上诉人（原审原告）

第一被上诉人（原审被告）

第二被上诉人（原审被告）

上诉人王国顺因优先购买权纠纷一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院作出的（2008）前民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王国顺及其委托代理人张万库，第一被上诉人中国农业银行前郭县支行的委托代理人张利锋，第二被上诉人的诉讼代表人朱某某、纪某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审原告王国顺诉称，2003年10月1日，原告与松原市兴达商厦订立了《松原市兴达商厦场地出租合同书》,租期6年，至2009年10月1日止。原告承租三楼X㎡。因松原市兴达商厦无力偿还拖欠第一被告的欠款，2004年12月经松原市中级法院裁决，松原市兴达商厦第三层及该楼公摊楼道面积共1831㎡，归第一被告所有。2007年11月第一被告通过拍卖方式以每平方米不足400元的价格卖给第二被告，2008年8月松原市兴达商厦起诉原告解除租赁合同时，原告才知道上述情况。我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。按此规定，第一被告应于出卖房屋前三个月通知原告，但原告没有接到通知，如果得到通知，原告会毫不犹豫的买下自己承租的场地，现请求撤销第一被告将原告租赁的场地卖给第二被告的合同，保护原告对所租赁的200㎡场地的优先购买权。

原审第一被告中国农业银行前郭支行辩称，2003年10月原告与松原市兴达商厦签订租赁合同，约定如有违约行为解除此合同，原告拖欠租赁费四万余元属违约，即该合同自动解除；第一被告多次通知原告此房拍卖，并进行了拍照和评估；第一被告对此楼三、四层的处置是通过向社会公告、采取公开竞标方式整体出售，而不是分割出售，是符合法定程序的，故原告的请求不成立。

原审第二被告朱某某、纪某某等四十四位买受人辩称，第一被告拍卖的程序符合法律规定，第二被告是整体购买，对松原市兴达商厦三、四层楼享有所有权。应驳回原告的诉讼请求。

原审法院审理认定，2003年10月1日，原告与松原市兴达商厦签订了《松原市兴达商厦场地出租合同书》，原告承租该商厦三楼X㎡场地，租期6年，自2003年10月1日至2009年10月1日止。2004年12月经松原市中级法院裁决，松原市兴达商厦第三层及该楼公摊楼道面积共1831㎡，归第一被告所有。2007年11月第一被告通过拍卖方式将该商厦第三、四层整体卖给第二被告，2008年8月第二被告起诉原告，要求给付拖欠的租金并解除租赁合同。

原审法院认为，原告王国顺与松原市兴达商厦签订的是场地出租合同，原告只对承租的200㎡场地享有优先购买权。第一被告中国农业银行前郭支行公开拍卖的标的物是该商厦第三、四层整体产权，不是以分割方式出售原告租赁合同的租赁物200㎡场地。原告没有证据证明自己对第一被告拍卖的该商厦第三、四层整体享有优先购买权，第二被告通过竞标取得该商厦第三、四层整体产权，是合法有效的，原告要求撤销第一被告将原告租赁的场地卖给第二被告的合同，保护原告对所租赁的200㎡场地的优先购买权请求缺乏事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：驳回原告王国顺的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王国顺负担。

宣判后，上诉人王国顺不服，以“与朱某某等四十四人在同等条件下享有优先购买权”为由，上诉至本院。

二审查明事实与原审法院认定事实一致，应予确认。另查明，上诉人王国顺起诉要求确认对承租的200㎡享有优先购买权。上诉要求与朱某某等四十四人以同样条件下共同购买拍卖房屋，庭审中，四十四人代表表示同意王国顺以集资人身份参与购买房屋，但当庭上诉人王国顺放弃该请求，而主张对中国农业银行前郭支行拍卖的整体享有优先购买权，该请求超出了原审诉讼请求范围。

本院认为，第一被上诉人中国农业银行前郭县支行将原松原市兴达商厦第三层及该楼公摊楼道面积共1831㎡通过拍卖程序进行了整体出售，上诉人王国顺起诉仅就其使用的200平方米主张优先购买权，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，王国顺的请求不符合优先购买权行使的法定要件——同等条件的优先购买权。因此，上诉人王国顺要求确认对承租的200㎡享有优先购买权的主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王国顺承担。

本判决为终审判决。

审判长贾艳泽

审判员焦鹏飞

代理审判员邰伟莉

二○○九年二月二十四日

本件与原本核对无异

书记员丛峰