四川省广汉市人民法院
民事判决书
(2003)广汉民初字第X号
原告：黄某，女，84岁，汉族，四川省广汉市人，居民，住（略）。
委托代理人：陈某，男，54岁，汉族，四川省广汉市人，居民，住（略）。代理权限：特别授权代理。
被告：广汉市建设局。
法定代表人：常某，局长。
委托代理人：曾祥龙，四川德阳雒鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：广汉市四方房地产开发公司。
法定代表人：蒋某，经理。
委托代理人：张某，男，43岁，汉族，四川省广汉市人，该公司办公室主任，住（略）。代理权限：特别授权代理。
原告黄某诉被告广汉市建设局、被告广汉市四方房地产开发公司(以下简称四方公司)房屋拆迁补偿纠纷一案，于2003年6月25日诉来本院。本院受理后，由审判员王长军独任审判，于2003年7月28日公开开庭进行了审理。庭审后，鉴于案情复杂，本院依法由简易程序转为普通程序，由王长军担任审判长,审判员潘后祥、袁国贵组成合议庭，于10月16日、11月25日公开开庭进行了审理。原告黄某的委托代理人陈某、被告广汉市建设局的委托代理人曾祥龙、被告四方公司的委托代理人张某三次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某诉称：我在广汉市X镇X街X号有私产铺面正房三间。2000年3月，广汉市建设局拆迁办公室（以下简称拆迁办）在私房附近张贴了国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《91条例》），同时张贴出该地段要进行商品房开发的拆迁《公告》。2000年11月，拆迁办给我写了一张便条，即所谓的协议，之后，拆迁办便很快将我的房屋拆除。2001年8月，广汉市建设局在我家邻居汤某私房大门上贴出《公告》，叫开发商要根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人“依法进行拆迁安置”。显然，拆迁办2000年11月与我写的协议是违规的，而建设局的这一《公告》才符合国务院X号令。拆迁办拆除了我的房屋，补偿、安置也应由拆迁办负责，既合法又合理。但我找到拆迁办时，拆迁办却叫我去找开发商，当找到开发商时，回答是与他无关。在此情况下，我只好向当时的广汉市委书记刘守培反映此事，刘书记于2002年9月23日作了批示。三天过后，拆迁办根据开发商的意见于2002年9月26日给我出了字据。虽然如此，仍不依法给予补偿、安置。当我再次找到拆迁办时，拆迁办又向我提供了其与开发商签的委托“拆迁协议”和“拆迁补充协议”。原告本着解决问题的态度，同意调解解决，可虽经调解，被告四方公司仍不按建设局的要求“依法”给予安置。综上所述，原告的房屋在2000年就被拆迁办拆除，至今得不到补偿和安置，给原告造成了巨大的经济损失。根据国务院X号令和《四川省城市房屋拆迁管理条例》，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。请求判令被告：1、赔偿原告原地段、原区位营业铺面正房三间，临街面宽度9.9米，每间开间不低于3米，进深6.3米；2、按《四川省城市房屋拆迁管理条例》从2000年3月—2003年6月赔偿原告临时安置补助费及搬家费12.11万元；3、赔偿原告从2002年9月—2003年6月的误工费7660元。庭审中，原告又增加了两项诉讼请求：4、赔偿因拒不“依法进行拆迁补偿”而致原告2003年3月打官司用去的诉讼费5180元；5、赔偿被告新建房屋中2—X层侵占原告的49.89平方米的土地使用权。
被告广汉市建设局辩称：
