原告郝某

原告周某

被告王某

第三人蔡某

原告郝某、周某与被告王某，第三人蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝某、周某的委托代理人，被告王某的委托代理人，第三人蔡某的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告郝某、周某诉称，被告于2007年7月13日出具委托书，将其所有的上海市X路X弄X号X室房产全权委托第三人办理转让手续。原告基于上述委托书，于2009年8月17日与第三人签订《售房定金协议》一份，约定被告以人民币x元（以下币种均为人民币）的价格将该房屋向原告转让，原告于同日支付了x元作为定金。签订协议时，因该房产涉及另一诉讼，故双方于协议中补充约定，此协议自该房产纠纷解决之日起生效。该协议虽为定金协议，但内容实际已涵盖了房屋买卖合同的主要内容，故根据相关法律规定，该协议实为房屋买卖合同。协议订立后，被告将该房屋交原告居住，原告于2009年11月始对此房屋进行装修。2009年12月下旬，第三人要求原告再支付房款x元，为促成交易，原告又追加支付定金x元，但第三人更换了房屋钥匙，使原告无法继续装修。2010年2月，原告了解到关于此房产的诉讼已终结，交易条件已成就，遂要求第三人继续履行合同，但第三人以其已不具备委托代理资格为由拒绝，据原告所知，因被告与第三人就房屋权属问题产生争议，故不再同意继续向原告出售房屋，现诉至法院，请求判令：一、解除原告与第三人签订的售房定金协议；被告双倍返还购房定金x元；二、被告赔偿原告损失x元（包括已付出的装修费用、房租损失、房屋与购房税收的差价等）；三、本案受理费由被告负担。

被告王某辩称，一、因被告身处异地，故授权委托第三人代为办理售房事宜，但第三人在履行委托事项时有超越权限擅自处分的行为，如未经被告同意，在房款未结清的情形下就允许原告对房屋进行装修等，对此第三人应承担责任；二、原被告之间订立的系非为正式买卖合同的缔约意向协议，双方在此协议中对正式缔约所设置的条件又基于其他涉及房屋诉讼的完结，而事实上此条件成就之时被告已丧失了代理权，故该协议应为无效，定金应由第三人返还原告，但原告作为买受方，在未对第三人的代理权限与期限予以充分注意的情形下与第三人订立了附条件的缔约意向协议，对此原告亦应承担责任；三、上述事件发生后，原告曾致电被告进行交涉，因被告察知第三人越权代理的行为损害了被告的利益，故在第三人未向被告作出赔偿的前提下，被告拒绝再向第三人授权出售房屋；四、原告与第三人订立的协议中，已经对违约金数额作了明确约定，故不能再适用定金罚则。综上所述，被告在本次房屋交易中无任何责任与过错，对原告的诉请不能同意。

第三人蔡某述称，一、按被告与第三人之间经公证的委托书，第三人在本次房屋交易过程中实施的签订协议等行为未超出代理权限与代理期限，即使有越权行为，法律后果亦应由委托方即被告承担；二、第三人与被告对本案所涉之交易房屋权属有争议，现第三人已对此另案提起诉讼；三、本案中第三人只收取了原告定金x元，另x元的性质为房款；四、第三人向原告交付房屋钥匙是基于原告请求，配合其为装修而对房屋进行勘测，并未同意原告进入房屋装修，而原告擅自进入房屋后造成了物品损失；五、原告与第三人订立售房协议中，对签订正式房屋买卖合同作了附条件的约定，在条件未成就、买卖合同未签订的情形下，原告不同意履行合同应由其承担违约责任，故如协议解除，定金不应再返还原告；六、2010年1月1日之后，原告确曾致电与第三人就房屋买卖事宜进行交涉，但此时第三人受托期限已届满，故告知原告直接与被告交涉，而被告也曾向第三人表示，只要第三人同意向被告支付报酬，被告就同意配合继续进行房屋交易。综上所述，对原告诉请不能同意。

