原告郁某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人吕某，上海A律师事务所律师。

被告张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人李某，上海B律师事务所律师。

被告上海某娱乐有限公司，住所地（略）。

法定代表人唐某，总经理。

原告郁某与被告张某、上海某娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月2日立案受理后，依法由审判员俞贵荣独任审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，转为普通程序审理。本院于2010年3月18日及6月2日二次公开开庭进行了审理，原告郁某的委托代理人吕某，被告张某的委托代理人李某二次均到庭参加了诉讼，被告某公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郁某诉称，2005年8月15日，原告和周明与被告张某签订房屋租赁合同一份，约定原告和周明将座落于（略）某大楼第八层整层楼面的所有房屋全部出租给被告张某使用，该房屋作为被告张某投资开办的被告某公司的经营场所，房屋租赁期为10年，自合同生效之日起至2015年12月14日止，房屋租金为每月66,372.24元，自第二年开始每年递增6％，租金起算日为2005年12月14日，被告返还房屋时，应经原告和周明验收认可，并结清应承担的费用。

合同生效后，原告和周明按约将该房屋交付被告张某，被告张某对该房屋进行了改造、装修，改变了房屋交付时的状况。时至2007年4月28日，被告张某投资开办的被告某公司注册成立，并将该房屋作为经营场所。被告某公司按照合同约定，以被告张某履约担保人的身份在合同担保人处加盖公章。2008年4月15日，因被告拖欠租金，原告和周明向某区法院提起诉讼，法院经审理后判决解除了上述租赁合同，并要求被告返还房屋。判决生效后，被告至今未履行判决确定的返还房屋的义务。2008年12月4日，因被告拖欠房屋使用费，原告再次向某法院提起诉讼，法院审理后下达了民事调解书。时至今日，被告自2009年2月15日起至今占用房屋的使用费及自2009年2月1日起至今的物业费分文未付。据此，原告诉请判令：一、被告支付自2009年2月15日起至实际返还房屋之日止的使用费（以每日每平方米3元计算，暂算到起诉日为480,000元）；二、被告支付自2009年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业费（以面积1,005.64平方米，每平方米每月6.50元计算，暂算到起诉日为78,439.92元）。

被告张某辩称，原、被告之间签订合同是事实，但与原告签订合同的主体是被告某公司，被告张某是代表被告某公司在未设立之前签订的合同，系职务行为。租赁合同已经自2008年5月7日经法院判决解除，解除后张某不是实际承租人，也不是实际使用人，故原告本案主张的使用费和物业费不应由张某承担。请求驳回原告对张某的诉请。

被告某公司未作答辩。

经审理查明，座落于（略）某大楼第八层楼面的所有房屋的实测建筑面积为2,011.28平方米。其中X室的房屋权利人为原告郁某，建筑面积为1,006.37平方米；X室房屋的权利人为案外人周明，建筑面积为1,004.91平方米。

2005年8月15日，原告和周明(以甲方名义)与被告张某(以乙方名义)就上述2,011.28平方米的房屋租赁事宜签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于（略）某大楼第八层整层楼面的所有房屋（以下简称该房屋）全部出租给乙方使用，该房屋用途为店铺。租赁期为十年，自本合同生效之日起至2015年12月14日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.10元，月（30日）租金为66,372.24元，自2005年12月14日起算租金，自第二年开始每年递增6％。合同第二条约定，乙方向甲方承诺，乙方仅以自己投资开办的，并以该房屋为经营场所的一家公司专用，该房屋的用途为前述公司首次工商登记确定的用途使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得改变约定的使用用途；若乙方以本合同向工商部门办理公司登记的，则自工商批准登记之日起，必须由该批准登记的公司作为本合同乙方履约的担保人，对乙方提供连带责任的担保，对被告张某在本合同中应尽的所有义务承担连带清偿的担保责任，乙方保证在自工商批准登记之日起的五日内，由该批准登记的公司在本合同文本之乙方的担保人处签章确定担保。合同第五条约定，租赁期限内，乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯、煤气等及该房屋应交的物业管理费全部由乙方承担并按规定缴纳，否则一切后果由乙方自行承担；本合同签署前，甲方已向乙方告明该房屋所在小区的《物业使用管理公约》及有关规定文件规定的办法和期限，乙方愿意遵守前述公约和文件的规定，按时直接向有关管理机构“上海某物业管理有限公司”缴纳物业管理费。合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满日向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的逾期使用费。该合同另对装修免租期、租金的方式、逾期支付租金的滞纳金、租赁房屋的装修、解除合同条件、转租、违约责任等有关租赁事宜均作了约定。

该合同签订后，原告和周明即按约向被告张某交付租赁房屋，被告张某与另一股东沈海林以租赁房屋为注册登记地，于2007年4月28日注册成立了被告某公司，经营量贩式KTV业务。

2008年5月5日，原告与周明共同签署《确认书》一份，确定“上述《上海市房屋租赁合同》中约定的出租人的合同权利和合同义务各自享有和承担50％，郁某和周明各自自行向张某、上海某娱乐有限公司收取50％租金，双方互不干预”。