1、我局没有拆迁原告的私产房屋。由于广汉市城市规划建设的需要，2000年6月，由被告四方公司下属的挂靠企业广汉市实力房地产开发公司（以下简称实力公司）对其所开发的雒城镇X街的公产和私产房屋进行拆迁。2000年6月15日，被告四方公司与拆迁办签订了委托拆迁办拆除下南街X号至X号城市规划红线圈内的公产和私产房屋14户，拆迁房屋面积619.26平方米。该协议书规定的拆迁范围包括了原告在下南街X号的私产房。2000年下半年，被告四方公司将原委托拆迁办拆迁的房屋的范围和面积进行了变更，拆迁办拆迁的房屋面积由619.26平方米减少为239.40平方米。其中379.86平方米由被告四方公司自行拆迁安置，并于2001年12月31日签订了《拆迁补充协议》。尔后，拆迁办和被告四方公司均完全履行了该补充协议规定的义务。根据《拆迁补充协议》规定的拆迁范围，已将原告所属的下南街X号私房变更由被告四方公司拆迁。据此，拆迁原告私房的拆迁人是被告四方公司，而不是我局的拆迁办。
2、我局不是本案的合格被告。原告的私产房是被四方公司拆除，应由四方公司对原告承担安置补偿，与我局无关，原告应该向四方公司追偿拆迁安置补偿费。
被告四方公司辩称：拆除原告房屋是依据拆迁协议进行，而拆除是由拆迁办实施，因此，原告的补偿、安置应由被告广汉市建设局承担。后来的《拆迁补充协议》签定时，原告的房屋已被拆迁办拆除了，故让我公司对原告进行安置补偿是错误的，我公司已经履行了相应义务。2001年11月签订的那份协议，实力公司与四方公司是两个不同的公司，二者不能混同。我公司只知道2000年11月4日签订的协议，之前拆迁办与原告的事我公司并不知情。对于赔偿，由于原告自身原因延迟解决而造成的损失应由其自己负责。另外，我公司认为拆迁办与原告达成的协议虽然从形式上不是很规范，有的是按广汉的拆迁传统来办，但总的来说合理合法。关于拆迁的补偿，法律都有明确的标准和规定，原告的临时安置补助费和搬家费都应按广汉的相关标准办理。最后，我公司不承认原告有误工费损失。
根据当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是：原告的房屋被拆迁，应当由谁来补偿按照什么项目、标准补偿补偿多少
一、围绕本案的焦点问题，双方当事人进行了以下举证和质证:
（一）原告的举证、两被告的质证及本院的认证
1、3间铺面的房产证。证明：面积56.07平方米的3间铺面被拆除。
第一被告的质证意见：属实。
第二被告的质证意见：属实。
本院的认证意见：能证明原告的该项主张。
2、第一被告发布拆迁公告的照片一张。证明：拆迁公告否定了2000年11月4日原告与拆迁办签订的安置补偿协议。
第一被告的质证意见：对照片无异议。
第二被告的质证意见：对照片无异议。
本院的认证意见：能证明2001年8月，第一被告针对83、X号房屋所有人汤荣裴与第二被告在拆迁过程中争执不下而发布了公告。
3、王欢章、成家容出具的关于租房租金的证词。证明：原告的铺面房租每月每间500元。
第一被告的质证意见：只能证明租金，不能证明出租人是原告。
第二被告的质证意见：同意第一被告的意见。
4、原告与张正国签订的《租房合同》一份。证明：铺面出租每月租金500元。
第一被告的质证意见：无异议。
第二被告的质证意见：对证据的真实性表示怀疑。
本院对证据3、4的认证意见：第二被告对证据4的真实性怀疑，但无证据支持，结合证据3、4，能证明原告铺面租金每月每间500元。
（二）第一被告的举证，原告、第二被告的质证及本院的认证
1、2000年6月15日，拆迁办与四方公司签订的《拆迁协议》。
2、2001年12月30日，拆迁办与实力公司签订的《拆迁补充协议》。
3、2002年1月8日，实力公司向拆迁办出具的收条。
4、拆迁底单。
以上证据证明：实力公司在拆迁时，尚未进行工商登记，都以四方公司的名义对下南街X—X号的房屋进行拆迁。四方公司才是拆迁人，应当对原告进行补偿。
原告的质证意见：无异议。
第二被告的质证意见：对证据1、3、4无异议。但证据2中四方公司的印章是拆迁办主任郑本刚叫我公司的司机加盖的。
本院的认证意见：四方公司的印章即便是司机加盖，其行为依然代表四方公司，该证据能证明四方公司是拆迁人。
（三）第二被告的举证，原告、第一被告的质证及本院的认证