经审理查明，一、被告与第三人于2007年7月13日签订《委托书》一份，约定被告委托第三人作为代理人，全权办理转让上海市X路X弄X号X室房屋的相关手续，包括签订转让合同与收取房款等，代理期限为2007年7月13日至2009年12月30日；二、2009年8月17日，第三人作为受委托人，以被告名义与原告为系争房屋交易签订《售房定金协议》一份，该协议主要内容为，出售方同意转让房屋，房屋价格为x元，原告于2009年8月17日支付定金x元，待出售方之前的房屋买卖纠纷解决后，本协议生效，双方同意以x元的价格签订买卖合同。同时，协议违约金条款中，原定的违约金数额被删去；三、第三人于2009年8月17日向原告出具收条一张，确认收取定金x元，于2009年12月8日又向原告出具收条一张，确认收取追加定金x元。之后，第三人向原告交付了房屋钥匙。2010年1月后，原告认为房屋买卖条件已具备，遂致电被告及第三人进行商洽，但被告以第三人向其补偿作为继续房屋交易的前提，双方协商未果。2010年3月15日，原告诉至法院请求继续履行售房定金协议。2010年4月7日，原告变更诉请如上。2010年7月2日，本院追加第三人蔡某参加诉讼。

另查明：一、据登记日为2003年7月7日、编号为“沪房地普字（2003）第XX号”房地产权证载明，系争房屋产权人为被告；二、被告作为房屋出售方、第三人作为被告代理人，曾为系争房屋买卖与案外人发生讼争，该案经本院审理，于2010年1月14日作出（2009）普民三（民）初字第X号民事判决，确认该房屋买卖关系解除，该判决现已生效。本案中，当事人对上述讼争即为《定金售房协议》中所指的“买卖纠纷”不持异议；三、2010年5月，被告与第三人为系争房屋权属诉至本院，该案尚在审理中。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，违反合同约定的，应承担相应法律责任。针对各方当事人的诉辩及陈述意见，结合庭审查明之事实与证据，本院对本案争议焦点作如下认定：一、被告与第三人之间的委托出售房屋关系既成立，则第三人作为受托人，其对外作出的委托代理行为所产生的法律后果应由作为委托人的被告承担，故房屋交易发生争议后，原告以委托出售方作为被告，向其主张权益的行为符合法律规定，而被告并无确凿证据可表明原告与第三人之间有共同损害被告利益的行为，或原告在明知第三人无权代理的情形下仍与其缔约。故对被告认为协议无效及其不应对本案房屋交易行为承担法律责任的辩称不予采信，如被告认为第三人作为受托人，在代理行为中有侵害委托人利益的，可另行向第三人追责，但不得以此对抗原告之诉请；二、第三人与原告订立《售房定金协议》、收取定金的行为均在受委托代理期限内，该协议内容与形式符合法律规定，原被告均应遵照履行，现据庭审查明，协议约定的生效条件已达成，原被告之间的房屋交易应得以继续，而在原告向被告及第三人致电交涉的过程中，被告及第三人均无同意继续进行房屋交易的意思表示，尤其通过被告自认其曾向原告作出要求第三人补偿后方同意继续授权进行房屋交易的意思表示，更能印证其确有毁约之意图。同时，被告与第三人现已就系争房屋权属产生的讼争使房屋产权陷于不稳定状态，在此情形下，原告要求解除协议、终止房屋交易的诉请于法有据，而依据上述理由，协议的解除责任在于收取定金的出售方，故对原告要求适用定金罚则的诉请同样予以支持。第三人认为协议未生效及原告有违约行为的述称缺乏事实与法律依据，而其认为定金金额为x元的述称与其向原告出具定金收据的金额不符，故本院不予采信。至于被告认为协议已对违约金进行了明确约定的辩称，因协议中约定的违约金金额已被删去，而即使违约条款同时存在亦不妨害定金罚则的适用，故对被告的辩称本院同样不予采信。三、因当事人之间尚未签订正式房屋买卖合同，原告据以追究被告违约责任的协议显然仅为双方缔约意向之表示，在此情形下，原告作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对意向能否最终转化为权利义务相对确定的合同之风险有所预见，其在正式买卖合同尚未达成时即实施了装修、在外租房等行为显属自行扩大损失，而被告拒绝继续进行房屋交易的行为相对于签订正式房地产买卖合同仅属缔约过失，通过定金罚则已足以对原告可预见的损失进行补偿。综上所述，原告在获取双倍定金后另要求其他损失赔偿的诉称缺乏法律与事实依据，本院不再予以支持。综上所述，依照《中某人民共和国民法通则》第六十三条、《中某人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：

一、解除原告郝某、周某与被告王某于2009年8月17日订立的《售房定金协议》；

二、被告王某应自本判决生效之日起十日内向原告郝某、周某双倍返还定金人民币x元；

三、对原告郝某、周某的其余诉请不予支持。

本案受理费人民币x元，减半收取，计人民币x元，由被告王某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员曹彬

书记员蒋平