另查明，租赁合同履行过程中，因被告迟延支付租金，故原告于2008年4月15日向本院提起诉讼，本院于2008年8月14日作出（2008）松民三（民）初字第X号民事判决书，判决原告和周明与被告签订的上述租赁合同于2008年5月7日解除，并判决被告张某与某公司向原告返还租赁房屋。该案中被告应承担的物业费的标准以每平方米每月6.50元计算。该判决生效后，二被告未履行判决确定的返还租赁房屋义务，原告已向本院申请强制执行，但二被告至今未履行返还房屋义务，被告某公司在租赁房屋内经营量贩式KTV业务一直持续至今。

2008年12月4日，原告再次提起诉讼，要求二被告支付合同解除后仍占用房屋的使用费及物业费。经本院审理后，双方达成调解协议，二被告同意支付原告截至2009年2月14日止的使用费及截至2009年1月31日止的物业管理费，本院遂于2009年2月13日出具了（2008）松民三（民）初字第X号调解书。该案中物业费的标准以每平方米每月6.50元标准计算。

又查明，2005年8月，原告与上海某物业管理有限公司签订《物业使用管理公约》，约定包括本案租赁房屋在内的某商业广场建筑物的物业管理费为写字楼X.50元//月。

以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《物业使用管理公约》、民事判决书、民事调解书、执行令、执行公告及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止，而合同的权利义务终止，不影响合同中结算条款的效力。本案原告郁某和周明与被告张某间签订的《上海市房屋租赁合同》经本院生效的判决确定于2008年5月7日解除，故原、被告间就该合同产生的权利义务于该日终止，被告张某与某公司于该日起丧失占有使用房屋的合同依据。现被告某公司继续占有使用房屋，损害了原告对房屋享有的合法权益，已构成侵权，故应当向原告支付占用房屋期间的使用费。鉴于被告张某否认其占用房屋，原告也没有提供被告张某系房屋实际使用人的证据，故原告要求被告张某承担支付使用费的义务，缺乏依据。至于被告张某没有履行本院生效判决确定的返还租赁房屋的义务，经原告申请后，已在执行过程中，其应承担的逾期返还房屋的民事责任应当在执行案件中处理，但不能据此要求被告张某承担被告某公司实际占用房屋期间的使用费。故原告在本案中对被告张某的诉请，没有合法依据，本院不予支持。

关于原告诉请的房屋使用费的计算标准。本院认为，使用费可以参照租赁合同约定的租金或市场标准计算。就本案而言，可以参照租赁合同约定的租金标准计算，即根据合同第四条“月租金为66,372.24元，自2005年12月14日起算租金，自第二年开始每年递增6％”的约定，分段计算被告某公司占用房屋期间的使用费，但根据原告与周明之间的约定，原告只能就其名下的租赁房屋主张使用费。虽然合同第七条约定“被告张某应在本合同租期届满日向原告返还该房屋，每逾期一日，被告张某应按3元/向原告支付该房屋占用期间的逾期使用费”，但该条约定适用的前提是合同租期届满后若被告逾期返还房屋的使用费计算标准，而本案使用费发生在租赁合同提前终止后至合同租期届满日期间，故原告依据该条的约定计算使用费，系适用前提错误，故本院不予支持。

关于原告诉请的物业费。本院认为，根据原告与物业服务单位上海某物业管理有限公司签订《物业使用管理公约》，明确约定租赁房屋的物业收费标准为6.50元//月，上述本院作出并已生效的民事判决书和民事调解书中确定的物业费均以6.50元//月标准计算，被告张某及某公司从未提出过异议，且租赁合同第五条明确约定被告张某在愿意遵守前述公约和文件的规定，按时直接向有关管理机构“上海某物业管理有限公司”缴纳物业管理费，故被告张某认为本案物业费应以每平方米每月3.50元计算的辩称意见，没有事实和合法依据，本院不予采纳。

被告某公司经本院合法传唤，无正当理由据不到庭，视为其自动放弃举证、抗辩等民事诉讼权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告上海某娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告郁某自2009年2月15日起至实际迁出房屋之日止的使用费（计算方式：2009年2月15日至2009年12月13日期间使用费每月以66,372.24元×1.18×50％计算；2009年12月14日至2010年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.24×50％计算；2010年12月14日至2011年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.30×50％计算；2011年12月14日至2012年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.36×50％计算；2012年12月14日至2013年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.42×50％计算；2013年12月14日至2014年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.48×50％计算；2014年12月14日至2015年12月13日期间使用费以每月66,372.24元×1.54×50％计算；2015年12月14日以后的使用费按市场标准计算）；

二、被告上海某娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告郁某自2009年2月1日起至实际向原告郁某返还房屋之日期间的物业管理费（以每平方米每月6.50元标准计算）；

三、驳回原告郁某的其余诉讼请求。

如果被告上海某娱乐有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告郁某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,384元，由被告上海某娱乐有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员唐某凤

代理审判员张孜

书记员苏晓星