1、2000年11月4日，原告与拆迁办签订的拆迁补偿协议。
2、2001年7月27日，广汉市房地产评估事物所受四方公司的委托，对广汉市X镇X街X号、X号的营业房、住宅房及该地段新建的营业房、住宅房进行拆迁安置提供价值依据而出具的《房地产评估报告》。
以上两个证据证明：2000年11月4日，原告与拆迁办签订的拆迁安置补偿协议合理、有效。
原告的质证意见：补偿协议是在拆迁办主任郑本刚的欺骗下签订的，拆迁办未依法确定补偿费用，不合法。评估报告存在评估单位与第二被告勾结的嫌疑，评估的价格有很大问题。
第二被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见：原告与拆迁办签订的拆迁补偿协议，因拆迁办主体不适格而无效。广汉市房地产评估事物所出具的《房地产评估报告》，针对的是汤荣裴的房屋，因汤荣裴的房屋与原告居于同处，本案可作参考。
5、2001年12月30日，拆迁办与实力公司签订的《拆迁补充协议》。
6、2002年9月28日，实力公司法定代表人刘文舫的交款收据。
7、实力公司的工商注册登记和2001年6月6日公安局批准实力公司的刻章许可证。
证明：实力公司与四方公司不同，是两个独立的公司。2001年12月30日实力公司与拆迁办签订《拆迁补充协议》，无四方公司的授权，与四方公司无关。原告的损失应由拆迁办承担。
原告的质证意见：第二被告与拆迁办签订有协议，房子虽是拆迁办拆除，但四方公司是收益人，应当承担责任。
第一被告的质证意见：2000年6月15日的《拆迁协议》和2001年12月30日的《拆迁补充协议》，实力公司都是代表四方公司，四方公司也盖了章。四方公司允许实力公司挂靠并收取管理费。本案拆迁的房屋，都是四方公司在经营。
本院的认证意见：实力公司挂靠四方公司并以四方公司的名义拆迁，本案的拆迁人是四方公司。
8、广建拆（2001）第X号裁决书；
9、（2001）广法执字第X号行政裁定书；
证明：原告的安置补偿标准应按上述两个裁决书来处理。
原告的质证意见：内容真实。但裁决书确定的补偿标准违反了《四川省城市房屋拆迁管理条例》第29条的规定，应按实际租金额来补偿。
第一被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见：两个裁决书针对的是汤荣裴的拆迁补偿，不能适用原告。
(四)本院委托四川蜀源会计师事务所有限公司对原告下南街X号三间铺面的残值及第二被告修建的雒城镇X街南二段X号、X号两间门面重值价的《评估报告》（均不含土地价）。
证明：1、下南街X号三间铺面的残值每平方米105元；2、南北大街南二段X号、X号两间门面重值价每平方米720元。
原告的质证意见：对三间铺面的残值每平方米105元无异议。但新门面重值价每平方米720元过高。
第一被告的质证意见：无异议。
第二被告的质证意见：对三间铺面的残值每平方米105元无异议。但新门面重值价每平方米720元过低，应当在每平方米2000元以上。
本院的认证意见：原告与第二被告虽对新门面的重值价每平方米720元都有异议，但均未在本院指定的期间内申请重新评估，该《评估报告》客观、真实，应予采信。
根据当事人的举证、质证、本院的认证，本院查明以下法律事实：
原告黄某在广汉市X镇X街X号有私产铺面三间。由于城市建设需要，需对雒城镇X街原告铺面所在地的房屋予以拆迁。被告四方公司从第一被告处取得了拆迁许可证，负责对该处进行商品房开发。2000年3月，拆迁办在原告私房附近张贴了国务院《91条例》，同时张贴出该地段要进行商品房开发的拆迁《公告》。2000年6月15日，被告四方公司与拆迁办签订了《拆迁协议》，四方公司委托拆迁办拆除下南街X号至X号城市规划红线圈内的公产和私产房屋14户，拆迁房屋面积619.26平方米，包括了原告在下南街X号的私产房。