及如何承担违约责任

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。本案中，上诉人（即承租人）孙某某系以被上诉人（即出租人）高新国资公司在租赁合同履行期内未履行租赁物买卖告知义务为由诉至法院，请求高新国资公司承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利”的规定，以及本案所涉合同关于“若高新国资公司办理完产权证后，本房产可优先售给孙某某”的约定，现出租人高新国资公司并无充分证据证实其在出卖租赁房屋之前的合理期限内，向承租人孙某某履行了通知义务，故本案高新国资公司将租赁房屋另行售予案外人的行为侵犯了孙某某对该租赁物的优先购买权并已实际构成违约。至于承租人孙某某何时知道其权利受到侵害的问题。虽然高新国资公司作为履行义务的一方主张其在2005年5月25日转让租赁房屋之时，已通过公告方式向孙某某履行了相应的告知义务，但并未提交充分证据证实，本院对此不予确认。同时，鉴于本案孙某某当庭认可并提交相关证据证实其在2006年8月15日收到案外人（即房屋买受人）昆明高新创新企业管理有限公司《收费通知》之日起才知道权利受损的事实比较符合本案实际，本院依法予以确认。因此，自2006年8月15日起算本案诉讼时效，至2008年3月28日上诉人孙某某一审起诉之日并未超过两年的诉讼时效期。被上诉人高新国资公司关于本案已过诉讼时效的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。

关于高新国资公司是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。根据之前所作论述，本案出租人高新国资公司因未在租赁房屋出卖之前的合理期限内向承租人孙某某履行相应的通知义务，其将租赁房屋实际售予案外人的情形导致孙某某未能优先购买本案租赁房屋，已构成违约。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，高新国资公司应对孙某某承担相应的违约责任。至于违约责任的承担方式。鉴于合同中未明确约定出租人在租赁房屋出卖前因未向承租人履行告知义务而应当承担违约责任的具体方式，现本案上诉人虽以支付违约金的名义诉请被上诉人承担相应的违约责任，但从上诉人提出该诉请的事实及理由进行分析，其实质系要求被上诉人赔偿因违约所致的经济损失。故本案被上诉人应对上诉人所存在的相应损失承担赔偿责任。至于损失赔偿的具体内容。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，由于被上诉人的违约行为导致上诉人不能全面实现其合同目的，即：不能根据法律规定及合同约定享有对租赁房屋的优先购买权，故上诉人此前预先投入的装修成本势必产生相应损失，应由被上诉人予以赔偿。至于赔偿标准问题，鉴于上诉人孙某某之前就本案所涉租赁房屋的装修状况，经本院二审现场勘查已经发生变化（即已由现房屋实际使用人部分重新装修），并导致本案不能通过评估方式对孙某某搬离该诉争房屋时的装修残值作出准确判断的情况下，本院综合本案上诉人孙某某对租赁物客观上进行过装修投入，及该装修实际使用期限等相关因素，同时结合被上诉人高新国资公司所存在的违约情节，酌情认定被上诉人高新国资公司按租金总额x元的20％向上诉人孙某某赔偿上述装修损失计x元。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及所作处理不当，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：

一、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决。

二、被上诉人昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人孙某某赔偿损失x元。

一、二审案件受理费合计970.5元，由被上诉人昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审判长孟静

代理审判员卢义颖

代理审判员起俊

二○○八年十二月十日

书记员熊梓旭

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