2000年11月4日，拆迁办主任郑本刚与原告就拆迁安置补偿达成协议：“双方在原地址合建，靠南面两间旧房30.9平方米，该给黄某一个新门面30.9平方米，（新门面约40平方米，准确面积以实图为准），每平方米向拆迁办补差2500元，合计7.725万元，新门面面积计9.1平方米，按市场价购买约5.46万元（以当时市场价为准），总计金额约13.185万元。靠北一间的房每平方米按600元计算，合计1.05万元。新房在2001年10月交付使用。”同月28日，经原告对房屋面积提出异议，第一被告核实，原告房屋的建筑面积由48.42平方米改为56.07平方米，并在房产证上更正，拆迁办随即拆除了原告的3间铺面。因83、X号房屋的所有权人汤荣裴与拆迁人四方公司未达成安置补偿协议，汤荣裴的房屋未能拆除。2001年8月，被告广汉市建设局特在汤荣裴的私房门上贴出《公告》，要求开发商四方公司对被拆迁人汤荣裴“在2001年8月31日前依法进行拆迁安置”。原告看到《公告》后，遂认为2000年11月4日与拆迁办签订的协议违规而反悔，要求拆迁办增加补偿，双方遂产生纠纷。
2001年12月30日，拆迁办又与实力公司签订《拆迁补充协议》，对2000年6月15日签订的《拆迁协议》内容进行了变更，将原委托拆迁办拆迁的房屋面积由619.26平方米减少为239.40平方米，其余379.86平方米由被告四方公司自行拆迁安置。协议约定：“双方于2000年6月15日签定的拆迁下南街X---X号协议中称：甲方应为乙方拆除总面积为619.26平方米14户，甲方实际拆除了6户239.40平方米，具体名单见摸底表，其余379.86平方米属乙方自行拆除，经双方协商达成如下协议：甲方应退还乙方的面积计算为379.86×1.5×580=（略）.50元，甲方应退还乙方（略）.50元，由于甲方资金紧张，用5套住房来与乙方抵帐，余额用现金退还。5套房的房号为：佛山路极宇搬迁楼X单元X号房3、4、X楼X套，X单元X号房X楼X套，合计面积356.86平方米，单价580元合计金额：（略）.80元，4套天燃气款4920×4=（略）.00元，共（略）.80+（略）=（略）.88元，小北街创一开发70--A幢X单元X--2#1套77.21平方米，单价580元计（略）.80元，以上5套房合计金额：（略）.88+（略）.80=（略）.60元，用（略）.50元冲减后，甲方实际应付乙方现金（略）.90元。乙方自行安置的几户回迁户（包括门面及二楼）应在2002年内解决。”四方公司也在协议上加盖了印章。2002年1月8日，实力公司收到拆迁办移交的“佛山路极宇搬迁楼X单元X---X楼X套，小北街创一开发70---幢X单元X---X号1套”，五套房屋及天然气款共计（略）.60元。
2001年9月19日，广汉市建设局根据四方公司的申请对汤荣裴的拆迁补偿作出广建拆（2001）第X号裁决书。汤荣裴收到裁决书，既不提起行政诉讼，也不执行，广汉市建设局遂申请本院对汤荣裴的房屋强制拆除。2001年10月19日，本院作出（2001）广法执字第X号行政裁定书，随后依法强制拆除了汤荣裴的房屋，四方公司方开始修建商品房。
原告在要求拆迁办重新解决拆迁补偿过程中，拆迁办以《拆迁补充协议》为据，叫原告去找开发商四方公司，原告找到四方公司也未能解决。原告遂向当时的广汉市市委书记刘守培反映此事，刘守培于2002年9月23日作了批示。2002年9月26日，四方公司在图纸上注明：“这1--X号门面我司准备交由广汉市建设局拆迁办安置黄某。”拆迁办也批注：“同意将1--X号房用于安置黄某。”并将图纸交给原告。其后，原告、拆迁办、四方公司又多次协商，因在补偿的范围、标准、金额等方面存在很大差距，未能达成协议。
2003年3月3日，黄某以房屋拆迁补偿纠纷向本院起诉拆迁办，要求拆迁办赔偿原地段、原区位铺面房三间，补偿临时安置补助费8.34万元，赔偿楼上房屋占用的原告的土地使用权，赔偿原告的精神损失费2.4万元及经济损失2000元。4月9日，本院以被告主体不适格裁定驳回起诉，黄某承担诉讼费5180元。2003年6月25日，黄某再以广汉市建设局、四方公司为共同被告诉来本院。
2003年11月17日，本院委托四川蜀源会计师事务所有限公司对原告下南街X号三间铺面的残值及第二被告修建的雒城镇X街南二段X号、X号两间门面重值价（均不含土地价）进行了评估，分别为每平方米105元、720元。
以上事实，均有经庭审质证后本院认定的证据佐证，足以认定。
本院认为，本案涉及以下几个方面的问题，现分别评判如下：
一、本案法律的适用。《91条例》于1991年6月1日起施行，2001年6月13日，国务院又颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，自2001年11月1日施行，《91条例》也自该日而失效。本案的拆迁发生于2000年，根据实体法无溯及力的原则，应适用《91条例》。同理，2001年1月1日施行的四川省《城市房屋拆迁管理条例》也不适用于本案。
二、原告应由谁来安置补偿。《91条例》第九条第二、三款规定：“拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。”第一被告广汉市建设局下属的拆迁办作为房屋拆迁的主管部门，明知不得接受拆迁委托而故意违反行政法规的禁止性规定，主观上具有严重过错。被告四方公司违规委托，也有过错。2001年12月30日，拆迁办与实力公司签订了《拆迁补充协议》，退出了拆迁。实力公司2001年6月方正式成立，之前皆以四方公司的名义活动，因此，本案的适格拆迁人是四方公司。《91条例》第五条规定：“拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置”，据此，拆迁人四方公司应对原告进行安置补偿。
三、关于2000年11月4日拆迁办与原告达成的拆迁补偿协议的效力。拆迁办与原告就拆迁补偿达成的协议，因拆迁办违法接受委托，其主体资格不适，双方达成的协议无效。原告反悔后，原、被告进行的多次协商，也表明事实上对该协议的否定。故第二被告要求按该协议进行补偿的抗辩，本院不予支持。
四、关于原告的补偿项目及标准。
1、产权调换及补偿差额。（1）原告3间面积56.07平方米的铺面被拆除，双方均同意采取产权调换的补偿方式，被告四方公司也同意用1、2、X号3间门面安置原告，3间门面至今未出售而等待安置。但因原告坚决不同意接受X号门面，视其为“两栋楼房山墙之间的夹缝”。国务院《91条例》第二十九条规定：“拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。”可见，门面的安置并非一定要间数相等，而在建筑面积。鉴于2、X号门面的建筑面积共计88.67平方米，已超过原告的56.07平方米，且被告又无其他门面可供安置原告，故被告用2、X号门面安置原告已可；（2）再据《91条例》第二十二条“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算”之规定，56.07平方米的面积内，原告应当向被告按照重置价格结算结构差价。由于原告的房屋已于2000年11月被拆除，无法进行实物评估，四川蜀源会计师事务所有限公司只能根据原告提供的铺面的照片，并基于原告与汤荣裴的房屋处于同地，具有可比性，参照2001年7月27日广汉市房地产评估事物所出具的《房地产评估报告》，估量其残值为每平方米105元，对此，当事人均无异议，本院予以确认；原告与第二被告虽对新建的雒城镇X街南二段X号、X号两间门面重值价每平方米720元都有异议，但均未在本院指定的期间内申请重新评估，故《评估报告》的结果应予采信。因此，结构差价为每平方米615元，原告应向被告补偿差价（略）.05元；（3）超出的32.6平方米的市场价，根据被告提供的该处其他门面的出售价5000元，及广汉市房地产评估事务所的评估报告，“新建营业房市场价扣除各种税费的标准单价为每平方米4400元”，本院酌情确定每平方米的市场价为4800元，原告应当给付第二被告32.6平方米的购房款（略）元。原告认为等面积相换，不应补差价的请求，不符合《91条例》第二十二条，本院不予支持。原告认为其“原来的营业房进深6.3米，做生意非常某合、够用，6.3米以后的超面积部分对原告实属多余和浪费，被告不能强行卖给原告，应由被告隔断自行处分”的理由，不符合城市规划，系不当要求，本院也不予支持。
2、关于原告的租金损失。原告主张按《四川省城市房屋拆迁管理条例》从2000年3月—2003年6月赔偿原告临时安置补助费12.09万元及搬家费200元。对于搬家费200元被告无异议，本院予以确认。但临时安置补助费源于《91条例》第三十一条第二款：“在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。”第三十三条：“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费。”因此，临时安置补助费适用于居住房屋而非营业用房。营业用房因拆迁而产生的损失，适用第三十四条：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”补助费的数额取决于补偿时间和每月租金损失额。本院酌情决定补偿时间从2000年11月（拆除时）至2003年2月（即首次起诉时为界），共计28个月；房屋租金损失每间每月按500元计算，则原告的租金损失共计（略）元。鉴于本案系先达成协议后反悔，以及汤荣裴与第二被告的拆迁纠纷而导致商品房的迟延修建，加之原、被告为拆迁补偿的标准而争执不下，致使纠纷迟迟未能解决，原告方也有责任，故原告与被告四方公司按二、八比例分担，被告四方公司补偿原告租金损失（略）元。
3、原告的其他请求。（1）误工费。原告要求赔偿从2002年9月—2003年6月的误工费7660元，因原告年龄已高，丧失劳动能力，该项请求与事实不符，本院不予支持；（2）诉讼费。原告2003年3月起诉拆迁办，因主体不适格而被裁定驳回，依法应承担诉讼费5180元，该费用系原告不当诉讼而支出，与两被告的行为无因果关系，应当自行承担，要求被告承担不符合法律规定；（3）土地使用权面积。原告基于被告新建房屋共有X层，要求被告赔偿2—X层侵占原告的49.89平方米（即X层按5分之1计算）的土地使用权，于法无据，本院也不予支持。
综上，拆迁人被告四方公司未依法对原告进行安置补偿，酿成纠纷，应当承担法律责任。被告广汉市建设局已于2001年12月30日退出了拆迁，原告的拆迁安置不应当由其承担，故原告请求广汉市建设局承担安置补偿的请求本院不予支持。原告的合法权利应当受到法律保护，但本院对其不当要求不予支持。据此，依照国务院《91条例》第五条、第九条第三款、第十九条第一款、第二十二条、第二十九条、第三十四条之规定，判决如下：
一、被告四方公司将修建的位于广汉市X镇X街南二段X号、X号两间门面（即前文叙述的2、X号门面）交付原告黄某；
二、被告四方公司在本判决生效之日起30日内为原告办理X号、X号两间门面的产权证；
三、被告四方公司给付原告黄某搬家费200元；
四、被告四方公司给付原告黄某租金损失补偿费（略）元，
五、原告黄某给付被告四方公司X号、X号两间门面的结构差价（略）.05元，给付超面积部分的市场价款（略）元；
三、四、五项品迭后，原告黄某给付被告四方公司（略）.05元。
以上一、三、四、五项均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
六、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费8500元，其他诉讼费8500元(含评估费500元)，合计（略）元，由原告黄某承担5000元，被告四方公司承担（略）元（原告已为被告四方公司垫付5680元，四方公司在执行中给付原告），余款6320元于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判长王长军
审判员潘后祥
审判员袁国贵
二00三年十二月一日
书记员王小军
